تعاونی‌های مسکن در چهارراه امید و بحران
نازنین رزاقی‌مهر روزنامه نگار
تعاونی‌های مسکن در ایران از دهه ۱۳۶۰ به‌عنوان ابزاری برای خانه‌دار کردن اقشار متوسط و کم‌درآمد شکل گرفتند. هدف آنها گردآوری منابع مالی خرد و بهره‌گیری از توان جمعی برای خرید زمین و ساخت مسکن ارزان بود. این مدل بر دو اصل استوار بود: کاهش هزینه‌ها با تجمیع تقاضا و حذف واسطه‌ها، و ایجاد همبستگی اجتماعی میان اعضا. دولت با واگذاری زمین ارزان، وام کم‌بهره و حمایت‌های قانونی، این مسیر را تقویت کرد.
در دهه‌های ۶۰ و ۷۰، تعاونی‌ها توانستند بخش مهمی از نیاز مسکن اقشار هدف را تأمین کنند و محله‌ها و شهرک‌های جدیدی در اطراف شهرها بسازند. حتی در طرح‌های ملی مانند مسکن مهر، بخش مهمی از کار برعهده تعاونی‌ها بود. اما از اواخر دهه ۱۳۸۰ شرایط تغییر کرد. جهش قیمت زمین، افزایش هزینه ساخت، تورم مزمن و کمبود تسهیلات بانکی فشار شدیدی بر تعاونی‌ها وارد کرد. ضعف مدیریت، نبود نظارت و فساد در برخی هیئت‌مدیره‌ها موجب تأخیر طولانی، تغییرات مکرر یا توقف پروژه‌ها شد. این مشکلات اعتبار تعاونی‌ها را مخدوش کرد و نام آنها در ذهن مردم با انتظار طولانی و پروژه‌های نیمه‌تمام گره خورد. آمارها نیز نشان می‌دهد بخش بزرگی از تعاونی‌ها مشکل‌دار هستند و تنها درصد کمی پروژه‌ها به پایان می‌رسند.
ریشه بسیاری از این مشکلات در تغییر سیاست‌های زمین و مسکن است. کاهش واگذاری زمین دولتی به تعاونی‌ها، جایگزینی تعاونی‌های کارگری و کارمندی با انبوه‌سازی سودمحور، و غلبه سوداگری بر بازار، فلسفه اولیه این نهادها را تضعیف کرده است. قوانین بخش تعاون نیز با چالش‌های جدید هماهنگ نشده و خلأهای حقوقی در انحلال و برخورد با تخلفات باقی مانده است.
امروز تعاونی‌های مسکن با دو چالش اصلی روبه‌رو هستند: فشار اقتصادی و تورم که توان اعضا را کاهش داده و بحران اعتماد عمومی که جذب عضو جدید و انسجام داخلی را دشوار کرده است. بدون اصلاحات اساسی در سیاست‌های حمایتی، ساختار مدیریتی و قوانین، نقش این تعاونی‌ها در تأمین مسکن اقشار هدف به حاشیه خواهد رفت.
در حال حاضر هزاران تعاونی مسکن فعال‌اند، اما حدود یک‌سوم با پروژه‌های نیمه‌تمام یا تأخیر چندساله مواجه‌اند. این تعاونی‌ها کاملاً به آورده اعضا متکی‌اند و سرمایه اولیه از حق عضویت و پرداخت‌های دوره‌ای، تأمین می‌شود. این مدل در شرایط ثبات قیمتی کارآمد است، اما در اقتصادی با تورم بالای ۳۰ درصد و جهش چندبرابری قیمت زمین، آسیب‌پذیر می‌شود. فشار مالی بر اعضا افزایش می‌یابد، برخی به دلیل ناتوانی انصراف می‌دهند و نهایتاً پروژه‌ها متوقف می‌شوند.
ریشه‌های بحران مالی
بررسی‌ها نشان می‌دهد که مشکلات تأمین مالی تعاونی‌های مسکن در ایران چند علت اساسی دارد:
1.وابستگی مطلق به آورده اعضا: برخلاف کشورهای دیگر که تعاونی‌ها می‌توانند بخشی از سرمایه اولیه را از منابع اعتباری یا سرمایه‌گذاران نهادی تأمین کنند، در ایران عملاً منبع دیگری جز آورده اعضا وجود ندارد.
