سامانه‌های مدرن جایگزین مشاوران املاک میشوند؟
حمیدرضا بیاتی‌نیا کاشانی روزنامه نگار
بازار مسکن ایران، مانند کاروانی سرگردان در بیابانی بی‌انتها، سال‌هاست درگیر آشوب و بی‌نظمی است. خریداران و فروشندگان در پیچ‌وخم معاملات غیرشفاف، رقابت ناسالم مشاوران املاک و نوسانات غیرمنطقی قیمت‌ها گرفتار شده‌اند؛ بی‌آنکه اعتمادی به فریند معامله داشته باشند. فقدان یک نظام یکپارچه برای تطبیق عرضه و تقاضا، بازار املاک را -که ستون فقرات اقتصاد کشور است- به باتلاقی از ناکارآمدی و بی‌اعتمادی بدل کرده است. حالا، سامانه‌های دیجیتال جدیدی مانند «خودنویس» و «کاتب» پا به میدان گذاشته‌اند تا این آشوب را مهار کنند، اما این ابتکارات با مقاومتی سخت از سوی مشاوران سنتی املاک روبه‌رو شده‌اند. آیا این سامانه‌ها نوید نظمی نوین می‌دهند یا تهدیدی برای معیشت صدها هزار نفر به شمار می‌روند؟ این پرسش، قلب مناقشه‌ای را تشکیل می‌دهد که آینده بازار مسکن ایران را شکل خواهد داد.
آشفتگی در قلب بازار املاک
بازار مسکن ایران با چالش‌های ساختاری متعددی دست‌وپنجه نرم می‌کند. نبود یک پایگاه داده متمرکز، پراکندگی اطلاعات ملکی و رقابت ناسالم میان دفاتر مشاور املاک، فرآیند خریدوفروش را به تجربه‌ای طاقت‌فرسا تبدیل کرده است. فروشنده‌ای که ملکی را به چندین بنگاه می‌سپارد، اغلب با پیشنهادهای متناقض و اطلاعات غیرشفاف روبه‌رو می‌شود. خریداران نیز، در نبود مرجعی معتبر، نمی‌توانند به قیمت‌های اعلام‌شده اطمینان کنند. نتیجه؟ معاملات طولانی، قیمت‌گذاری غیرواقعی و افزایش بی‌اعتمادی عمومی.
این آشفتگی نه‌تنها کارایی بازار را کاهش داده، بلکه به فرسایش سرمایه اجتماعی نیز منجر شده است. طبق گزارش‌های موجود، زمان متوسط فروش یک ملک در شهرهای بزرگ ایران، مانند تهران، گاهی به شش ماه یا بیشتر می‌رسد؛ مدتی که در مقایسه با بازارهای توسعه‌یافته، به‌طرز قابل‌توجهی طولانی است. افزون بر این، فقدان نظارت مؤثر بر فعالیت مشاوران املاک، زمینه‌ساز تخلفاتی مانند تنظیم قولنامه‌های غیررسمی یا دستکاری قیمت‌ها شده است. در چنین شرایطی، نیاز به بازنگری اساسی در سازوکارهای بازار مسکن، بیش از پیش احساس می‌شود.
ظهور سامانه‌های دیجیتال
برای مقابله با این بی‌نظمی‌ها، نهادهای مسئول دست به کار شده و سامانه‌هایی مانند «خودنویس» و «کاتب» را راه‌اندازی کرده‌اند. این پلتفرم‌ها با هدف یکپارچه‌سازی فرآیند ثبت، پیگیری و انتقال اطلاعات ملکی طراحی شده‌اند و وعده می‌دهند که شفافیت و کارایی را به بازار بازگردانند. مهدی ساسانی، مدیر سامانه خودنویس، در این باره می‌گوید: «هدف ما حذف مشاوران املاک نیست، بلکه شکستن انحصار دلالان و سوداگرانی است که بازار را به گروگان گرفته‌اند.»
او تأکید می‌کند که خودنویس به مالکان و خریداران امکان می‌دهد بدون پرداخت هزینه‌های اضافی، قراردادهای خود را به‌صورت مستقیم ثبت کنند.
