ساختار سرمایه‌ای تعاونی‌ها ناکافی است
تأمین مالی تعاونی‌ها، به‌ویژه در بخش مسکن، از مهم‌ترین موانع رشد این نهادهاست. فلسفه تعاونی‌ها بر گردآوردن سرمایه‌های خرد و استفاده از قدرت جمعی بنا شده، اما در عمل، محدودیت‌های اقتصادی و حقوقی فاصله‌ای جدی با این ایده ایجاد کرده است. تعاونی‌های مسکن که پس از انقلاب به‌عنوان ابزاری برای خانه‌دار کردن اقشار متوسط و کم‌درآمد مطرح شدند، امروز علاوه بر کمبود سرمایه اولیه اعضا، با موانع قانونی و بانکی روبه‌رو هستند. تعاونی‌های نوپا برای شروع پروژه‌ها به سرمایه‌ای بیش از آورده اعضا نیاز دارند و بانک‌ها تنها منبع اصلی تأمین مالی‌اند. با این حال، مقررات سخت‌گیرانه بانکی، نیاز به وثیقه‌های سنگین و نبود سابقه اعتباری یا دارایی کافی، عملاً وام‌گیری را غیرممکن می‌کند. حتی در صورت داشتن زمین یا دارایی، روند طولانی آزادسازی اسناد، پروژه‌ها را متوقف و هزینه‌ها را افزایش می‌دهد.
در نتیجه، برخی تعاونی‌ها به سرمایه‌گذاران غیررسمی با بهره‌های بالا روی می‌آورند که فشار مالی بیشتری تحمیل می‌کند. نبود هماهنگی میان قانون تعاون و مقررات بانکی نیز امتیازات قانونی این بخش را بلااستفاده گذاشته است. کارشناسان معتقدند بدون رفع این شکاف، دسترسی تعاونی‌های نوپا به منابع بانکی عملی نخواهد شد و بسیاری پروژه‌ها نیمه‌کاره می‌ماند یا کنار گذاشته می‌شود.
از وثیقه‌های سنگین تا قوانین ناکارآمد
وحید حاجی‌حتم‌لو، کارشناس امور بانکی، در گفتگویی توضیح می‌دهد که بانک‌ها تحت قوانین پیچیده‌ای مانند قانون عملیات بانکی بدون ربا فعالیت می‌کنند و این قوانین در کنار الزامات ارائه وثیقه‌های سنگین یا تضامین بانکی، عملاً بسیاری از تعاونی‌های کوچک و فاقد سابقه مالی را از چرخه دریافت تسهیلات خارج می‌کند. او می‌گوید:
«تعاونی‌های نوپا معمولاً نمی‌توانند اسناد مالکیت یا وثیقه‌های موردنیاز بانک را ارائه دهند. از طرفی، نبود هماهنگی کامل میان قانون تعاون و مقررات بانکی باعث می‌شود که حتی حمایت‌های پیش‌بینی‌شده در قانون تعاون هم عملاً به کارشان نیاید.»
این روایت برای بسیاری از مدیران تعاونی مسکن آشناست. آن‌ها می‌دانند که بدون سند مالکیت زمین یا دارایی ثابت، بانک حاضر به اعطای وام نیست و همین، بسیاری از پروژه‌ها را در همان مرحله اولیه متوقف می‌کند. حتی وقتی تعاونی موفق به خرید زمین می‌شود، فرآیند آزادسازی سند یا اخذ مجوز ساخت آن‌قدر طولانی و پرهزینه است که منابع موجود پیش از آغاز عملیات اجرایی تمام می‌شود. یکی دیگر از مشکلات، ریسک اعتباری بالای تعاونی‌های نوپا است. به گفته حاجی‌حتم‌لو، نبود یک پایگاه داده متمرکز برای ارزیابی عملکرد مالی تعاونی‌ها باعث می‌شود بانک‌ها تصویر روشنی از توان بازپرداخت آن‌ها نداشته باشند. نتیجه این نگاه محتاطانه بانک‌ها، اولویت دادن به شرکت‌های بزرگ‌تر و با سابقه‌تر است، حتی اگر طرح تعاونی از نظر اقتصادی توجیه‌پذیرتر باشد.
