کمبود تولید و آشفتگی بازار مسکن
بیت‌الله ستاریان کارشناس بازار مسکن
مسکن همچنان که روند 50ساله خود را طی می‌کند، یا دچار تورم رونقی یا درگیر رکود تورمی بوده و دائماً قیمت آن رو به افزایش است. نمودار آن نیز نسبت به سایر کالاها همیشه فزاینده بوده است. در این میان پارامترها و عوامل وابسته به مسکن مانند اجاره‌بها نیز تابعی از بازار و قیمت مسکن بوده و سیری صعودی را دنبال می‌کند.
افزایش نرخ اجاره‌بها در هر صورت شامل دو پارامتر می‌شود؛ یکی اینکه در طول سال مسکن افزایش قیمت داشته و فصل اجاره که فرا‌می‌رسد با توجه به بالارفتن قیمت مسکن در 12 ماه قبل از آن، اجاره‌بها نیز افزایش پیدا خواهد کرد. دوم اینکه گروهی که می‌خواستند مسکن خریداری کنند و برنامه‌ای برای تأمین مسکن داشتند، با بالا رفتن قیمت‌ها و ناتوانی در خرید، مجبور می‌شوند به سمت رهن و اجاره مسکن بروند.
در این میان می‌توان گفت عامل اصلی آشفتگی در بازار مسکن و حوزه خرید و اجاره این است که تولید مسکن در کشور به اندازه نیاز انجام نمی‌شود. در حال حاضر به تولید بیش از یک میلیون واحد مسکونی در سال نیاز داریم و برای آن تقاضا وجود دارد. در حالی که نهایتاً سالانه 200هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود و این یعنیه عرضه مسکن در بازار یک‌پنجم تقاضاست.
برخلاف نظرهایی که درباره نبود متولی و ناظر در حوزه مسکن به عنوان عاملی برای افزایش قیمت و اجاره‌بها در این بازار مطرح می‌شود، به جرأت می‌توان گفت این کارشناسان تسلط کافی بر بازار مسکن در ایران و سایر کشورهای دنیا ندارند. این افراد از ماهیت مسکن و بازار آن خبر ندارند؛ چراکه تولی‌گری دولت را در همه امور و بخش‌های اقتصادی مطالبه می‌کنند. در این زمینه باید پرسید کدام بخش اقتصادی بوده که دولت متولی آن باشد و بتواند مانع افزایش قیمت و باعث بهبود بازار شود؟ اساساً تولی‌گری در زمینه اقتصاد وظیفه دولت‌ها نیست. اگر در بخش مسکن نیز در دنیا قوانینی وضع می‌شود مختص مسکن‌های اجتماعی و واحدهایی است که در اختیار دولت و دستگاه‌های حاکمیتی هستند تا بتوانند از این طریق از مهاجران، دانشجویان و سایر طبقات پایین جامعه حمایت کنند. در هیچ‌جای دنیا برای بخش خصوصی به غیر از قوانین مدنی، قانونی وضع نشده است.
اینکه در برخی از کشورها شهرداری‌ها به حوزه مسکن وارد شده و نظارت می‌کنند، بر آن بخشی نظارت و در آن قسمتی ورود و دخالت می‌کنند که واحدهای مسکونی در اختیار خودشان است. بنابراین می‌توان گفت اگر مشکل تولید مسکن و عرضه و تقاضا در بازار حل شود، مسلماً آشفتگی‌ها و مشکلاتی از این دست حل خواهد شد. در واقع می‌توان گفت معضلات کنونی بازار مسکن از حیث قیمت و اجاره‌بها از کمبود تولید و عرضه مسکن نشأت می‌گیرد؛ زیرا نمی‌توانیم به اندازه نیاز مردم، مسکن تولید کنیم. در نتیجه با کمک گرفتن از برخی کارشناسان این حوزه به دنبال مقصر وضع بازار و هر روز دنبال یکی از آن‌ها هستیم. یک روز املاکی‌ها و روزهای دیگر سوداگران و مافیای مسکن و دیگر فعالان این حوزه را مقصر می‌دانیم. حال آن‌که علت مشکلات موجود در حوزه اقتصادی است. به نظر من دولت با اقتصاد دولتی بخش خصوصی را فلج کرده، این در صورتی است که شاهدیم بخش خصوصی کشورهای دیگر پاسخگوی نیازها هستند. دولت با تولی‌گری در اقتصاد در همه عرصه‌ها دست بخش خصوصی را بسته و اجازه حضور ابزارهای مالی مختلف در بخش مسکن را نمی‌دهد. ده‌ها ابزار مالی مانند تسهیلات، سکوک، اوراق مرابحه، اوراق مشارکت، بازارهای رهنی و غیره وجود دارد و اگر این بازارها باشد تولید رونق خواهد گرفت.