از سوی دیگر، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ اجرایی شده، گام دیگری در راستای نظم‌بخشی است. حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، می‌گوید: «هرگونه انتقال سند بدون ثبت در دفاتر رسمی یا سامانه‌های هوشمند، فاقد اعتبار قانونی است.» این قانون، مشاوران املاک را به‌عنوان رکن اجرایی این نظام حقوقی جدید معرفی می‌کند و دو نقش کلیدی برای آن‌ها تعریف کرده است: تهیه پیش‌نویس قراردادها و تنظیم قراردادهای یکسان در چارچوب سامانه‌های رسمی. به گفته بابایی، این تغییرات نه‌تنها جایگاه مشاوران را تضعیف نمی‌کند، بلکه آن‌ها را به بازیگرانی محوری در نظم حقوقی نوین تبدیل می‌کند.
بااین‌حال، این تحولات با مقاومت سرسختانه‌ای از سوی صنف مشاوران املاک روبه‌رو شده است. مهدی گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، هشدار می‌دهد که این سامانه‌ها به‌جای تسهیل، به رقیبی برای مشاوران تبدیل شده‌اند. او به آتیه‌نو می‌گوید: «دولت در حالی از ایجاد اشتغال سخن می‌گوید که با راه‌اندازی سامانه‌هایی مانند خودنویس، امنیت شغلی ۵۵۰ هزار نفر از فعالان بخش مسکن به خطر افتاده است.» گودرزی معتقد است که پراکندگی قوانین، نبود مدیریت واحد و رقابت دولت با بخش خصوصی، مشکلات بازار را تشدید کرده است. او هشدار می‌دهد که حذف واسطه‌های ملکی در بلندمدت به مسائل حقوقی پیچیده‌ای منجر خواهد شد.
تقابل مشاوران و سامانه‌ها
مشاوران املاک که سال‌ها نقش واسطه‌ای کلیدی در معاملات ملکی ایفا کرده‌اند، خود را قربانی این تحولات می‌بینند. گودرزی تخمین می‌زند که در ایران حدود ۱۴۵ هزار واحد صنفی مشاور املاک فعال وجود دارد که با احتساب کارکنان و خانواده‌هایشان، معیشت ۲ تا ۲.۵ میلیون نفر به این صنعت وابسته است. او می‌افزاید: «اگر مشاورانی که در سال‌های اخیر فعالیت خود را تمدید نکرده‌اند به این حوزه بازگردند، این تعداد به ۱۸۰ هزار واحد می‌رسد.» این ارقام نشان‌دهنده اهمیت اقتصادی و اجتماعی این بخش است.
در مقابل، کارشناسان بازار مسکن معتقدند نظام سنتی دلالی، خود یکی از عوامل اصلی بی‌نظمی است. مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر بازار مسکن، می‌گوید: «ساختار سنتی و ناهماهنگ دلالی، دیگر پاسخگوی نیازهای بازار مدرن نیست.» او به تجربه کشورهای اروپایی اشاره می‌کند که در آن‌ها مالک با یک مشاور املاک قرارداد رسمی امضا می‌کند و مسئولیت فروش به‌طور انحصاری به او سپرده می‌شود. در این مدل، اگر معامله توسط بنگاه دیگری انجام شود، کمیسیون به‌صورت عادلانه تقسیم می‌شود. این رویکرد نه‌تنها شفافیت را افزایش می‌دهد، بلکه از رقابت ناسالم و سردرگمی جلوگیری می‌کند.
سلطان‌محمدی پیشنهاد می‌دهد ایران به سمت یک سامانه ملی یکپارچه حرکت کند که در آن همه بازیگران بازار -از خریداران و فروشندگان تا مشاوران املاک- به اطلاعات دقیق و به‌روز دسترسی داشته باشند. او معتقد است چنین سیستمی می‌تواند زمان معاملات را کوتاه‌تر کرده و اعتماد عمومی را تقویت کند. برای مثال، در هلند، متوسط زمان فروش یک ملک کمتر از دو ماه است، در حالی که در ایران این فرایند می‌تواند ماه‌ها طول بکشد.
شفافیت و مسئولیت‌پذیری
احمدرضا سرحدی، کارشناس دیگر بازار مسکن، بر اهمیت ثبت معاملات در سامانه‌های رسمی تأکید می‌کند. او می‌گوید: «هر قانونی که به شفاف‌سازی و تعیین مسئولیت‌ها کمک کند، در اصل مفید است، اما موفقیت آن به اجرای دقیق بستگی دارد.» سرحدی به قانون مالیات بر خانه‌های خالی اشاره می‌کند که با وجود تبلیغات گسترده، به دلیل اجرای ناقص، تأثیر چندانی بر بازار نداشته است. او هشدار می‌دهد ثبت نشدن معاملات در سامانه‌های رسمی ممکن است تبعات حقوقی به همراه داشته باشد، اما از منظر فقهی، معاملات معتبر شرعی همچنان اعتبار دارند؛ حتی اگر در سامانه ثبت نشده باشند.
