نظام بانکی برای تزریق منابع جدید مالی به حوزه صنعت مسکن گام جدیدی برداشته است. تسهیلات ساخت خانه در مدل جدید نظام بانکی متحول شده و تا سقف 150 میلیون تومان به انبوه‌ساز پرداخت می‌شود. تسهیلاتی که بین یک تا سه سال فرصت تنفس دارد و از این بابت فشار زیادی به انبوه‌ساز برای بازپرداخت هرچه سریع‌تر وام وارد نخواهد شد. وامی که حالا هوشمندانه‌تر از گذشته، بر اساس شیوه ساخت سنتی، صنعتی و استفاده از تکنولوژی‌های نوین، مبلغ متغیری دارد. از این گذشته مناطق شهری مختلف، فقط در سه دسته‌بندی معمول، وام را دریافت نخواهند کرد، بلکه کیش و قشم و مناطق محروم نیز به طبقه‌بندی نظام بانکی راه یافته‌اند و از این بابت تحولات مترقیانه‌ای رخ داده است. 

فرصت تنفس و نرخ سود تسهیلات

طول دوره مشارکت مدنی برای وام ساخت بدون سپرده، بر حسب تعداد واحدهای مسکونی تعریف‌شده در پروژه ساختمانی، از 12 تا 36 ماه قابل‌تنظیم است. مدت اولیه 12 ماه برای قراردادهای مشارکت مدنی برای آن دسته از ساخت‌وسازهایی است که حداکثر معادل پنج واحد مسکونی در پروژه ساختمانی تعریف شده باشد. برای پروژه‌های دارای 6 تا 20 واحد مسکونی، حداکثر مدت قرارداد مشارکت مدنی معادل 18 ماه در نظر گرفته شده است، به این معنا که سازنده از زمان دریافت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، 18 ماه فرصت دارد تا با استفاده از وام دریافت‌شده، نسبت به ساخت و تکمیل پروژه اقدام کند و بعد از آن باید نسبت به فروش اقساطی و بازپرداخت تسهیلات دریافتی اقدام کند. بر اساس ضوابط تعیین‌شده برای وام ساخت انبوه‌سازی، مدت‌زمان اولیه قرارداد مشارکت مدتی برای پروژه‌های 21 تا 50 واحدی، 51 تا 100 واحدی و همچنین 101 واحدی و بیشتر نیز به ترتیب معادل 24 ماه،‌ 30 ماه و 36 ماه در نظر گرفته شده است. نرخ سود این تسهیلات 18 درصد تعیین شده و برای دوره فروش اقساطی یعنی انتقال وام ساخت به خریدار واحد مسکونی نیز نرخ سود در همین سطح 18 درصدی است. با توجه به اینکه انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران پروژه‌های ساختمانی، یعنی همان سازنده‌های صاحب صلاحیت برای دریافت این تسهیلات، نیازی به سپرده‌گذاری ندارند، سود واقعی تسهیلات برابر با سود اسمی است و نرخ بازدارنده یا فاقد توجیه اقتصادی محسوب نمی‌شود. سقف تسهیلات مشارکت مدنی هم به ازای هر واحد مسکونی به سه روش سنتی و صنعتی و فناوری‌های نوین و انتقال تکنولوژی انجام‌پذیر است و در عین حال، میزان سقف تابعی از شهر محل ساخت مختلف است.

1 انبوه‌سازان تهران و 6 کلان‌شهر چقدر وام می‌گیرند؟

در تهران و شش کلان‌شهر دیگر شامل کرج، تبریز، مشهد، اهواز، شیراز و اصفهان،‌ برای ساخت‌وسازهای سنتی (روش معمول ساختمان‌سازی)، به ازای هر واحد مسکونی 100 میلیون تومان وام ساخت به سازنده داده می‌شود. در این شهرها، برای پروژه‌هایی که به روش صنعتی احداث می‌شود، سقف تسهیلات معادل 130 میلیون تومان است. صنعتی‌سازی در تعریف بانک مسکن شامل روش‌های پیش‌ساخته، پیش‌مونتاژ و کاربرد فناوری‌های نوین است که در این خصوص فناوری‌های مورد تایید و دارای گواهی‌نامه فنی از مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی به‌عنوان معیار پذیرش طرح‌های صنعتی‌سازی از جانب بانک قرار خواهد گرفت. در تهران و شش کلان‌شهر نام برده شده، چنانچه سازنده‌های مسکن از تکنولوژی‌های منتقل‌شده به کشور در زمینه صنعت ساختمان و همچنین روش‌های منتهی به ارتقای بهره‌وری مصرف انرژی، برای ساخت‌وساز استفاده کند، بانک مسکن به ازای ساخت هر واحد مسکونی، مبلغ 150 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده پرداخت خواهد کرد. 

