با آغاز دور تازه درگیری‌های نظامی، بازار مسکن نیز همچون بسیاری از بازارهای اقتصادی کشور با شوکی تازه مواجه شد. مسکن که همواره یکی از بنیادی‌ترین نیازهای هر انسان به شمار می‌رود، در شرایط جنگی به مسئله‌ای حیاتی‌تر تبدیل شده و تأمین سرپناهی امن برای خانواده‌ها به دغدغه‌ای فوری بدل شده است. تنها ساعاتی پس از آغاز جنگ، دولت از طریق پیامک‌های متعدد به ساکنان پایتخت توصیه کرد در صورت امکان برای افزایش امنیت از شهر خارج شوند. همین توصیه‌ها موجی از جابه‌جایی موقت جمعیت را رقم زد؛ به‌طوری که در بسیاری از شهرها و مناطق گردشگری، به‌ویژه در شمال کشور، خبرهایی از افزایش چشمگیر نرخ اجاره ویلاها و اقامتگاه‌ها منتشر شد. 
البته در کنار این افزایش قیمت‌ها، نمونه‌هایی از همبستگی اجتماعی نیز دیده شد و برخی شهروندان خانه‌های خود را با قیمت‌های بسیار پایین یا حتی رایگان در اختیار مسافران شهرهای درگیر جنگ قرار دادند. با این حال، بخش قابل توجهی از خانوارها، به‌ویژه در شهری مانند تهران، ناچار شدند هزینه‌های قابل توجهی را برای اسکان موقت خانواده خود در مناطق امن‌تر بپردازند. اما در پس این جابه‌جایی‌های اضطراری، بازار مسکن کشور با رکودی عمیق‌تر از گذشته روبه‌رو شده؛ رکودی که در شرایطی رخ می‌دهد که تنها در شهر تهران دست‌کم ۲۰ هزار واحد مسکونی تخریب شده و به‌طور طبیعی بر حجم تقاضای بالقوه برای سرپناه افزوده است.

بازگشت رکود به معاملات مسکن
بازار مسکن که طی ماه‌های گذشته در غیاب مشتریان با رکودی جدی دست و پنجه نرم می‌کرد، در یک تا دو ماه اخیر نشانه‌هایی از تحرک را تجربه کرده بود. بخشی از این تحرک به تغییر انتظارات سرمایه‌گذاران و افزایش ریسک در بازارهای رقیب از جمله طلا بازمی‌گشت. در بهمن‌ماه امسال، افرادی که برای خرید خانه به شهرهای شمالی کشور مراجعه می‌کردند با پدیده‌ای کم‌سابقه مواجه شدند؛ در بسیاری از موارد فروشندگان در میانه مذاکرات از فروش منصرف می‌شدند یا قیمت‌هایی به‌مراتب بالاتر از توافق اولیه پیشنهاد می‌دادند. در سایر شهرها نیز شرایط مشابهی حاکم بود و بسیاری از مالکان در انتظار جهش قیمتی، از عرضه ملک خود خودداری می‌کردند. نتیجه چنین فضایی آن بود که بازار با خریداران متعدد و فروشندگان محدود مواجه شد. اما با آغاز جنگ، این وضعیت ناگهان تغییر کرد و هر دو سوی بازار در نوعی بلاتکلیفی فرو رفتند. 
خریداران از آینده نامعلوم اقتصادی و امنیتی نگران شدند و فروشندگان نیز در انتظار روشن‌تر شدن شرایط دست نگه داشتند. در نتیجه، جریان معاملات عملاً قفل شد و بازار واکنشی مشابه آنچه در خردادماه تجربه کرده بود، از خود نشان داد. حتی برخی فعالان بازار معتقدند توقف نسبی معاملات می‌تواند زمینه شکل‌گیری انتظار برای کاهش قیمت املاک را در میان بخشی از متقاضیان فراهم کند؛ انتظاری که در صورت تداوم نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی ممکن است به یکی از عوامل تعیین‌کننده رفتار بازار در ماه‌های آینده تبدیل شود.

