تابستان سخت مستأجران
حمیدرضا بیاتی‌نیا کاشانی روزنامه نگار
در حالی که تورم عمومی در اقتصاد ایران به سطحی نگران‌کننده رسیده، بازار مسکن بار دیگر در معرض موج جدیدی از فشارهای قیمتی قرار گرفته است. دو عامل کلیدی ـ بحران تأمین انرژی برای صنایع ساختمانی و افزایش هزینه‌های ساخت ـ هم‌زمان با آغاز فصل جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره، سبب شکل‌گیری یک فشار تورمی دوگانه شده که اثرات آن می‌تواند به‌مراتب فراتر از حوزه ساخت‌وساز باشد. در چنین شرایطی، خانوارهای شهری، سرمایه‌گذاران، مستأجران و سیاست‌گذاران با مجموعه‌ای از چالش‌های درهم‌تنیده روبه‌رو هستند که هرگونه تأخیر در سیاست‌گذاری، به تعمیق بحران خواهد انجامید.
قطعی برق؛ حلقه ای از زنجیره تورم
در هفته‌های اخیر، محدودیت‌های شدید در تأمین برق صنایع انرژی‌بر نظیر کارخانه‌های سیمان و فولاد، به اختلال جدی در تولید و عرضه این محصولات انجامیده است. این اختلالات که گاه به توقف کامل خطوط تولید منجر شده، به‌سرعت خود را در قیمت بازار مصالح ساختمانی نشان داده است. رشد ناگهانی بهای سیمان، میلگرد، آجر و سایر نهاده‌ها، در کوتاه‌مدت اثری روانی بر بازار ساخت‌وساز گذاشته و انتظارات تورمی را تشدید کرده است.
وابستگی بالای این صنایع به حامل‌های انرژی سبب شده هرگونه نوسان در قیمت یا دسترسی به برق و گاز، مستقیماً به افزایش بهای تمام‌شده مصالح منجر شود. با استمرار این وضعیت، سازندگان نه‌تنها با چالش هزینه‌های غیرقابل‌پیش‌بینی روبه‌رو هستند بلکه انگیزه خود برای آغاز پروژه‌های جدید را نیز از دست داده‌اند. این روند در صورت تداوم، پیامدهایی بلندمدت برای عرضه مسکن در بازار در پی خواهد داشت.
عامل تعیین‌کننده قیمت نهایی
گرچه مصالح ساختمانی تنها حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد از کل هزینه ساخت را شامل می‌شوند، اما رشد بهای آن‌ها، همراه با افزایش مزد کارگران و هزینه‌های جانبی، قیمت تمام‌شده پروژه‌های ساختمانی را به‌طور محسوسی افزایش داده است. این افزایش، به‌ویژه در بازار واحدهای نوساز، به‌عنوان قیمت پایه بازار عمل کرده و زمینه‌ساز رشد عمومی قیمت ملک شده است.
از سوی دیگر، افزایش قیمت ساخت‌وساز در دوره‌ای رخ می‌دهد که بازار اجاره به استقبال پرتقاضاترین فصل خود می‌رود. تابستان همواره با بیشترین میزان جابه‌جایی در بازار اجاره همراه است و هم‌زمانی آن با رشد قیمت ملک، احتمال افزایش نرخ اجاره را بیشازپیش تقویت کرده است. مالکان برای جبران هزینه‌های نگهداری یا ارزش جایگزینی ملک، تمایل به افزایش اجاره‌بها دارند و این موضوع به‌طور خاص در کلان‌شهرها فشار بیشتری بر مستأجران وارد خواهد کرد.
نتیجه نوسانات قیمت مصالح
افزایش شدید و ناپایدار قیمت نهاده‌های ساختمانی، تنها به افزایش هزینه ساخت محدود نمانده بلکه موجب بروز اختلافات حقوقی میان پیمانکاران و کارفرمایان نیز شده است. بسیاری از قراردادهای ساخت‌وساز بر پایه قیمت‌های ثابت منعقد شده‌اند و نوسانات شدید بازار مصالح، تعادل این قراردادها را برهم زده است.
