مالیات سالیانه املاک گران‌قیمت ابزاری مؤثر برای کنترل بازار مسکن
مالیات بر دارایی یکی از پایه‌های مالیاتی مهم و مورد استفاده در کشورهای مختلف است که علاوه بر ظرفیت درآمدی بالا و در نتیجه اثرگذاری بر تورم می‌تواند باعث بهبود عدالت مالیاتی و تقسیم بار مالیاتی در دهک‌های مختلف درآمدی کشور شود.
دولت‌ها در جهت کنترل افزایش مکرر قیمت‌ها در بازار مسکن و دیگر بازارهای غیرمولد، سیاست‌های مختلفی را متناسب با شرایط اقتصادی خود وضع می‌کنند. عدم حضور مؤثر دولت در بازار زمین و مسکن به تخصیص غیربهینه منابع، افزایش تقاضای سفته‌بازی، ایجاد حباب قیمت زمین و مسکن، بروز شوک‌های متعدد در بخش مسکن و در نهایت به کاهش قدرت خرید مسکن خانوار و افزایش سهم هزینه مسکن در سبد خانوار منجر شد. مالیات بر دارایی، گزینه‌ای به‌حساب می‌آید که می‌توان آن را به‌عنوان راهکاری مناسب جهت نیل به اهداف یاد شده، به کار گرفت. پایه مالیاتی طی دهه‌های اخیر یکی از مهم‌ترین ارکان سیستم‌های مالیاتی در بسیاری از کشورهای جهان، شناخته شد. ابزارهای مالیاتی در این بخش علاوه بر درآمدزایی برای دولت، با طراحی مناسب قادرند سبب ثبات در بازار و کاهش فعالیت‌های سوداگرانه شوند. بر این اساس، مالیات سالیانه املاک و مستغلات به‌عنوان یک ابزار کنترلی علاوه بر هدایت منابع زمین موجود به سمت استفاده و کاربری بهینه و افزایش عرضه مسکن، نقش مهمی در کنترل سوداگری در بخش زمین و مسکن داشته و به دولت‌ها در کسب درآمد پایدار به‌منظور ارائه کالاها و خدمات رفاهی عمومی و تخصیص بهینه منابع یاری می‌رساند. بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، جبران کسری بودجه، یکی از اولویت‌های اقتصادی کشور در سال‌های اخیر محسوب می‌شود. این جبران در کشور معمولاً به چند روش استقراض از بانک مرکزی، انتشار اوراق، برداشت از صندوق توسعه ملی، مولدسازی دارایی‌های دولت و دیگر روش‌‌های مرسوم صورت می‌پذیرد. با نگاهی به آثار اقتصادی برخی از این روش‌ها، مشخص می‌شود که جبران کسری بودجه از این منابع خود افزایش تورم و افزایش مجدد کسری را در پی دارد. در ساختار بودجه اقتصادهای موفق دنیا، درآمدهای مالیاتی حجم عظیمی از منابع درآمدی را شامل می‌شوند. درآمد مالیاتی ثبات درآمدی دارند اما اثرات تورمی و سوء‌اقتصادی ندارند. مالیات بر دارایی یکی از باب‌های مالیاتی مرسوم در دنیاست. در این رابطه، بر اساس نتایج بررسی تأثیر مالیات سالیانه املاک بر بازار مسکن کشور مشخص شد که با وضع این پایه مالیاتی، علاوه بر افزایش عرضه مسکن در کشور، تقاضای سوداگری نیز کاهش می‌یابد. این مسئله منجر به کاهش قیمت‌ها و افزایش میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن خواهد شد.
مالیات‌ستانی نامطلوب
عملکرد قوانین مالیات سالیانه املاک از سال ۱۳۹۸ تاکنون فاصله معناداری با عملکرد مصوب هر سال دارد. این موضوع از عواملی نشأت می‌گیرد که در ادامه به آن‌ها خواهیم پرداخت. یکی از عوامل اصلی محقق نشدن قانون یادشده را می‌توان عدم پیش‌بینی دقیق راهکارهای وصول این پایه مالیاتی دانست. در واقع مالیات سالیانه املاک صرفاً در زمان نقل و انتقال املاک قابل پرداخت بوده که این مسئله موجبات آن را فراهم آورده تا درآمد وصولی این پایه مالیاتی به‌شدت کاهش یابد. بنابراین ضروری است تا با اتخاذ قوانینی از وصول سالیانه درآمد این پایه مالیاتی اطمینان حاصل شود. عامل دیگر در این زمینه، فقدان ساز و کار تعیین املاک مشمول این پایه مالیاتی است. در واقع می‌توان گفت هیچ ابزار کارآمدی جهت تعیین املاک مشمول این پایه مالیاتی وجود نداشته که همین موضوع باعث شده تا در عمل بسیاری از املاک گران‌قیمت از پرداخت مالیات سالیانه املاک معاف شوند. از دیگر عوامل اصلی عدم امکان وصول میزان درآمد مصوب، موضوع اسناد عادی در کشور به‌شمار می‌آید. در واقع به‌دلیل عدم وجود اسناد رسمی برای میزان قابل‌توجهی از املاک کشور، شناسایی مالکان حقیقی این املاک با چالش‌های جدی روبه‌روست و در عمل، امکان اخذ مالیات از مؤدیان واقعی را غیرممکن می‌کند. در راستای حل این چالش، وزارت راه و شهرسازی اقدام به ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور کرده که البته با وجود این رویکرد نیز تاکنون امکان شناسایی کامل مالکان حقیقی املاک و مستغلات کشور میسر نشده است. همچنین به‌رغم تصویب قانون مالیات سالیانه املاک در ماده واحده بودجه شش سال اخیر کشور، هنوز این قانون به‌صورت دائمی در نیامده است. این مسئله موجبات آن را فراهم آورده تا وصول کامل درآمدهای مالیاتی این پایه مالیاتی محقق نشود. عدم دائمی بودن این پایه مالیاتی، امکان ایجاد ساز و کارهای لازم همچون شناسایی املاک، اتخاذ جریمه دیرکرد و ایجاد ضمانت اجرایی مؤثر را فراهم نمی‌کند.
