فصل جابه‌جایی خانه در سال‌جاری برای مستاجران در حالی شروع شد که بسیاری از اقشار حقوق‌بگیر و کارگر از مناطق سکونت سابق خود و حتی از خانه‌های معمولی مراکز و پایین‌شهر به مناطق پایین‌تر و حاشیه‌شهرها، همچنین به واحدهای بسیار کوچک اطراف شهرها عقب‌نشینی کرده‌‎اند. افزایش بیش از صددرصدی قیمت مسکن، نه‌تنها خانه‌دارشدن را برای اقشار ضعیف و قشر کارگر به یک رویا تبدیل کرده، بلکه براساس آمارهای موجود، رهن کامل یک خانه را نیز برای آن‌ها دور از دسترس کرده است. براساس آمارها اگر رهن کامل یک واحد مسکونی 60متری در تهران –به‌طور میانگین در کل مناطق 22گانه-   60 میلیون تومان باشد، یک کارگر با این فرض که 35درصد درآمد ماهیانه خود را پس‌انداز کند، بعد از 11سال به این مبلغ دست پیدا خواهد کرد. در حالی که گشت‌وگذاری در سطح شهر و سرکشی به بنگاه‌های املاک و فایل‌های اجاره، نشان می‌دهد، رهن کامل یک خانه 60متری با 60میلیون تومان در مناطق پایین‌دست نیز، اگر نگوییم غیرممکن، بسیار دشوار است. از سویی اندک بررسی‌ها از نرخ‌های اجاره در بازار مسکن حتی در مناطق پایین‌دست نشان می‌دهد، بابت یک خانه ساده 50 و 40متری حداقل یک‌میلیون اجاره باید پرداخت کرد، این در حالی است که کارگر باید مبلغ ودیعه رهن حداقل 30 تا 40 میلیونی در گرو مالک قرار دهد. در یک جمله می‌توان گفت؛ موضوع اجاره مسکن برای اقشار ضعیف بحرانی‌تر از آن چیزی است که در ظاهر امر نشان داده می‌شود. طی چندماه اخیر مسئولان بازار مسکن با اذعان به این مسئله، راهکارها و طرح‌های متفاوتی ارائه کرده و پیشنهادهای مختلفی مطرح کرده‌اند. تولید مسکن اجاره‌ای، پرداخت وام اجاره، تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه و اخذ مالیات از خانه‌های خالی، از جمله طرح‌ها و پیشنهادهای مسئولان این حوزه است. آخرین صحبت‌های محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی نیز حاکی از تخصیص زمین توسط شهرداری‌ها به انبوه‌سازان برای ساخت مسکن اجاره‌ای و واحدهای مسکونی کوچک است، اما هنوز معلوم نیست چه زمانی به‌طور دقیق این کار به فاز اجرایی می‌رسد. موضوعی که در خصوص این طرح، ابهاماتی ایجاد می‌کند، بازه زمانی اجرای این کار است که مناسب شرایط اضطراری بازار اجاره و ضرورت ارائه راهکاری ضرب‌الاجلی نیست، ضمن اینکه در استقبال کارگران و اقشار ضعیف از اسکان در چنین محله‌های متمرکزی نیز تردیدهایی وجود دارد.به عقیده کارشناسان، اگر این طرح عملیاتی شود، زمین‌هایی که در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌گیرند باید از فضای مناسب و امکانات شهری بهره‌مند باشند. در غیر این صورت، برخی مواقع مشکلات و هزینه ورود امکانات و تجهیزات لازم به زمین‌های اطراف شهرها، کارایی طرح را به‌شدت زیرسوال خواهد برد.برخی از کارشناسان نیز معضل مسکن را نه به کمبود عرضه واحد مسکونی، بلکه به ورود واسطه‌گران به بازار مسکن نسبت می‌دهند. از دید آن‌ها، در صورتی که دولت اراده جدی برای خروج سوداگران از بازار مسکن با دریافت مالیات داشته باشد، شاید نیازی به دخالت دولت در ساخت‌وساز و طرح‌های انبوه‌سازی -که تامین مالی آن‌ها در شرایط کمبود منابع فعلی، مشکل‌آفرین است و حتی پیامدهای تورمی به‌دنبال دارد- نباشد.

برای درک معضل بازار اجاره و مسکن و راهکارهای آن، پاسخ به چند سوال اساسی ضروری است. اول اینکه چرا طرح‌هایی مثل طرح مالیات بر عایدی سرمایه یا اخذ مالیات از خانه‌های خالی به‌رغم اثرات مثبت و تاییدشده آن و با گذشت سال‌ها از طرح آن در هیئت‌دولت، هنوز بلاتکلیف است؟  با توجه به تجربه طرح‌های ناکامی مثل طرح مسکن اجتماعی و عدم اجرای درست آن، چه تضمینی برای اثرگذاری مستقیم مسکن استیجاری برای پاسخ دادن به تقاضای مسکن وجود دارد؟

 