2.عدم دسترسی به تسهیلات ارزان‌قیمت: بانک‌ها برای پروژه‌های تعاونی مسکن، یا تسهیلات نمی‌دهند یا وام‌هایی با نرخ‌های بالا و دوره بازپرداخت کوتاه ارائه می‌کنند که فشار مالی شدیدی بر پروژه وارد می‌کند.
3.افزایش هزینه‌های ساخت و قیمت زمین: جهش ارزی، افزایش قیمت مصالح و دستمزد نیروی کار باعث شده که برآوردهای اولیه بودجه پروژه‌ها به سرعت منسوخ شود.
4.مشکلات حقوقی و ثبتی زمین: برخی تعاونی‌ها به دلیل عدم شفافیت یا ضعف در پیگیری حقوقی، زمین‌هایی خریداری کرده‌اند که بعداً با مشکلات مالکیت یا تغییر کاربری مواجه شده‌اند، و این امر باعث توقف پروژه و هدررفت سرمایه شده است.
پیامدهای بحران
این بحران مالی و ساختاری پیامدهای متعددی برای تعاونی‌های مسکن و اعضای آنها داشته است. از جمله اینکه بسیاری از پروژه‌ها که قرار بود در دو یا سه سال تکمیل شوند، اکنون بیش از یک دهه در حال ساخت هستند. همچنین به دلیل تأخیر در ساخت و تورم، قیمت تمام‌شده هر واحد گاهی دو تا سه برابر برآورد اولیه شده و تأخیرها، شفاف نبودن حساب‌ها و بعضاً سوءمدیریت یا فساد، اعتماد اعضا به هیئت‌مدیره‌ها را کاهش داده است. در این میان، سهم این تعاونی‌ها در تأمین مسکن جدید به‌طور پیوسته کاهش یافته و جای خود را به پروژه‌های بخش خصوصی یا انبوه‌سازان داده است.
تجربه‌های موفق خارجی
برای درک بهتر مسیرهای جایگزین، می‌توان به برخی نمونه‌های موفق بین‌المللی نگاه کرد؛ از جمله در اتریش که تعاونی‌های مسکن از وام‌های کم‌بهره دولتی و اوراق مشارکت بهره‌مند می‌شوند. دولت زمین را با قیمت یارانه‌ای در اختیار تعاونی قرار می‌دهد و در ازای آن، سقف اجاره یا قیمت فروش تعیین می‌کند. در نروژ نیز تعاونی‌ها به یک اتحادیه مرکزی وابسته‌اند که امکان دریافت اعتبار کلان از بانک‌ها را دارد و سپس آن را بین پروژه‌های کوچک‌تر توزیع می‌کند. این مدل باعث کاهش ریسک مالی تعاونی‌های محلی می‌شود. این در حالیست که در همسایگی کشور ما در ترکیه، دولت با ایجاد صندوق‌های ویژه، به تعاونی‌ها وام‌های طولانی‌مدت با نرخ بهره پایین می‌دهد و بخشی از هزینه زمین را تأمین می‌کند.
توصیه‌های کارشناسی
با توجه به تجربه‌های خارجی و شرایط ایران، کارشناسان چند راهکار عملی برای برون‌رفت از این بحران ارائه داده‌اند؛ از جمله ایجاد صندوق سرمایه‌گذاری تعاونی مسکن. این صندوق می‌تواند با جذب سرمایه بخش خصوصی و حمایت دولت، منابع مالی لازم را برای پروژه‌های تعاونی تأمین کند. انتشار اوراق مشارکت پروژه نیز راهکار دیگری است که بر اساس آن تعاونی‌ها با پشتوانه زمین و پیشرفت پروژه، اوراقی منتشر کنند که سرمایه‌گذاران خرد و کلان بتوانند خریداری کنند. واگذاری زمین ارزان یا اجاره بلندمدت زمین دولتی ، ارائه تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت و طولانی‌مدت، نظارت شفاف بر حساب‌ها و مدیریت پروژه‌ها و آموزش مدیران تعاونی‌ها از جمله این راهکارهاست. در مجموع می‌توان گفت که تعاونی‌های مسکن، اگر به ابزارهای نوین تأمین مالی مجهز شوند و از حمایت واقعی دولت برخوردار باشند، هنوز می‌توانند نقش مهمی در خانه‌دار کردن اقشار متوسط و کم‌درآمد داشته باشند. اما ادامه وضعیت فعلی، با وابستگی مطلق به آورده اعضا و نبود دسترسی به منابع اعتباری ارزان، تنها به گسترش پروژه‌های نیمه‌تمام، هدررفت سرمایه و بی‌اعتمادی بیشتر منجر خواهد شد. اصلاح ساختار مالی و مدیریتی این نهادها نه‌تنها یک ضرورت اقتصادی، بلکه یک ضرورت اجتماعی برای جلوگیری از تعمیق بحران مسکن در ایران است.
