تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تغییرات قیمت مسکن نشان می‌دهد که در مردادماه امسال، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به 6653 واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 2.26 درصد افزایش و 9.62 درصد کاهش یافت. همچنین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی مورد معامله از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 885 میلیون ریال بود که نسبت به ماه گذشته و مدت مشابه سال قبل به ترتیب 2.1 و 8.16 درصد افزایش را رقم زد. در میان مناطق بیست‌ودو‌گانه شهرداری تهران هم، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی مورد داد‌و‌ستد قرار گرفته، معادل حدود 1800 میلیون ریال متعلق به منطقه یک و کمترین آن با حدود 410 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشت. از سویی بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در مردادماه امسال در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم 6.27 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. بنابراین از مجموع 782.3 واحد مسکونی معامله شده 2.27 درصد مربوط به واحدهای تا پنج سال ساخت است. سهم مذکور در مقایسه با مردادماه سال قبل حدود 0.1 واحد درصد بالا رفت. همچنین بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در مردادماه سال 1403 نشان‌دهنده رشد 3.5 درصدی شاخص‌های مزبور نسبت به ماه قبل به حساب می‌آید. افزایش نقطه به نقطه این شاخص نیز در مردادماه سال جاری در شهر تهران و کل مناطق شهری، نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 5.45 و 49 درصد است. حجم معاملات به‌خاطر برخی مسائل پیش‌آمده در ماه‌های اخیر به‌طور محسوسی کاهش داشته و به‌نظر می‌رسد، در صورت ثبات شرایط در ماه‌های آتی حجم و گردش معاملات مسکن بالاتر برود.
در بازار مسکن خریدار وجود ندارد
بازار مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۷ شروع به جهش قیمت کرد و در سال‌های ۹۸ و ۹۹ نیز به رشد ادامه داد. تا جایی که قیمت‌ها به‌قدری بالا رفت که مسکن از دسترس بسیاری از اقشار جامعه خارج شد. از ۱۴۰۰ به بعد نیز ورود سرمایه‌ای در بازار مسکن به ثبت نرسید و متقاضیان مصرفی توان خرید نداشتند. در حال حاضر معاملات مسکن در تهران به ۳۶۰۰ فقره رسیده که عدد بسیار پایینی محسوب می‌شود و علت آن نبود قدرت خرید است. این بازار مسکن در چهار دهه گذشته همواره نوسانات سینسوسی گذشت. به‌طور مثال بین سال‌های ۹۱ تا ۹۶ دوره رکود را تجربه کردیم که رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی بود اما از سال ۹۷ که شوک ارزی در اقتصاد پدید آمد، بازار مسکن شروع به جهش کرد. در حال حاضر نیز به‌نوعی شاهد تکرار دوره سال‌های ۹۱ تا ۹۶ هستیم که از سال ۱۴۰۱ آغاز و دو سال از رکود بازار مسکن سپری شد. از سویی وزارت راه و شهرسازی می‌تواند با ارائه تسهیلات ویژه به انبوه‌سازان و سازندگان، نقش مؤثری در کاهش قیمت تمام‌شده مسکن ایفا کند. دولت نیز با تأمین مواد اولیه ساختمانی مانند سیمان و گچ با قیمت دولتی، قادر است شرایطی را فراهم کند که انبوه‌سازان از این قدرت برخوردار باشند تا مسکن را با قیمت پایین‌تری به مصرف‌کنندگان عرضه کنند. این درحالی است که یکی از مشکلات مهم در زمینه تهیه خانه برای مردم، تأخیر در پرداخت وام قلمداد می‌شود. علیرضا عباسی، نماینده مردم کرج در مجلس گفت: «یکی از مشکلات عمده‌ای که در حال حاضر با آن مواجه هستیم، تأخیر در پرداخت وام‌های مسکن است. این مسئله به‌ویژه برای افرادی که در تلاش برای خرید یا ساخت خانه هستند، مشکل‌ساز شده است. درحالی‌که تصمیمات شورای‌عالی مسکن برای افزایش وام به ۸۰۰ میلیون تومان، به بانک مرکزی ابلاغ شده اما متأسفانه، بانک مرکزی هنوز این ابلاغ را به بانک‌های عامل منتقل نکرده است.»
رشد بیشتر اجاره‌بها در قیاس با قیمت مسکن
 مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن، در گفت‌وگو با «آتیه ‌نو» با بیان اینکه بازار مسکن تحت‌تأثیر چرخه‌های زمانی چهار تا پنج‌ساله قرار دارد، گفت: «در دوره‌هایی که قیمت مسکن با صعود همراه می‌شود، به دلیل کاهش قدرت خرید مردم در مقایسه با رشد قیمت‌ها، اجاره‌بها به همان نسبت بالا نمی‌رود اما هنگامی که روند صعودی قیمت ملک متوقف می‌شود، بازار اجاره شروع به رشد می‌کند. این اتفاق در سال‌های گذشته مشاهده شد.»
 سلطان‌محمدی با اشاره به افزایش اجاره‌بها در مرداد سال جاری به استناد گزارش بانک مرکزی، توضیح داد: «این موضوع عمدتاً ناشی از ارتباط مستقیم اجاره‌بها با قیمت مسکن است. با رشد هزینه خرید مسکن، مالکان به دنبال کسب بازدهی بیشتر از سرمایه‌گذاری خود هستند و در نتیجه، اجاره‌بها را بالا می‌برند. علاوه بر این، عوامل دیگری همچون تورم، کمبود عرضه مسکن و...‌، نیز بر این روند افزایشی تأثیرگذار بوده‌اند.»
سلطان محمدی با بیان اینکه مداخلات دستوری در بازار مسکن به‌هیچ عنوان جوابگو نبوده، بیان کرد: «اقداماتی از قبیل تعیین سقف برای اجاره نمی‌تواند بازار را کنترل کند و مانع بالا رفتن قیمت‌ها شود، بلکه دولت باید جلوی افزایش تورم را بگیرد. تا زمانی‌که نرخ تورم به‌صورت فزاینده بالا می‌رود، بازار‌های سرمایه‌ای از جمله مسکن با رشد هرچند خزنده، همراه خواهند بود.»
این تحلیل‌گر بازار مسکن اضافه کرد: «با وجود تورم ۳۵ درصدی، رشد 16 درصدی متوسط قیمت مسکن، نشان می‌دهد که قیمت واقعی مسکن هم‌پای تورم بالا نرفته؛ به‌عبارت دیگر، قیمت مسکن اکنون حدود 19 درصد پایین‌تر از ارزش حقیقی خود به نسبت تورم قرار دارد که این مقدار قابل‌توجهی است.»
سلطان‌محمدی ادامه داد: «عدم افزایش قیمت مسکن نسبت به تورم، فرصت مناسبی را برای خریداران مسکن فراهم آورده است. با وجود این، شرایط کنونی باعث شده سازندگان به‌دلیل صعود چشمگیر هزینه‌های ساخت، انگیزه چندانی برای سرمایه‌گذاری در این بخش نداشته باشند.»
به‌گفته او کاهش ساخت‌و‌ساز، نگرانی‌هایی را در خصوص آینده بازار مسکن ایجاد کرد. می‌توان گفت، قیمت نهادهای تولید، دستمزد کارگر و سایر مخارج، هم‌گام با تورم یا حتی بیشتر از آن رشد داشته که این موضوع هزینه ساخت‌و‌ساز را به‌شدت افزایش می‌دهد.