سد محکم سودجویان بر مسیر تصویب طرح‌های مهار بازار مسکن  

احسان سلطانی، کارشناس اقتصادی با اشاره به مخالفت ذی‌نفعان و سودجویان از عدم تصویب طرح مالیات بر عایدی مسکن و عدم تصویب آن، به «آتیه‌نو» می‌گوید: «سال‌های زیادی از بحث طرح مالیات بر عایدی مسکن و حتی تاکید بر تصویب آن، می‌گذرد، اما از آنجا که بازار مسکن، سودجویان و ذی‌نفعان بسیاری از نظام بانکی گرفته تا برخی از افراد و جریان‌های با نفوذ در حوزه مسکن دارد، اجرای این امر با بهانه‌هایی به تاخیر می‌افتد.» سلطانی می‌افزاید: «در کشورهای توسعه‌یافته‌ای مثل آمریکا، کانادا، فرانسه، انگلستان و... مهم‌ترین مکانیزم برای مهار قیمت مسکن، که اجاره نیز تابعی از آن است، اخذ مالیات است که سوداگران و واسطه‌گران را از بازار مسکن خارج خواهد کرد. کشوری مثل چین هم علاوه بر مالیات بر عایدی سرمایه، با تغییر قانون فرسودگی ساختمان، دلالان را از بازار مسکن خارج می‌کند، یعنی به‌عنوان مثال، با افزایش سن فرسودگی ساختمان از 10 به 15سال، به هیچ واحد مسکونی شهری زیر 15سال در صورت تخریب، تراکم تعلق نمی‌گیرد، در صورتی که در ایران هیچ قانونی برای جلوگیری از واسطه‌گری بی‌رویه و حتی احتکار مسکن وجود ندارد.» 

 

دلالان در کمین مسکن اجاره‌ای

وی با ذکر اینکه ساخت واحدهای کوچک استیجاری توسط دولت یا تخصیص زمین به انبوه‌سازان برای ساخت چنین واحدهایی شرایطی دارد که بی‌توجهی به آن، نتایج معکوسی روی بازار دارد، افزود: «وقتی از اختصاص زمین به انبوه‌سازان صحبت می‌کنیم باید مراقبت سودجویان باشیم. آیا این طرح، رسیدن زمین با قیمت ارزان به مصرف‌کننده نهایی را تضمین خواهد کرد؟ به بیان دیگر، چگونه می‌توان مانع از سودجویی برخی از انبوه‌سازان در فرایند عرضه مسکن به متقاضیان شد و از تبدیل انبوه‌سازان به دلالان بزرگ اجاره جلوگیری کرد؟ موضوع دیگر مکانی است که برای ساخت واحدهای کوچک قرار است در نظر گرفته شود. برای مثال، زمین‌های موردنظر دولت در کدام قسمت از شهر قرار دارد؟ آیا این زمین‌ها در محلی واقع شده که دسترسی به امکانات زندگی شهری میسر باشد؟ چه تضمینی بر عدم ورود دلالان و سودجویان در فرایند اجرای این طرح با توجه به سابقه طرح‌های مشابه، وجود دارد؟ در صورتی که دولت برای پاسخ به هر یک از ابهامات مطرح شده، دلیل قانع‌کننده داشته باشد، مسئله ساخت مسکن اجاره‌ای شفاف‌تر نشان داده می‌شود. ساخت واحدهای اجاره‌ای باید با برنامه دقیق و نظارت فراگیر دولت باشد و هزینه‌های اجرای آن، از نظارت گرفته تا مراحل نهایی، موردسنجش قرار بگیرد.» 

 

طرح وام ودیعه به تورم مسکن کمک می‌کند

سلطانی با تاکید بر اینکه طرح‌های حمایتی از اقشار ضعیف معمولا به حذف صورت‌مسئله منجر می‌شود تا حل مسئله، اظهار کرد: «مسئله اساسی و معضل جدی بازار مسکن، رشد غیرمنطقی قیمت مسکن در مقاطعی از جمله سال گذشته است که خود این تورم شدید مسکن، ریشه در نابسامانی شاخص‌های کلان اقتصادی دارد. دولت به‌جای حل التهاب بازار مسکن که بالطبع روی کاهش قیمت اجاره اثرگذار است، روی طرح‌هایی دست می‌گذارد که بر تورم بازار مسکن سرپوش می‌گذارد. برای مثال، تخصیص رهن اجاره به مستاجران که اخیرا به‌عنوان یکی از طرح‌های دولت در راستای تنظیم بازار اجاره مطرح شده، به تورم بازار مسکن دامن می‌زند و به‌نوعی حتی تاییدی است بر قیمت‌های نجومی اجاره. این مسئله حتی ممکن است تب صاحبان مسکن برای افزایش قیمت‌ها را بالا ببرد و با توقعی که در آن‌ها نسبت به رهن پرداختی به مستاجران ایجاد می‌کند، بحران بازار اجاره را جدی‌تر کند، بنابراین مهم‌ترین و کم‌هزینه‌ترین کار دولت برای بازار اجاره و مسکن، کمک به کاهش قیمت‌ها و خالی‌شدن حباب قیمت‌ها در این بازار است که با تثبیت شرایط اقتصادی کشور و کاهش التهاب در بازارها فراهم می‌شود. اگر قیمت‌ها در بازارهای موازی، یعنی ارز و طلا به‌صورت ادامه‌دار کاهش پیدا کند، قیمت مسکن نیز فروکش خواهد کرد، کما اینکه طبق اعلام اتحادیه مشاوران املاک، این اتفاق در حال افتادن است.»