این چالش، ضمن کاهش اعتماد میان طرفین قرارداد، به توقف برخی پروژه‌ها و افزایش دعاوی حقوقی در حوزه ساخت‌وساز منجر شده است. در غیاب چارچوب‌های حقوقی منعطف و متناسب با شرایط متغیر اقتصادی، چنین بحران‌هایی می‌توانند به عامل بازدارنده‌ای در مسیر تولید مسکن بدل شوند.
تبعات اجتماعی افزایش اجاره‌بها
افزایش نرخ اجاره‌بها تأثیرات زیادی بر معیشت خانوارها و پویایی‌های اجتماعی دارد. در شرایطی که قدرت خرید اقشار متوسط و ضعیف به‌شدت کاهش یافته، هرگونه افزایش در هزینه اجاره می‌تواند به جابه‌جایی‌های گسترده از مناطق مرکزی به حاشیه شهرها منجر شود. این مهاجرت‌های اجباری که عمدتاً برای کاهش هزینه‌های زندگی انجام می‌شوند، با افت کیفیت خدمات عمومی و زیرساختی در مناطق حاشیه‌ای همراه بوده و خطر گسترش سکونتگاه‌های کم‌برخوردار را افزایش می‌دهد.
هم‌زمان، فشار بر دولت برای توسعه پروژه‌های مسکن حمایتی و ارزان‌قیمت نیز بیشتر شده، در حالی که منابع و ظرفیت‌های اجرایی دولت با محدودیت‌های جدی مواجه است. در چنین بستری، رشد اجاره‌بها می‌تواند به عاملی در افزایش نابرابری شهری و شکاف اجتماعی بدل شود.
رکود سرمایه‌گذاری و فرار سرمایه
پیامد دیگر بحران جاری، تأثیر منفی آن بر انگیزه سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی است. افزایش پیش‌بینی‌ناپذیر هزینه‌ها، سرمایه‌گذاران را نسبت به ورود به پروژه‌های بلندمدت مردد کرده است. نااطمینانی نسبت به قیمت مصالح، نرخ ارز، سیاست‌های انرژی و همچنین آینده بازار مسکن، بسیاری از فعالان را به سمت بازارهای نقدشونده‌تری مانند طلا و ارز سوق داده است.
این پدیده ضمن تضعیف پیشران سنتی اقتصاد ایران یعنی بخش ساختمان، به تشدید چرخه تورمی نیز دامن می‌زند. خروج سرمایه از بازار ساخت‌وساز و ورود آن به بازارهای سفته‌بازانه، توازن اقتصادی را بر هم زده و مسیر حرکت اقتصاد به‌سوی رشد پایدار را دشوارتر خواهد کرد.
در انتظار اقدام هماهنگ
در چنین شرایطی، اتخاذ رویکردهای هماهنگ و چندبُعدی از سوی نهادهای سیاست‌گذار بیش از هر زمان دیگری ضروری به نظر می‌رسد. مدیریت بحران انرژی و تضمین تداوم تولید مصالح کلیدی در کنار بازبینی سیاست‌های قیمت‌گذاری و حمایت از سرمایه‌گذاران بخش خصوصی می‌تواند تا حدی از شدت بحران بکاهد.
از سوی دیگر، بازنگری در سازوکارهای حقوقی قراردادهای ساخت‌وساز و ایجاد سازوکارهای تعدیل قیمت بر اساس شرایط متغیر اقتصادی می‌تواند از بروز اختلافات حقوقی و توقف پروژه‌ها جلوگیری کند. در غیاب چنین سیاست‌هایی، چشم‌انداز تابستان پیش‌رو، با افزایش پرشتاب قیمت در هر دو بازار فروش و اجاره مسکن، چندان خوش‌بینانه نخواهد بود.
ترکیب افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و آغاز فصل اوج تقاضا در بازار اجاره، بازار مسکن را در معرض فشاری کم‌سابقه قرار داده است. این فشار که از یک‌سو ساخت‌وساز را گران‌تر و از سوی دیگر اجاره‌نشینی را دشوارتر کرده به طور مستقیم بر زندگی میلیون‌ها خانوار ایرانی تأثیر می‌گذارد.