در دهه‌های ۶۰ و ۷۰، تعاونی‌ها توانستند بخش مهمی از نیاز مسکن اقشار هدف را تأمین کنند و محله‌ها و شهرک‌های جدیدی در اطراف شهرها بسازند. حتی در طرح‌های ملی مانند مسکن مهر، بخش مهمی از کار برعهده تعاونی‌ها بود. اما از اواخر دهه ۱۳۸۰ شرایط تغییر کرد. جهش قیمت زمین، افزایش هزینه ساخت، تورم مزمن و کمبود تسهیلات بانکی فشار شدیدی بر تعاونی‌ها وارد کرد. ضعف مدیریت، نبود نظارت و فساد در برخی هیئت‌مدیره‌ها موجب تأخیر طولانی، تغییرات مکرر یا توقف پروژه‌ها شد. این مشکلات اعتبار تعاونی‌ها را مخدوش کرد و نام آنها در ذهن مردم با انتظار طولانی و پروژه‌های نیمه‌تمام گره خورد. آمارها نیز نشان می‌دهد بخش بزرگی از تعاونی‌ها مشکل‌دار هستند و تنها درصد کمی پروژه‌ها به پایان می‌رسند.
ریشه بسیاری از این مشکلات در تغییر سیاست‌های زمین و مسکن است. کاهش واگذاری زمین دولتی به تعاونی‌ها، جایگزینی تعاونی‌های کارگری و کارمندی با انبوه‌سازی سودمحور، و غلبه سوداگری بر بازار، فلسفه اولیه این نهادها را تضعیف کرده است. قوانین بخش تعاون نیز با چالش‌های جدید هماهنگ نشده و خلأهای حقوقی در انحلال و برخورد با تخلفات باقی مانده است.
امروز تعاونی‌های مسکن با دو چالش اصلی روبه‌رو هستند: فشار اقتصادی و تورم که توان اعضا را کاهش داده و بحران اعتماد عمومی که جذب عضو جدید و انسجام داخلی را دشوار کرده است. بدون اصلاحات اساسی در سیاست‌های حمایتی، ساختار مدیریتی و قوانین، نقش این تعاونی‌ها در تأمین مسکن اقشار هدف به حاشیه خواهد رفت.
در حال حاضر هزاران تعاونی مسکن فعال‌اند، اما حدود یک‌سوم با پروژه‌های نیمه‌تمام یا تأخیر چندساله مواجه‌اند. این تعاونی‌ها کاملاً به آورده اعضا متکی‌اند و سرمایه اولیه از حق عضویت و پرداخت‌های دوره‌ای، تأمین می‌شود. این مدل در شرایط ثبات قیمتی کارآمد است، اما در اقتصادی با تورم بالای ۳۰ درصد و جهش چندبرابری قیمت زمین، آسیب‌پذیر می‌شود. فشار مالی بر اعضا افزایش می‌یابد، برخی به دلیل ناتوانی انصراف می‌دهند و نهایتاً پروژه‌ها متوقف می‌شوند.
ریشه‌های بحران مالی
بررسی‌ها نشان می‌دهد که مشکلات تأمین مالی تعاونی‌های مسکن در ایران چند علت اساسی دارد:
1.وابستگی مطلق به آورده اعضا: برخلاف کشورهای دیگر که تعاونی‌ها می‌توانند بخشی از سرمایه اولیه را از منابع اعتباری یا سرمایه‌گذاران نهادی تأمین کنند، در ایران عملاً منبع دیگری جز آورده اعضا وجود ندارد.
2.عدم دسترسی به تسهیلات ارزان‌قیمت: بانک‌ها برای پروژه‌های تعاونی مسکن، یا تسهیلات نمی‌دهند یا وام‌هایی با نرخ‌های بالا و دوره بازپرداخت کوتاه ارائه می‌کنند که فشار مالی شدیدی بر پروژه وارد می‌کند.
3.افزایش هزینه‌های ساخت و قیمت زمین: جهش ارزی، افزایش قیمت مصالح و دستمزد نیروی کار باعث شده که برآوردهای اولیه بودجه پروژه‌ها به سرعت منسوخ شود.