این دیدگاه نشان‌دهنده تنش میان الزامات قانونی جدید و سنت‌های ریشه‌دار است. در حالی که سامانه‌هایی مانند خودنویس به دنبال کاهش هزینه‌ها و حذف واسطه‌های غیرضروری هستند، مشاوران املاک نگرانند که این تغییرات به حذف نقش آن‌ها منجر شود. بااین‌حال، تجربه کشورهای دیگر نشان می‌دهد که مشاوران املاک می‌توانند در یک نظام شفاف و مدرن، نقشی کلیدی ایفا کنند؛ به شرطی که خود را با فناوری‌های جدید وفق دهند.
آینده بازار مسکن ایران
بازار مسکن ایران در آستانه تحولی بزرگ قرار دارد. سامانه‌های دیجیتال مانند خودنویس و کاتب، اگر به‌درستی اجرا شوند، می‌توانند شفافیت و کارایی را به این بازار بازگردانند. اما موفقیت این ابتکارات به چند عامل بستگی دارد: نخست، هماهنگی میان نهادهای مسئول برای جلوگیری از موازی‌کاری و پراکندگی قوانین؛ دوم، آموزش و توانمندسازی مشاوران املاک برای تطبیق با فناوری‌های جدید؛ و سوم، جلب اعتماد عمومی از طریق اجرای دقیق و عادلانه قوانین.
در این میان، مشاوران املاک باید از حالت دفاعی خارج شوند و به‌جای مقاومت در برابر تغییر، به دنبال فرصت‌های جدید باشند. ارائه خدمات تخصصی‌تر، مانند مشاوره حقوقی یا تحلیل بازار، می‌تواند آن‌ها را از رقبای دیجیتال متمایز کند. همزمان، دولت باید از رقابت با بخش خصوصی دست بکشد و به جای حذف واسطه‌ها، به تقویت نقش آن‌ها در یک چارچوب مدرن کمک کند.
بازار مسکن ایران مانند بسیاری از بازارهای در حال توسعه، در ملتقای سنت و مدرنیته قرار دارد. انتخاب میان حفظ ساختارهای قدیمی یا پذیرش نظم حقوقی نوین، نه‌تنها آینده این بازار را شکل می‌دهد، بلکه بر زندگی میلیون‌ها ایرانی تأثیر خواهد گذاشت. آیا این تحولات به یک بازار شفاف و کارآمد منجر خواهد شد یا صرفاً لایه‌ای جدید از پیچیدگی را به آن اضافه می‌کند؟ پاسخ به این پرسش، در سال‌های پیش رو مشخص خواهد شد.
آشفتگی در قلب بازار املاک
بازار مسکن ایران با چالش‌های ساختاری متعددی دست‌وپنجه نرم می‌کند. نبود یک پایگاه داده متمرکز، پراکندگی اطلاعات ملکی و رقابت ناسالم میان دفاتر مشاور املاک، فرآیند خریدوفروش را به تجربه‌ای طاقت‌فرسا تبدیل کرده است. فروشنده‌ای که ملکی را به چندین بنگاه می‌سپارد، اغلب با پیشنهادهای متناقض و اطلاعات غیرشفاف روبه‌رو می‌شود. خریداران نیز، در نبود مرجعی معتبر، نمی‌توانند به قیمت‌های اعلام‌شده اطمینان کنند. نتیجه؟ معاملات طولانی، قیمت‌گذاری غیرواقعی و افزایش بی‌اعتمادی عمومی.
این آشفتگی نه‌تنها کارایی بازار را کاهش داده، بلکه به فرسایش سرمایه اجتماعی نیز منجر شده است. طبق گزارش‌های موجود، زمان متوسط فروش یک ملک در شهرهای بزرگ ایران، مانند تهران، گاهی به شش ماه یا بیشتر می‌رسد؛ مدتی که در مقایسه با بازارهای توسعه‌یافته، به‌طرز قابل‌توجهی طولانی است. افزون بر این، فقدان نظارت مؤثر بر فعالیت مشاوران املاک، زمینه‌ساز تخلفاتی مانند تنظیم قولنامه‌های غیررسمی یا دستکاری قیمت‌ها شده است. در چنین شرایطی، نیاز به بازنگری اساسی در سازوکارهای بازار مسکن، بیش از پیش احساس می‌شود.