در چنین شرایطی، نبود مداخلات هدفمند از سوی دولت و نهادهای ذی‌ربط، نه‌تنها به تعمیق رکود در بازار ساخت‌وساز خواهد انجامید بلکه منجر به افزایش نابرابری، مهاجرت ناخواسته و بی‌ثباتی بیشتر در بازار املاک خواهد شد. تابستان ۱۴۰۴ ممکن است نقطه عطفی در روند تحولات بازار مسکن باشد؛ نقطه‌ای که در آن، بی‌عملی سیاست‌گذاران بهایی سنگین برای اقتصاد و جامعه در پی خواهد داشت.
قطعی برق؛ حلقه ای از زنجیره تورم
در هفته‌های اخیر، محدودیت‌های شدید در تأمین برق صنایع انرژی‌بر نظیر کارخانه‌های سیمان و فولاد، به اختلال جدی در تولید و عرضه این محصولات انجامیده است. این اختلالات که گاه به توقف کامل خطوط تولید منجر شده، به‌سرعت خود را در قیمت بازار مصالح ساختمانی نشان داده است. رشد ناگهانی بهای سیمان، میلگرد، آجر و سایر نهاده‌ها، در کوتاه‌مدت اثری روانی بر بازار ساخت‌وساز گذاشته و انتظارات تورمی را تشدید کرده است.
وابستگی بالای این صنایع به حامل‌های انرژی سبب شده هرگونه نوسان در قیمت یا دسترسی به برق و گاز، مستقیماً به افزایش بهای تمام‌شده مصالح منجر شود. با استمرار این وضعیت، سازندگان نه‌تنها با چالش هزینه‌های غیرقابل‌پیش‌بینی روبه‌رو هستند بلکه انگیزه خود برای آغاز پروژه‌های جدید را نیز از دست داده‌اند. این روند در صورت تداوم، پیامدهایی بلندمدت برای عرضه مسکن در بازار در پی خواهد داشت.
عامل تعیین‌کننده قیمت نهایی
گرچه مصالح ساختمانی تنها حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد از کل هزینه ساخت را شامل می‌شوند، اما رشد بهای آن‌ها، همراه با افزایش مزد کارگران و هزینه‌های جانبی، قیمت تمام‌شده پروژه‌های ساختمانی را به‌طور محسوسی افزایش داده است. این افزایش، به‌ویژه در بازار واحدهای نوساز، به‌عنوان قیمت پایه بازار عمل کرده و زمینه‌ساز رشد عمومی قیمت ملک شده است.
از سوی دیگر، افزایش قیمت ساخت‌وساز در دوره‌ای رخ می‌دهد که بازار اجاره به استقبال پرتقاضاترین فصل خود می‌رود. تابستان همواره با بیشترین میزان جابه‌جایی در بازار اجاره همراه است و هم‌زمانی آن با رشد قیمت ملک، احتمال افزایش نرخ اجاره را بیشازپیش تقویت کرده است. مالکان برای جبران هزینه‌های نگهداری یا ارزش جایگزینی ملک، تمایل به افزایش اجاره‌بها دارند و این موضوع به‌طور خاص در کلان‌شهرها فشار بیشتری بر مستأجران وارد خواهد کرد.
نتیجه نوسانات قیمت مصالح
افزایش شدید و ناپایدار قیمت نهاده‌های ساختمانی، تنها به افزایش هزینه ساخت محدود نمانده بلکه موجب بروز اختلافات حقوقی میان پیمانکاران و کارفرمایان نیز شده است. بسیاری از قراردادهای ساخت‌وساز بر پایه قیمت‌های ثابت منعقد شده‌اند و نوسانات شدید بازار مصالح، تعادل این قراردادها را برهم زده است.
این چالش، ضمن کاهش اعتماد میان طرفین قرارداد، به توقف برخی پروژه‌ها و افزایش دعاوی حقوقی در حوزه ساخت‌وساز منجر شده است. در غیاب چارچوب‌های حقوقی منعطف و متناسب با شرایط متغیر اقتصادی، چنین بحران‌هایی می‌توانند به عامل بازدارنده‌ای در مسیر تولید مسکن بدل شوند.