بازار در سکوت جنگ
با آغاز درگیری‌های نظامی و تشدید نااطمینانی‌های اقتصادی، بازار مسکن نیز وارد مرحله‌ای از رکود عمیق شده است. بسیاری از مشاوران املاک در روزهای اخیر تأکید می‌کنند که تماس‌های خریداران و فروشندگان تقریباً به صفر رسیده و عملاً جریان معاملات در بسیاری از مناطق متوقف شده است. در شرایطی که برخی مناطق پایتخت نیز درگیر پیامدهای مستقیم جنگ هستند، بررسی آگهی‌های اجاره و فروش در پلتفرم‌های اینترنتی تصویری متفاوت اما قابل تأمل ارائه می‌دهد. در حالی که انتظار می‌رفت قیمت‌ها با سرعت واکنش نشان دهند، اغلب فایل‌های اجاره همچنان با همان نرخ‌های پیش از آغاز جنگ عرضه شده‌اند و تغییر محسوسی در آنها مشاهده نمی‌شود.
این وضعیت البته چندان دور از انتظار نیست؛ چرا که بازار اجاره‌بها به طور سنتی از روند قیمت مسکن تبعیت می‌کند و تغییرات آن معمولاً با فاصله زمانی رخ می‌دهد. در همین حال، آمارهای رسمی نیز نشان می‌دهد بازار مسکن پیش از وقوع جنگ نیز تحت فشارهای قیمتی قرار داشته است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، در دی‌ماه سال ۱۴۰۴ تورم سالانه مسکن به ۳۶.۵ درصد رسیده و هزینه خدمات نگهداری و تعمیر واحدهای مسکونی نیز رشد قابل توجه ۴۷.۹ درصدی را تجربه کرده است. چنین ارقامی نشان می‌دهد که بازار مسکن همچنان در معرض فشار تورمی قرار دارد. با این حال، برخی تحلیلگران با توجه به افت شدید تقاضا و فضای نااطمینانی حاکم بر اقتصاد، احتمال کاهش قیمت‌ها را مطرح می‌کنند؛ احتمالی که البته هنوز از سوی بسیاری از فعالان بازار با تردید نگریسته می‌شود.

افت فایل‌ها و قفل معاملات
در حالی که فعالان بازار مسکن معتقدند نمی‌توان با قطعیت از کاهش قیمت‌ها سخن گفت، برخی شاخص‌های موجود از تغییرات کوتاه‌مدت در رفتار بازار حکایت دارد. بررسی شاخص «قیمت پیشنهادی» فروشندگان در بازار مسکن تهران نشان می‌دهد که تنها در سه روز نخست جنگ، یعنی از شنبه ۹ اسفند تا دوشنبه ۱۱ اسفند، میانگین قیمت‌های پیشنهادی حدود ۶ درصد کاهش یافته است. بر همین اساس، متوسط قیمت درج‌شده در فایل‌های فروش از حدود ۱۴۸ میلیون تومان برای هر مترمربع به ۱۳۹ میلیون تومان کاهش پیدا کرده است.
در عین حال، یکی از نشانه‌های آشکار رکود در بازار مسکن، افت شدید عرضه فایل‌های جدید در پلتفرم‌های آنلاین است. در روزهای اخیر ثبت آگهی‌های تازه تقریباً متوقف شده و بسیاری از فایل‌هایی که تحت عنوان «فایل‌های جدید ۲۴ ساعت گذشته» نمایش داده می‌شوند در واقع واحدهایی هستند که از هفته‌های قبل در بازار عرضه شده و صرفاً به درخواست فروشنده دوباره در فهرست آگهی‌ها قرار گرفته‌اند. آمارها نشان می‌دهد تعداد همین فایل‌های بازعرضه‌شده نیز نسبت به شرایط عادی حدود ۹۴ درصد کاهش یافته است. به طور معمول روزانه بیش از هشت هزار فایل جدید در بازار آنلاین مسکن تهران ثبت می‌شود، اما اکنون این رقم به حدود ۵۰۰ مورد رسیده است.