در کنار این مشکلات بانکی، ساختار سرمایه‌ای تعاونی‌ها نیز محدودیت‌های جدی ایجاد می‌کند. بیشتر تعاونی‌های مسکن با سرمایه اولیه‌ای شکل می‌گیرند که صرفاً برای خرید زمین یا شروع عملیات پایه کافی است. در ادامه، برای تأمین هزینه‌های ساخت، ناچار به دریافت وام می‌شوند، اما مدل سنتی تأمین مالی بانکی – که بر وثیقه‌های سنگین و طرح‌های توجیهی مفصل تکیه دارد – با ماهیت مشارکتی تعاونی‌ها همخوانی ندارد. بسیاری از این تعاونی‌ها فاقد تیم‌های مالی حرفه‌ای‌اند و نمی‌توانند گزارش‌های اقتصادی و فنی قانع‌کننده‌ای ارائه کنند.
روایت‌های میدانی نیز این مشکل را تأیید می‌کند. مدیر یکی از تعاونی‌های مسکن در جنوب تهران می‌گوید:
«برای شروع پروژه زمین را خریدیم، اما وقتی برای گرفتن وام به بانک رفتیم، گفتند باید سند شش‌دانگ و آزاد زمین را به‌عنوان وثیقه بگذارید. در حالی که سند ما درگیر مراحل اداری شهرداری بود. همین باعث شد شش ماه پروژه بخوابد و هزینه‌ها چند برابر شود.»
مشکل دیگر، وابستگی بیش از حد برخی تعاونی‌ها به حمایت‌های دولتی است. به گفته حاجی‌حتم‌لو، برخی تعاونی‌ها با این امید شکل می‌گیرند که یارانه یا وام‌های کم‌بهره دولتی دریافت کنند، اما این منابع هم محدود و ناپایدار است. همین وابستگی، بانک‌ها را در تخصیص اعتبار محتاط‌تر می‌کند؛ زیرا تجربه نشان داده که در صورت قطع این حمایت‌ها، پروژه‌ها نیمه‌کاره رها می‌شوند.
با وجود این چالش‌ها، کارشناسان راهکارهایی نیز پیشنهاد می‌کنند. حاجی‌حتم‌لو تأکید می‌کند که اصلاحات قانونی برای هماهنگی بین قانون تعاون و مقررات بانکی ضروری است. او پیشنهاد می‌دهد صندوق‌های ضمانت ویژه تعاونی‌های نوپا ایجاد شود تا به‌عنوان واسطه بین بانک و تعاونی عمل کرده و ریسک اعتباری را کاهش دهد. همچنین استفاده از معیارهای غیرسنتی در ارزیابی اعتباری – مانند پتانسیل بازار یا تأثیر اجتماعی پروژه – می‌تواند در گشایش منابع مالی مؤثر باشد.
یکی دیگر از راهکارها، تقویت ساختار سرمایه تعاونی‌ها از طریق جذب منابع مالی نوین است. حاجی‌حتم‌لو استفاده از مدل‌هایی مانند تأمین مالی جمعی (crowdfunding)، مشارکت با سرمایه‌گذاران خصوصی، انتشار اوراق مشارکت تعاونی یا راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری ویژه تعاونی‌ها را پیشنهاد می‌کند. به گفته او، این ابزارها می‌توانند فشار تأمین مالی از طریق بانک‌ها را کاهش دهند و منابع متنوع‌تری را در اختیار تعاونی‌ها قرار دهند.
تأمین مالی جمعی به اعضا و دیگران اجازه سرمایه‌گذاری در تعاونی‌ها را می‌دهد و مشارکت با سرمایه‌گذاران خصوصی منابع مالی را افزایش می‌دهد. آموزش مالی، وام‌های کم‌بهره و پلتفرم‌های دیجیتال نیز اعتماد بانک‌ها را جلب می‌کند. تأمین مالی تعاونی‌ها موضوعی اقتصادی و اجتماعی مهم است.
استفاده از رویکردهای ترکیبی
تجربه نشان داده که موفقیت در تأمین منابع مالی برای تعاونی‌ها نیازمند یک رویکرد ترکیبی است؛ رویکردی که هم اصلاحات قانونی و بانکی را شامل شود و هم نوآوری‌های مالی و مشارکت مردمی را به کار گیرد. بدون این تغییرات، بسیاری از تعاونی‌های مسکن همچنان در چرخه‌ای گرفتار خواهند ماند که با سرمایه محدود شروع می‌کنند، در میانه راه به دلیل کمبود منابع متوقف می‌شوند، و در نهایت نه‌تنها به هدف خانه‌دار کردن اعضا نمی‌رسند، بلکه سرمایه اولیه آن‌ها نیز هدر می‌رود.