افزایش نرخ اجاره‌بها در هر صورت شامل دو پارامتر می‌شود؛ یکی اینکه در طول سال مسکن افزایش قیمت داشته و فصل اجاره که فرا‌می‌رسد با توجه به بالارفتن قیمت مسکن در 12 ماه قبل از آن، اجاره‌بها نیز افزایش پیدا خواهد کرد. دوم اینکه گروهی که می‌خواستند مسکن خریداری کنند و برنامه‌ای برای تأمین مسکن داشتند، با بالا رفتن قیمت‌ها و ناتوانی در خرید، مجبور می‌شوند به سمت رهن و اجاره مسکن بروند.
در این میان می‌توان گفت عامل اصلی آشفتگی در بازار مسکن و حوزه خرید و اجاره این است که تولید مسکن در کشور به اندازه نیاز انجام نمی‌شود. در حال حاضر به تولید بیش از یک میلیون واحد مسکونی در سال نیاز داریم و برای آن تقاضا وجود دارد. در حالی که نهایتاً سالانه 200هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود و این یعنیه عرضه مسکن در بازار یک‌پنجم تقاضاست.
برخلاف نظرهایی که درباره نبود متولی و ناظر در حوزه مسکن به عنوان عاملی برای افزایش قیمت و اجاره‌بها در این بازار مطرح می‌شود، به جرأت می‌توان گفت این کارشناسان تسلط کافی بر بازار مسکن در ایران و سایر کشورهای دنیا ندارند. این افراد از ماهیت مسکن و بازار آن خبر ندارند؛ چراکه تولی‌گری دولت را در همه امور و بخش‌های اقتصادی مطالبه می‌کنند. در این زمینه باید پرسید کدام بخش اقتصادی بوده که دولت متولی آن باشد و بتواند مانع افزایش قیمت و باعث بهبود بازار شود؟ اساساً تولی‌گری در زمینه اقتصاد وظیفه دولت‌ها نیست. اگر در بخش مسکن نیز در دنیا قوانینی وضع می‌شود مختص مسکن‌های اجتماعی و واحدهایی است که در اختیار دولت و دستگاه‌های حاکمیتی هستند تا بتوانند از این طریق از مهاجران، دانشجویان و سایر طبقات پایین جامعه حمایت کنند. در هیچ‌جای دنیا برای بخش خصوصی به غیر از قوانین مدنی، قانونی وضع نشده است.
اینکه در برخی از کشورها شهرداری‌ها به حوزه مسکن وارد شده و نظارت می‌کنند، بر آن بخشی نظارت و در آن قسمتی ورود و دخالت می‌کنند که واحدهای مسکونی در اختیار خودشان است. بنابراین می‌توان گفت اگر مشکل تولید مسکن و عرضه و تقاضا در بازار حل شود، مسلماً آشفتگی‌ها و مشکلاتی از این دست حل خواهد شد. در واقع می‌توان گفت معضلات کنونی بازار مسکن از حیث قیمت و اجاره‌بها از کمبود تولید و عرضه مسکن نشأت می‌گیرد؛ زیرا نمی‌توانیم به اندازه نیاز مردم، مسکن تولید کنیم. در نتیجه با کمک گرفتن از برخی کارشناسان این حوزه به دنبال مقصر وضع بازار و هر روز دنبال یکی از آن‌ها هستیم. یک روز املاکی‌ها و روزهای دیگر سوداگران و مافیای مسکن و دیگر فعالان این حوزه را مقصر می‌دانیم. حال آن‌که علت مشکلات موجود در حوزه اقتصادی است. به نظر من دولت با اقتصاد دولتی بخش خصوصی را فلج کرده، این در صورتی است که شاهدیم بخش خصوصی کشورهای دیگر پاسخگوی نیازها هستند. دولت با تولی‌گری در اقتصاد در همه عرصه‌ها دست بخش خصوصی را بسته و اجازه حضور ابزارهای مالی مختلف در بخش مسکن را نمی‌دهد. ده‌ها ابزار مالی مانند تسهیلات، سکوک، اوراق مرابحه، اوراق مشارکت، بازارهای رهنی و غیره وجود دارد و اگر این بازارها باشد تولید رونق خواهد گرفت.
ارسال دیدگاه