4.مشکلات حقوقی و ثبتی زمین: برخی تعاونی‌ها به دلیل عدم شفافیت یا ضعف در پیگیری حقوقی، زمین‌هایی خریداری کرده‌اند که بعداً با مشکلات مالکیت یا تغییر کاربری مواجه شده‌اند، و این امر باعث توقف پروژه و هدررفت سرمایه شده است.
پیامدهای بحران
این بحران مالی و ساختاری پیامدهای متعددی برای تعاونی‌های مسکن و اعضای آنها داشته است. از جمله اینکه بسیاری از پروژه‌ها که قرار بود در دو یا سه سال تکمیل شوند، اکنون بیش از یک دهه در حال ساخت هستند. همچنین به دلیل تأخیر در ساخت و تورم، قیمت تمام‌شده هر واحد گاهی دو تا سه برابر برآورد اولیه شده و تأخیرها، شفاف نبودن حساب‌ها و بعضاً سوءمدیریت یا فساد، اعتماد اعضا به هیئت‌مدیره‌ها را کاهش داده است. در این میان، سهم این تعاونی‌ها در تأمین مسکن جدید به‌طور پیوسته کاهش یافته و جای خود را به پروژه‌های بخش خصوصی یا انبوه‌سازان داده است.
تجربه‌های موفق خارجی
برای درک بهتر مسیرهای جایگزین، می‌توان به برخی نمونه‌های موفق بین‌المللی نگاه کرد؛ از جمله در اتریش که تعاونی‌های مسکن از وام‌های کم‌بهره دولتی و اوراق مشارکت بهره‌مند می‌شوند. دولت زمین را با قیمت یارانه‌ای در اختیار تعاونی قرار می‌دهد و در ازای آن، سقف اجاره یا قیمت فروش تعیین می‌کند. در نروژ نیز تعاونی‌ها به یک اتحادیه مرکزی وابسته‌اند که امکان دریافت اعتبار کلان از بانک‌ها را دارد و سپس آن را بین پروژه‌های کوچک‌تر توزیع می‌کند. این مدل باعث کاهش ریسک مالی تعاونی‌های محلی می‌شود. این در حالیست که در همسایگی کشور ما در ترکیه، دولت با ایجاد صندوق‌های ویژه، به تعاونی‌ها وام‌های طولانی‌مدت با نرخ بهره پایین می‌دهد و بخشی از هزینه زمین را تأمین می‌کند.
توصیه‌های کارشناسی
با توجه به تجربه‌های خارجی و شرایط ایران، کارشناسان چند راهکار عملی برای برون‌رفت از این بحران ارائه داده‌اند؛ از جمله ایجاد صندوق سرمایه‌گذاری تعاونی مسکن. این صندوق می‌تواند با جذب سرمایه بخش خصوصی و حمایت دولت، منابع مالی لازم را برای پروژه‌های تعاونی تأمین کند. انتشار اوراق مشارکت پروژه نیز راهکار دیگری است که بر اساس آن تعاونی‌ها با پشتوانه زمین و پیشرفت پروژه، اوراقی منتشر کنند که سرمایه‌گذاران خرد و کلان بتوانند خریداری کنند. واگذاری زمین ارزان یا اجاره بلندمدت زمین دولتی ، ارائه تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت و طولانی‌مدت، نظارت شفاف بر حساب‌ها و مدیریت پروژه‌ها و آموزش مدیران تعاونی‌ها از جمله این راهکارهاست. در مجموع می‌توان گفت که تعاونی‌های مسکن، اگر به ابزارهای نوین تأمین مالی مجهز شوند و از حمایت واقعی دولت برخوردار باشند، هنوز می‌توانند نقش مهمی در خانه‌دار کردن اقشار متوسط و کم‌درآمد داشته باشند. اما ادامه وضعیت فعلی، با وابستگی مطلق به آورده اعضا و نبود دسترسی به منابع اعتباری ارزان، تنها به گسترش پروژه‌های نیمه‌تمام، هدررفت سرمایه و بی‌اعتمادی بیشتر منجر خواهد شد. اصلاح ساختار مالی و مدیریتی این نهادها نه‌تنها یک ضرورت اقتصادی، بلکه یک ضرورت اجتماعی برای جلوگیری از تعمیق بحران مسکن در ایران است.
ارسال دیدگاه