به بیان ساده، مشکل تأمین منابع مالی برای تعاونی‌ها، به‌ویژه تعاونی‌های مسکن، حاصل یک مجموعه پیچیده از قوانین ناکارآمد، ساختار سرمایه ضعیف، بی‌اعتمادی بانکی و وابستگی به حمایت‌های دولتی است. حل این مشکل نه با یک اقدام مقطعی، بلکه با یک بسته جامع از اصلاحات و نوآوری‌ها امکان‌پذیر است؛ بسته‌ای که اگر به‌درستی اجرا شود، می‌تواند نه‌تنها مسیر ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد را هموار کند، بلکه بخش تعاون را به یکی از موتورهای محرک توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل کند.
در نتیجه، برخی تعاونی‌ها به سرمایه‌گذاران غیررسمی با بهره‌های بالا روی می‌آورند که فشار مالی بیشتری تحمیل می‌کند. نبود هماهنگی میان قانون تعاون و مقررات بانکی نیز امتیازات قانونی این بخش را بلااستفاده گذاشته است. کارشناسان معتقدند بدون رفع این شکاف، دسترسی تعاونی‌های نوپا به منابع بانکی عملی نخواهد شد و بسیاری پروژه‌ها نیمه‌کاره می‌ماند یا کنار گذاشته می‌شود.
از وثیقه‌های سنگین تا قوانین ناکارآمد
وحید حاجی‌حتم‌لو، کارشناس امور بانکی، در گفتگویی توضیح می‌دهد که بانک‌ها تحت قوانین پیچیده‌ای مانند قانون عملیات بانکی بدون ربا فعالیت می‌کنند و این قوانین در کنار الزامات ارائه وثیقه‌های سنگین یا تضامین بانکی، عملاً بسیاری از تعاونی‌های کوچک و فاقد سابقه مالی را از چرخه دریافت تسهیلات خارج می‌کند. او می‌گوید:
«تعاونی‌های نوپا معمولاً نمی‌توانند اسناد مالکیت یا وثیقه‌های موردنیاز بانک را ارائه دهند. از طرفی، نبود هماهنگی کامل میان قانون تعاون و مقررات بانکی باعث می‌شود که حتی حمایت‌های پیش‌بینی‌شده در قانون تعاون هم عملاً به کارشان نیاید.»
این روایت برای بسیاری از مدیران تعاونی مسکن آشناست. آن‌ها می‌دانند که بدون سند مالکیت زمین یا دارایی ثابت، بانک حاضر به اعطای وام نیست و همین، بسیاری از پروژه‌ها را در همان مرحله اولیه متوقف می‌کند. حتی وقتی تعاونی موفق به خرید زمین می‌شود، فرآیند آزادسازی سند یا اخذ مجوز ساخت آن‌قدر طولانی و پرهزینه است که منابع موجود پیش از آغاز عملیات اجرایی تمام می‌شود. یکی دیگر از مشکلات، ریسک اعتباری بالای تعاونی‌های نوپا است. به گفته حاجی‌حتم‌لو، نبود یک پایگاه داده متمرکز برای ارزیابی عملکرد مالی تعاونی‌ها باعث می‌شود بانک‌ها تصویر روشنی از توان بازپرداخت آن‌ها نداشته باشند. نتیجه این نگاه محتاطانه بانک‌ها، اولویت دادن به شرکت‌های بزرگ‌تر و با سابقه‌تر است، حتی اگر طرح تعاونی از نظر اقتصادی توجیه‌پذیرتر باشد.
در کنار این مشکلات بانکی، ساختار سرمایه‌ای تعاونی‌ها نیز محدودیت‌های جدی ایجاد می‌کند. بیشتر تعاونی‌های مسکن با سرمایه اولیه‌ای شکل می‌گیرند که صرفاً برای خرید زمین یا شروع عملیات پایه کافی است. در ادامه، برای تأمین هزینه‌های ساخت، ناچار به دریافت وام می‌شوند، اما مدل سنتی تأمین مالی بانکی – که بر وثیقه‌های سنگین و طرح‌های توجیهی مفصل تکیه دارد – با ماهیت مشارکتی تعاونی‌ها همخوانی ندارد. بسیاری از این تعاونی‌ها فاقد تیم‌های مالی حرفه‌ای‌اند و نمی‌توانند گزارش‌های اقتصادی و فنی قانع‌کننده‌ای ارائه کنند.