دو نوع تقاضا در بازار مسکن
تقاضا در بازار مسکن به‌طور غالب در دو سطح صورت می‌گیرد؛ تقاضای مصرفی و تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای. تقاضای مصرفی همان تقاضایی است که توسط افراد جهت بهره‌برداری شخصی از املاک وجود دارد و تقاضای سرمایه‌ای آن نوع تقاضایی به‌حساب می‌آید که هدف شخص از آن، نه صرفاً استفاده مصرفی از دارایی، بلکه خرید به جهت ایجاد درآمد اجاره‌ای، حفظ ارزش پول و یا فروش با قیمت بیشتر به قصد کسب سود و دلالی است. آن تقاضایی که تعادل بازار را به‌هم می‌زند و باعث اضافه تقاضا و به‌تبع آن افزایش قیمت‌ها می‌شود، تقاضای سوداگری و بعضاً سرمایه‌ای بوده که چندسالی است به‌جهت نوسانات قیمتی در بازار مسکن و دیگر بازارهای غیرمولد همچون ارز و طلا شدت گرفته است. گاهی عده‌ای اقدام به خرید چند ملک می‌کنند و به‌سبب نبود هیچ‌گونه استهلاکی نگرانی از بابت نگهداری چندین خانه بیش از نیاز خود را ندارند و مشمول هیچ مالیاتی نمی‌شوند. به همین جهت ضرورت دارد ساز و کاری پدید آید که با ایجاد هزینه برای مصارف سرمایه‌ای و سوداگری، افزایش عرضه ملک و کاهش تقاضای سرمایه‌ای در بازار اتفاق بیفتد و تا حدودی بازار تعدیل شود.
دولت‌ها در جهت کنترل افزایش مکرر قیمت‌ها در بازار مسکن و دیگر بازارهای غیرمولد، سیاست‌های مختلفی را متناسب با شرایط اقتصادی خود وضع می‌کنند. عدم حضور مؤثر دولت در بازار زمین و مسکن به تخصیص غیربهینه منابع، افزایش تقاضای سفته‌بازی، ایجاد حباب قیمت زمین و مسکن، بروز شوک‌های متعدد در بخش مسکن و در نهایت به کاهش قدرت خرید مسکن خانوار و افزایش سهم هزینه مسکن در سبد خانوار منجر شد. مالیات بر دارایی، گزینه‌ای به‌حساب می‌آید که می‌توان آن را به‌عنوان راهکاری مناسب جهت نیل به اهداف یاد شده، به کار گرفت. پایه مالیاتی طی دهه‌های اخیر یکی از مهم‌ترین ارکان سیستم‌های مالیاتی در بسیاری از کشورهای جهان، شناخته شد. ابزارهای مالیاتی در این بخش علاوه بر درآمدزایی برای دولت، با طراحی مناسب قادرند سبب ثبات در بازار و کاهش فعالیت‌های سوداگرانه شوند. بر این اساس، مالیات سالیانه املاک و مستغلات به‌عنوان یک ابزار کنترلی علاوه بر هدایت منابع زمین موجود به سمت استفاده و کاربری بهینه و افزایش عرضه مسکن، نقش مهمی در کنترل سوداگری در بخش زمین و مسکن داشته و به دولت‌ها در کسب درآمد پایدار به‌منظور ارائه کالاها و خدمات رفاهی عمومی و تخصیص بهینه منابع یاری می‌رساند. بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی، جبران کسری بودجه، یکی از اولویت‌های اقتصادی کشور در سال‌های اخیر محسوب می‌شود. این جبران در کشور معمولاً به چند روش استقراض از بانک مرکزی، انتشار اوراق، برداشت از صندوق توسعه ملی، مولدسازی دارایی‌های دولت و دیگر روش‌‌های مرسوم صورت می‌پذیرد. با نگاهی به آثار اقتصادی برخی از این روش‌ها، مشخص می‌شود که جبران کسری بودجه از این منابع خود افزایش تورم و افزایش مجدد کسری را در پی دارد. در ساختار بودجه اقتصادهای موفق دنیا، درآمدهای مالیاتی حجم عظیمی از منابع درآمدی را شامل می‌شوند. درآمد مالیاتی ثبات درآمدی دارند اما اثرات تورمی و سوء‌اقتصادی ندارند. مالیات بر دارایی یکی از باب‌های مالیاتی مرسوم در دنیاست. در این رابطه، بر اساس نتایج بررسی تأثیر مالیات سالیانه املاک بر بازار مسکن کشور مشخص شد که با وضع این پایه مالیاتی، علاوه بر افزایش عرضه مسکن در کشور، تقاضای سوداگری نیز کاهش می‌یابد. این مسئله منجر به کاهش قیمت‌ها و افزایش میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن خواهد شد.