در چنین فضایی، تقاضای خرید مسکن نیز به شدت افت کرده است. بسیاری از خانوارها و سرمایه‌گذاران به دلیل نامشخص بودن آینده اقتصادی، نگرانی از تورم و همچنین ترس از تخریب ساختمان‌ها، معامله ملک را از اولویت‌های خود کنار گذاشته‌اند. پیش‌بینی فعالان بازار آن است که این وضعیت تعطیلی یا شبه‌تعطیلی دست‌کم تا اردیبهشت سال آینده ادامه داشته باشد؛ شرایطی که می‌تواند یا به کاهش قیمت‌ها منجر شود یا بازار را برای مدتی در وضعیت ثبات نسبی نگه دارد.

رکود بی‌سابقه معاملات
رسوب شدید فایل‌های فروش در دفاتر مشاوران املاک و توقف به‌روزرسانی آگهی‌ها در اپلیکیشن‌های خرید و فروش مسکن، این تصور را در میان افکار عمومی ایجاد کرده است که آیا باید منتظر کاهش قیمت مسکن بود. نخستین واکنش بازار مسکن به تبادل آتش و تشدید تنش‌ها، توقف مطلق و قفل شدن کامل معاملات بود؛ وضعیتی که بسیاری از فعالان بازار آن را کم‌سابقه توصیف می‌کنند.
برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند توقف معاملات مسکن ریشه در دو عامل اساسی دارد. نخست، ترس فروشندگان است. نگرانی از جهش ناگهانی و غیرقابل مهار نرخ ارز باعث شده بسیاری از مالکان از فروش دارایی خود که ماهیتی ماندگار و سخت دارد، در ازای دریافت ریال خودداری کنند. به بیان دیگر، فروشندگان نگران‌اند که اگر در شرایط جنگی ملک خود را بفروشند، در آینده دیگر نتوانند واحدی با همان مشخصات و ارزش جایگزین کنند.
عامل دوم به ترس خریداران از آینده نامعلوم سیاسی و نظامی کشور مربوط می‌شود. بخشی از متقاضیان که از نقدینگی لازم برای خرید برخوردار بودند، در روزهای اخیر ترجیح داده‌اند سرمایه خود را به دارایی‌هایی با قابلیت نقدشوندگی و جابه‌جایی سریع‌تر مانند طلا تبدیل کنند تا در صورت بروز شرایط بحرانی‌تر بتوانند واکنش سریع‌تری نشان دهند.
در چنین شرایطی این پرسش مطرح می‌شود که آیا مسکن، به عنوان یک دارایی ماندگار، صرفاً به دلیل رکود شدید معاملات می‌تواند ارزان شود؟ پرسشی که بسیاری از فعالان بازار مسکن با قاطعیت به آن پاسخ منفی می‌دهند و معتقدند رکود فعلی الزاماً به معنای کاهش پایدار قیمت‌ها نیست، بلکه بیشتر بازتابی از فضای نااطمینانی حاکم بر اقتصاد و جامعه در شرایط جنگی است.

هزینه ساخت و فشار زمین
محسن رفیعی، عضو اتحادیه مشاوران املاک، در پاسخ به این پرسش که آیا جنگ می‌تواند در ماه‌های آینده باعث کاهش قیمت مسکن شود، می‌گوید: «چندین دلیل وجود دارد که نشان می‌دهد مسکن نه تنها ارزان نخواهد شد، بلکه حتی ممکن است در سال ۱۴۰۵ با افزایش قیمت نیز مواجه شود.»
او توضیح می‌دهد: «در چند روز گذشته و هم‌زمان با جنگ آمریکا و اسرائیل علیه ایران، زنجیره تأمین مصالح ساختمانی به شکل محسوسی فلج شده است. ترس از بسته شدن مسیرهای حمل‌ونقل و کمبود سوخت موجب شده بسیاری از فعالان بازار اقدام به احتکار آهن‌آلات، سیمان و سایر نهاده‌های اصلی ساختمانی کنند.»