روایت‌های میدانی نیز این مشکل را تأیید می‌کند. مدیر یکی از تعاونی‌های مسکن در جنوب تهران می‌گوید:
«برای شروع پروژه زمین را خریدیم، اما وقتی برای گرفتن وام به بانک رفتیم، گفتند باید سند شش‌دانگ و آزاد زمین را به‌عنوان وثیقه بگذارید. در حالی که سند ما درگیر مراحل اداری شهرداری بود. همین باعث شد شش ماه پروژه بخوابد و هزینه‌ها چند برابر شود.»
مشکل دیگر، وابستگی بیش از حد برخی تعاونی‌ها به حمایت‌های دولتی است. به گفته حاجی‌حتم‌لو، برخی تعاونی‌ها با این امید شکل می‌گیرند که یارانه یا وام‌های کم‌بهره دولتی دریافت کنند، اما این منابع هم محدود و ناپایدار است. همین وابستگی، بانک‌ها را در تخصیص اعتبار محتاط‌تر می‌کند؛ زیرا تجربه نشان داده که در صورت قطع این حمایت‌ها، پروژه‌ها نیمه‌کاره رها می‌شوند.
با وجود این چالش‌ها، کارشناسان راهکارهایی نیز پیشنهاد می‌کنند. حاجی‌حتم‌لو تأکید می‌کند که اصلاحات قانونی برای هماهنگی بین قانون تعاون و مقررات بانکی ضروری است. او پیشنهاد می‌دهد صندوق‌های ضمانت ویژه تعاونی‌های نوپا ایجاد شود تا به‌عنوان واسطه بین بانک و تعاونی عمل کرده و ریسک اعتباری را کاهش دهد. همچنین استفاده از معیارهای غیرسنتی در ارزیابی اعتباری – مانند پتانسیل بازار یا تأثیر اجتماعی پروژه – می‌تواند در گشایش منابع مالی مؤثر باشد.
یکی دیگر از راهکارها، تقویت ساختار سرمایه تعاونی‌ها از طریق جذب منابع مالی نوین است. حاجی‌حتم‌لو استفاده از مدل‌هایی مانند تأمین مالی جمعی (crowdfunding)، مشارکت با سرمایه‌گذاران خصوصی، انتشار اوراق مشارکت تعاونی یا راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری ویژه تعاونی‌ها را پیشنهاد می‌کند. به گفته او، این ابزارها می‌توانند فشار تأمین مالی از طریق بانک‌ها را کاهش دهند و منابع متنوع‌تری را در اختیار تعاونی‌ها قرار دهند.
تأمین مالی جمعی به اعضا و دیگران اجازه سرمایه‌گذاری در تعاونی‌ها را می‌دهد و مشارکت با سرمایه‌گذاران خصوصی منابع مالی را افزایش می‌دهد. آموزش مالی، وام‌های کم‌بهره و پلتفرم‌های دیجیتال نیز اعتماد بانک‌ها را جلب می‌کند. تأمین مالی تعاونی‌ها موضوعی اقتصادی و اجتماعی مهم است.
استفاده از رویکردهای ترکیبی
تجربه نشان داده که موفقیت در تأمین منابع مالی برای تعاونی‌ها نیازمند یک رویکرد ترکیبی است؛ رویکردی که هم اصلاحات قانونی و بانکی را شامل شود و هم نوآوری‌های مالی و مشارکت مردمی را به کار گیرد. بدون این تغییرات، بسیاری از تعاونی‌های مسکن همچنان در چرخه‌ای گرفتار خواهند ماند که با سرمایه محدود شروع می‌کنند، در میانه راه به دلیل کمبود منابع متوقف می‌شوند، و در نهایت نه‌تنها به هدف خانه‌دار کردن اعضا نمی‌رسند، بلکه سرمایه اولیه آن‌ها نیز هدر می‌رود.
به بیان ساده، مشکل تأمین منابع مالی برای تعاونی‌ها، به‌ویژه تعاونی‌های مسکن، حاصل یک مجموعه پیچیده از قوانین ناکارآمد، ساختار سرمایه ضعیف، بی‌اعتمادی بانکی و وابستگی به حمایت‌های دولتی است. حل این مشکل نه با یک اقدام مقطعی، بلکه با یک بسته جامع از اصلاحات و نوآوری‌ها امکان‌پذیر است؛ بسته‌ای که اگر به‌درستی اجرا شود، می‌تواند نه‌تنها مسیر ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد را هموار کند، بلکه بخش تعاون را به یکی از موتورهای محرک توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور تبدیل کند.
ارسال دیدگاه