مالیات‌ستانی نامطلوب
عملکرد قوانین مالیات سالیانه املاک از سال ۱۳۹۸ تاکنون فاصله معناداری با عملکرد مصوب هر سال دارد. این موضوع از عواملی نشأت می‌گیرد که در ادامه به آن‌ها خواهیم پرداخت. یکی از عوامل اصلی محقق نشدن قانون یادشده را می‌توان عدم پیش‌بینی دقیق راهکارهای وصول این پایه مالیاتی دانست. در واقع مالیات سالیانه املاک صرفاً در زمان نقل و انتقال املاک قابل پرداخت بوده که این مسئله موجبات آن را فراهم آورده تا درآمد وصولی این پایه مالیاتی به‌شدت کاهش یابد. بنابراین ضروری است تا با اتخاذ قوانینی از وصول سالیانه درآمد این پایه مالیاتی اطمینان حاصل شود. عامل دیگر در این زمینه، فقدان ساز و کار تعیین املاک مشمول این پایه مالیاتی است. در واقع می‌توان گفت هیچ ابزار کارآمدی جهت تعیین املاک مشمول این پایه مالیاتی وجود نداشته که همین موضوع باعث شده تا در عمل بسیاری از املاک گران‌قیمت از پرداخت مالیات سالیانه املاک معاف شوند. از دیگر عوامل اصلی عدم امکان وصول میزان درآمد مصوب، موضوع اسناد عادی در کشور به‌شمار می‌آید. در واقع به‌دلیل عدم وجود اسناد رسمی برای میزان قابل‌توجهی از املاک کشور، شناسایی مالکان حقیقی این املاک با چالش‌های جدی روبه‌روست و در عمل، امکان اخذ مالیات از مؤدیان واقعی را غیرممکن می‌کند. در راستای حل این چالش، وزارت راه و شهرسازی اقدام به ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور کرده که البته با وجود این رویکرد نیز تاکنون امکان شناسایی کامل مالکان حقیقی املاک و مستغلات کشور میسر نشده است. همچنین به‌رغم تصویب قانون مالیات سالیانه املاک در ماده واحده بودجه شش سال اخیر کشور، هنوز این قانون به‌صورت دائمی در نیامده است. این مسئله موجبات آن را فراهم آورده تا وصول کامل درآمدهای مالیاتی این پایه مالیاتی محقق نشود. عدم دائمی بودن این پایه مالیاتی، امکان ایجاد ساز و کارهای لازم همچون شناسایی املاک، اتخاذ جریمه دیرکرد و ایجاد ضمانت اجرایی مؤثر را فراهم نمی‌کند.
دو نوع تقاضا در بازار مسکن
تقاضا در بازار مسکن به‌طور غالب در دو سطح صورت می‌گیرد؛ تقاضای مصرفی و تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای. تقاضای مصرفی همان تقاضایی است که توسط افراد جهت بهره‌برداری شخصی از املاک وجود دارد و تقاضای سرمایه‌ای آن نوع تقاضایی به‌حساب می‌آید که هدف شخص از آن، نه صرفاً استفاده مصرفی از دارایی، بلکه خرید به جهت ایجاد درآمد اجاره‌ای، حفظ ارزش پول و یا فروش با قیمت بیشتر به قصد کسب سود و دلالی است. آن تقاضایی که تعادل بازار را به‌هم می‌زند و باعث اضافه تقاضا و به‌تبع آن افزایش قیمت‌ها می‌شود، تقاضای سوداگری و بعضاً سرمایه‌ای بوده که چندسالی است به‌جهت نوسانات قیمتی در بازار مسکن و دیگر بازارهای غیرمولد همچون ارز و طلا شدت گرفته است. گاهی عده‌ای اقدام به خرید چند ملک می‌کنند و به‌سبب نبود هیچ‌گونه استهلاکی نگرانی از بابت نگهداری چندین خانه بیش از نیاز خود را ندارند و مشمول هیچ مالیاتی نمی‌شوند. به همین جهت ضرورت دارد ساز و کاری پدید آید که با ایجاد هزینه برای مصارف سرمایه‌ای و سوداگری، افزایش عرضه ملک و کاهش تقاضای سرمایه‌ای در بازار اتفاق بیفتد و تا حدودی بازار تعدیل شود.
ارسال دیدگاه