به گفته این عضو اتحادیه مشاوران املاک، نتیجه این وضعیت افزایش هزینه پایه ساخت در مدت زمانی کوتاه بوده است؛ عاملی که می‌تواند در ماه‌های آینده به عنوان نیروی محرکی برای افزایش قیمت اسمی آپارتمان‌های نوساز عمل کند. رفیعی معتقد است حتی اگر جنگ در روزهای آینده متوقف شود، آثار روانی و تورمی این دوره کوتاه درگیری می‌تواند تا ماه‌ها بر اقتصاد مسکن باقی بماند. 

چشم‌انداز بازار مسکن
​​​​​​​با وجود آنکه بسیاری از فعالان بازار مسکن معتقدند افزایش هزینه‌های ساخت در نهایت می‌تواند زمینه رشد قیمت‌ها را فراهم کند، برخی داده‌های اولیه از روزهای آغازین جنگ تصویر متفاوتی ارائه می‌دهد. بررسی قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان واحدهای مسکونی در تهران نشان می‌دهد در روزهای نخست درگیری‌ها، بازار با نوعی واکنش احتیاطی روبه‌رو شده است. بر اساس داده‌های موجود، میانگین قیمت پیشنهادی در فایل‌های فروش طی سه روز ابتدایی جنگ، یعنی از حدود ۱۴۸ میلیون تومان به ۱۳۹ میلیون تومان در هر مترمربع کاهش یافته است؛ افتی نزدیک به ۶ درصد که بیش از هر چیز بازتاب فضای نااطمینانی و احتیاط در سمت تقاضاست. به اعتقاد برخی کارشناسان، این کاهش لزوماً به معنای آغاز روند نزولی قیمت مسکن نیست، بلکه بیشتر ناشی از نگرانی خریداران نسبت به آینده نامعلوم سیاسی، اقتصادی و امنیتی کشور است.
در کنار این تحولات کوتاه‌مدت، بازار مسکن با یک مسئله ساختاری نیز روبه‌روست؛ شکاف فزاینده میان رشد درآمد خانوارها و افزایش قیمت مسکن. بر اساس داده‌های موجود، از سال ۱۳۹۸ تاکنون سطح درآمد خانوارها حدود ۱۲ برابر افزایش یافته، در حالی که قیمت مسکن در شهر تهران طی همین دوره حدود ۲۱ برابر رشد کرده است. این فاصله قابل توجه نشان می‌دهد توان مالی بخش بزرگی از خانوارها برای ورود به بازار خرید مسکن به شدت کاهش یافته و بسیاری از متقاضیان عملاً از این بازار خارج شده‌اند.
کارشناسان بخش عمده این شکاف را به جهش قیمت زمین نسبت می‌دهند. محدودیت عرضه زمین در کلان‌شهرها، به‌ویژه در تهران، باعث شده سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن به طور پیوسته افزایش یابد و نسبت استطاعت مسکن برای بخش بزرگی از جامعه کاهش پیدا کند. پیامد طبیعی چنین روندی آن بوده که بخش قابل توجهی از تقاضای بالقوه خرید مسکن به سمت بازار اجاره سوق داده شده است.
در عین حال، پیامدهای مستقیم جنگ نیز می‌تواند معادلات بازار مسکن را تحت تأثیر قرار دهد. تخریب بخشی از واحدهای مسکونی در شهری مانند تهران به معنای کاهش بخشی از عرضه موجود است؛ موضوعی که در صورت تداوم درگیری‌ها می‌تواند فشار تازه‌ای بر بازار وارد کند. 
احسان مسلمی، کارشناس اقتصادی، آینده بازار مسکن را به تحولات سیاسی و نظامی گره می‌زند و معتقد است مسیر قیمت‌ها تا حد زیادی به سرنوشت جنگ وابسته خواهد بود.