ظهور سامانه‌های دیجیتال
برای مقابله با این بی‌نظمی‌ها، نهادهای مسئول دست به کار شده و سامانه‌هایی مانند «خودنویس» و «کاتب» را راه‌اندازی کرده‌اند. این پلتفرم‌ها با هدف یکپارچه‌سازی فرآیند ثبت، پیگیری و انتقال اطلاعات ملکی طراحی شده‌اند و وعده می‌دهند که شفافیت و کارایی را به بازار بازگردانند. مهدی ساسانی، مدیر سامانه خودنویس، در این باره می‌گوید: «هدف ما حذف مشاوران املاک نیست، بلکه شکستن انحصار دلالان و سوداگرانی است که بازار را به گروگان گرفته‌اند.»
او تأکید می‌کند که خودنویس به مالکان و خریداران امکان می‌دهد بدون پرداخت هزینه‌های اضافی، قراردادهای خود را به‌صورت مستقیم ثبت کنند.
از سوی دیگر، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، که از سوم تیرماه ۱۴۰۳ اجرایی شده، گام دیگری در راستای نظم‌بخشی است. حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، می‌گوید: «هرگونه انتقال سند بدون ثبت در دفاتر رسمی یا سامانه‌های هوشمند، فاقد اعتبار قانونی است.» این قانون، مشاوران املاک را به‌عنوان رکن اجرایی این نظام حقوقی جدید معرفی می‌کند و دو نقش کلیدی برای آن‌ها تعریف کرده است: تهیه پیش‌نویس قراردادها و تنظیم قراردادهای یکسان در چارچوب سامانه‌های رسمی. به گفته بابایی، این تغییرات نه‌تنها جایگاه مشاوران را تضعیف نمی‌کند، بلکه آن‌ها را به بازیگرانی محوری در نظم حقوقی نوین تبدیل می‌کند.
بااین‌حال، این تحولات با مقاومت سرسختانه‌ای از سوی صنف مشاوران املاک روبه‌رو شده است. مهدی گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، هشدار می‌دهد که این سامانه‌ها به‌جای تسهیل، به رقیبی برای مشاوران تبدیل شده‌اند. او به آتیه‌نو می‌گوید: «دولت در حالی از ایجاد اشتغال سخن می‌گوید که با راه‌اندازی سامانه‌هایی مانند خودنویس، امنیت شغلی ۵۵۰ هزار نفر از فعالان بخش مسکن به خطر افتاده است.» گودرزی معتقد است که پراکندگی قوانین، نبود مدیریت واحد و رقابت دولت با بخش خصوصی، مشکلات بازار را تشدید کرده است. او هشدار می‌دهد که حذف واسطه‌های ملکی در بلندمدت به مسائل حقوقی پیچیده‌ای منجر خواهد شد.
تقابل مشاوران و سامانه‌ها
مشاوران املاک که سال‌ها نقش واسطه‌ای کلیدی در معاملات ملکی ایفا کرده‌اند، خود را قربانی این تحولات می‌بینند. گودرزی تخمین می‌زند که در ایران حدود ۱۴۵ هزار واحد صنفی مشاور املاک فعال وجود دارد که با احتساب کارکنان و خانواده‌هایشان، معیشت ۲ تا ۲.۵ میلیون نفر به این صنعت وابسته است. او می‌افزاید: «اگر مشاورانی که در سال‌های اخیر فعالیت خود را تمدید نکرده‌اند به این حوزه بازگردند، این تعداد به ۱۸۰ هزار واحد می‌رسد.» این ارقام نشان‌دهنده اهمیت اقتصادی و اجتماعی این بخش است.
در مقابل، کارشناسان بازار مسکن معتقدند نظام سنتی دلالی، خود یکی از عوامل اصلی بی‌نظمی است. مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر بازار مسکن، می‌گوید: «ساختار سنتی و ناهماهنگ دلالی، دیگر پاسخگوی نیازهای بازار مدرن نیست.» او به تجربه کشورهای اروپایی اشاره می‌کند که در آن‌ها مالک با یک مشاور املاک قرارداد رسمی امضا می‌کند و مسئولیت فروش به‌طور انحصاری به او سپرده می‌شود. در این مدل، اگر معامله توسط بنگاه دیگری انجام شود، کمیسیون به‌صورت عادلانه تقسیم می‌شود. این رویکرد نه‌تنها شفافیت را افزایش می‌دهد، بلکه از رقابت ناسالم و سردرگمی جلوگیری می‌کند.