تبعات اجتماعی افزایش اجاره‌بها
افزایش نرخ اجاره‌بها تأثیرات زیادی بر معیشت خانوارها و پویایی‌های اجتماعی دارد. در شرایطی که قدرت خرید اقشار متوسط و ضعیف به‌شدت کاهش یافته، هرگونه افزایش در هزینه اجاره می‌تواند به جابه‌جایی‌های گسترده از مناطق مرکزی به حاشیه شهرها منجر شود. این مهاجرت‌های اجباری که عمدتاً برای کاهش هزینه‌های زندگی انجام می‌شوند، با افت کیفیت خدمات عمومی و زیرساختی در مناطق حاشیه‌ای همراه بوده و خطر گسترش سکونتگاه‌های کم‌برخوردار را افزایش می‌دهد.
هم‌زمان، فشار بر دولت برای توسعه پروژه‌های مسکن حمایتی و ارزان‌قیمت نیز بیشتر شده، در حالی که منابع و ظرفیت‌های اجرایی دولت با محدودیت‌های جدی مواجه است. در چنین بستری، رشد اجاره‌بها می‌تواند به عاملی در افزایش نابرابری شهری و شکاف اجتماعی بدل شود.
رکود سرمایه‌گذاری و فرار سرمایه
پیامد دیگر بحران جاری، تأثیر منفی آن بر انگیزه سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی است. افزایش پیش‌بینی‌ناپذیر هزینه‌ها، سرمایه‌گذاران را نسبت به ورود به پروژه‌های بلندمدت مردد کرده است. نااطمینانی نسبت به قیمت مصالح، نرخ ارز، سیاست‌های انرژی و همچنین آینده بازار مسکن، بسیاری از فعالان را به سمت بازارهای نقدشونده‌تری مانند طلا و ارز سوق داده است.
این پدیده ضمن تضعیف پیشران سنتی اقتصاد ایران یعنی بخش ساختمان، به تشدید چرخه تورمی نیز دامن می‌زند. خروج سرمایه از بازار ساخت‌وساز و ورود آن به بازارهای سفته‌بازانه، توازن اقتصادی را بر هم زده و مسیر حرکت اقتصاد به‌سوی رشد پایدار را دشوارتر خواهد کرد.
در انتظار اقدام هماهنگ
در چنین شرایطی، اتخاذ رویکردهای هماهنگ و چندبُعدی از سوی نهادهای سیاست‌گذار بیش از هر زمان دیگری ضروری به نظر می‌رسد. مدیریت بحران انرژی و تضمین تداوم تولید مصالح کلیدی در کنار بازبینی سیاست‌های قیمت‌گذاری و حمایت از سرمایه‌گذاران بخش خصوصی می‌تواند تا حدی از شدت بحران بکاهد.
از سوی دیگر، بازنگری در سازوکارهای حقوقی قراردادهای ساخت‌وساز و ایجاد سازوکارهای تعدیل قیمت بر اساس شرایط متغیر اقتصادی می‌تواند از بروز اختلافات حقوقی و توقف پروژه‌ها جلوگیری کند. در غیاب چنین سیاست‌هایی، چشم‌انداز تابستان پیش‌رو، با افزایش پرشتاب قیمت در هر دو بازار فروش و اجاره مسکن، چندان خوش‌بینانه نخواهد بود.
ترکیب افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و آغاز فصل اوج تقاضا در بازار اجاره، بازار مسکن را در معرض فشاری کم‌سابقه قرار داده است. این فشار که از یک‌سو ساخت‌وساز را گران‌تر و از سوی دیگر اجاره‌نشینی را دشوارتر کرده به طور مستقیم بر زندگی میلیون‌ها خانوار ایرانی تأثیر می‌گذارد.
در چنین شرایطی، نبود مداخلات هدفمند از سوی دولت و نهادهای ذی‌ربط، نه‌تنها به تعمیق رکود در بازار ساخت‌وساز خواهد انجامید بلکه منجر به افزایش نابرابری، مهاجرت ناخواسته و بی‌ثباتی بیشتر در بازار املاک خواهد شد. تابستان ۱۴۰۴ ممکن است نقطه عطفی در روند تحولات بازار مسکن باشد؛ نقطه‌ای که در آن، بی‌عملی سیاست‌گذاران بهایی سنگین برای اقتصاد و جامعه در پی خواهد داشت.
ارسال دیدگاه