2 انبوه‌سازان کیش و قشم جداگانه وام می‌گیرند 

در جزایر کیش و قشم نیز برای سنتی‌سازی مسکن تسهیلات 100 میلیون تومانی، برای صنعتی‌سازی وام 120 میلیونی و برای تکنولوژی‌های نوین نیز وام 120 میلیون تومانی به ازای ساخت هر واحد مسکونی پرداخت می‌شود.

3 مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر

در مراکز استان و شهرهای بزرگ یعنی شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر و سایر مناطق آزاد کشور نیز وام ساخت بدون سپرده برای سنتی‌سازی با سقف 90 میلیون تومان، برای پروژه‌های صنعتی‌سازی 110 میلیون تومان و برای استفاده از تکنولوژی‌های نوین نیز وام 130 میلیون تومانی پرداخت می‌شود.

4 سهم شهرهای کوچک از تسهیلات جدید ساخت

در سایر شهرها نیز برای سنتی‌سازی، وام بدون سپرده 70 میلیون تومانی و برای پروژه‌های صنعتی‌سازی، وام 90 میلیون تومانی و برای تکنولوژی‌های نوین وام 100 میلیون تومانی به ازای ساخت هر واحد مسکونی پرداخت می‌شود.

5 انبوه‌سازی در مناطق محروم وام مخصوص خود را دارد

در مناطق شهری کمتر توسعه‌یافته، برای پروژه‌های سنتی‌سازی وام 50 میلیون تومانی به ازای هر واحد مسکونی به انبوه‌ساز پرداخت می‌شود. همچنین برای صنعتی‌سازی و مدل سوم ساخت‌وساز (انتقال تکنولوژی نوین) نیز در مناطق کمتر توسعه‌یافته وام 70 میلیون تومانی پرداخت می‌شود.

انبوه‌ساز بدهکار می‌تواند مجددا وام بگیرد؟

 محمدحسن مرادی مدیر طرح و برنامه بانک مسکن درباره این تسهیلات به خبرنگار آتیه‌نو می‌گوید: «پرداخت این تسهیلات از خردادماه در شعب بانک مسکن آغاز شده است.» او اذعان دارد که تاکنون استقبال چندانی از این نوع تسهیلات نشده، که دلیل آن رکود بازار مسکن است. فضای فعلی صنعت و بازار مسکن به گونه‌ای است که انبوه‌سازان بسیاری نتوانسته‌اند واحدهای مسکونی را که تابه‌حال ساخته‌اند بفروشند. از مدیر طرح و برنامه بانک مسکن می‌خواهیم توضیح دهد که اگر انبوه‌سازی قبلا وامی از بانک مسکن گرفته باشد و تاکنون از عهده بازپرداخت آن به خاطر فروخته نشدن واحدهای مسکونی قبلی برنیامده باشد تکلیفش چیست؟ مرادی پاسخ می‌دهد: «قاعده بر این است که انبوه‌سازان بدهکار باید ابتدا وام‌های پیشینِ دریافتی خود را تسویه کنند؛ سپس به دنبال تسهیلات جدید باشند.» او با این خبر انبوه‌سازان را کمی ناامید می‌کند، اما نویدی هم به گروهی از آنان می‌دهد: «آن‌ها با ارائه پلانِ امیدوارکننده برای فروش واحدهایی که در آینده خواهند ساخت، می‌توانند از تسهیلات جدید استفاده کنند.» 

سود واقعی وام 12 درصد است، نه 18 درصد

جمشید برزگر، رئیس کانون انبوه‌سازان، درباره وام ساخت مسکن به انبوه‌سازان می‌گوید: «تسهیلاتی که بانک مسکن برای انبوه‌سازان در نظر گرفته، قابل‌انتقال به خریداران است. بانک مسکن نرخ سود 18 درصد را برای انتقال به خریداران بخشنامه کرده که به نظر ما، یعنی کانون انبوه‌سازان، این نرخ برای خریداران سنگین است. به نظر ما نرخ سود باید 12 درصد باشد تا فشار زیادی به خریداران وارد نشود.» از محمدحسن مرادی در این باره می‌پرسیم که آیا نرخ 18 درصد برای خریداران واحدهای انبوه‌سازان سنگین نیست؟ او می‌گوید: «این عدد تنها سود اسمی وام است. درواقع سود آن بیشتر از 12 درصد نخواهد بود. چون تسهیلات به صورت یکجا تعلق نمی‌گیرد. اگر مثلا سهم‌الشرکه 200 روز دست وام‌گیرنده باشد فقط برای همین مدت سود به بانک می‌دهد.» گرچه به خاطر رکود شدید صنعت مسکن، نباید انتظار بسیار زیادی از دور جدید پرداخت تسهیلات ساخت به انبوه‌سازان داشت، اما همین گام هم می‌تواند اندکی این صنعت راکد را جان ببخشد.