سلطان‌محمدی پیشنهاد می‌دهد ایران به سمت یک سامانه ملی یکپارچه حرکت کند که در آن همه بازیگران بازار -از خریداران و فروشندگان تا مشاوران املاک- به اطلاعات دقیق و به‌روز دسترسی داشته باشند. او معتقد است چنین سیستمی می‌تواند زمان معاملات را کوتاه‌تر کرده و اعتماد عمومی را تقویت کند. برای مثال، در هلند، متوسط زمان فروش یک ملک کمتر از دو ماه است، در حالی که در ایران این فرایند می‌تواند ماه‌ها طول بکشد.
شفافیت و مسئولیت‌پذیری
احمدرضا سرحدی، کارشناس دیگر بازار مسکن، بر اهمیت ثبت معاملات در سامانه‌های رسمی تأکید می‌کند. او می‌گوید: «هر قانونی که به شفاف‌سازی و تعیین مسئولیت‌ها کمک کند، در اصل مفید است، اما موفقیت آن به اجرای دقیق بستگی دارد.» سرحدی به قانون مالیات بر خانه‌های خالی اشاره می‌کند که با وجود تبلیغات گسترده، به دلیل اجرای ناقص، تأثیر چندانی بر بازار نداشته است. او هشدار می‌دهد ثبت نشدن معاملات در سامانه‌های رسمی ممکن است تبعات حقوقی به همراه داشته باشد، اما از منظر فقهی، معاملات معتبر شرعی همچنان اعتبار دارند؛ حتی اگر در سامانه ثبت نشده باشند.
این دیدگاه نشان‌دهنده تنش میان الزامات قانونی جدید و سنت‌های ریشه‌دار است. در حالی که سامانه‌هایی مانند خودنویس به دنبال کاهش هزینه‌ها و حذف واسطه‌های غیرضروری هستند، مشاوران املاک نگرانند که این تغییرات به حذف نقش آن‌ها منجر شود. بااین‌حال، تجربه کشورهای دیگر نشان می‌دهد که مشاوران املاک می‌توانند در یک نظام شفاف و مدرن، نقشی کلیدی ایفا کنند؛ به شرطی که خود را با فناوری‌های جدید وفق دهند.
آینده بازار مسکن ایران
بازار مسکن ایران در آستانه تحولی بزرگ قرار دارد. سامانه‌های دیجیتال مانند خودنویس و کاتب، اگر به‌درستی اجرا شوند، می‌توانند شفافیت و کارایی را به این بازار بازگردانند. اما موفقیت این ابتکارات به چند عامل بستگی دارد: نخست، هماهنگی میان نهادهای مسئول برای جلوگیری از موازی‌کاری و پراکندگی قوانین؛ دوم، آموزش و توانمندسازی مشاوران املاک برای تطبیق با فناوری‌های جدید؛ و سوم، جلب اعتماد عمومی از طریق اجرای دقیق و عادلانه قوانین.
در این میان، مشاوران املاک باید از حالت دفاعی خارج شوند و به‌جای مقاومت در برابر تغییر، به دنبال فرصت‌های جدید باشند. ارائه خدمات تخصصی‌تر، مانند مشاوره حقوقی یا تحلیل بازار، می‌تواند آن‌ها را از رقبای دیجیتال متمایز کند. همزمان، دولت باید از رقابت با بخش خصوصی دست بکشد و به جای حذف واسطه‌ها، به تقویت نقش آن‌ها در یک چارچوب مدرن کمک کند.
بازار مسکن ایران مانند بسیاری از بازارهای در حال توسعه، در ملتقای سنت و مدرنیته قرار دارد. انتخاب میان حفظ ساختارهای قدیمی یا پذیرش نظم حقوقی نوین، نه‌تنها آینده این بازار را شکل می‌دهد، بلکه بر زندگی میلیون‌ها ایرانی تأثیر خواهد گذاشت. آیا این تحولات به یک بازار شفاف و کارآمد منجر خواهد شد یا صرفاً لایه‌ای جدید از پیچیدگی را به آن اضافه می‌کند؟ پاسخ به این پرسش، در سال‌های پیش رو مشخص خواهد شد.
ارسال دیدگاه
