مسکن سال‌هاست که در کلانشهرها از جمله تهران به یک معضل جدی و قابل توجه تبدیل شده و در دو سال اخیر نیز نوسانات ارزی زمینه را برای گران‌تر شدن آن فراهم کرده تا جایی که با کمی وبگردی می‌توان به دستکاری قیمت‌ها از ساعتی به ساعت دیگر رسید و پشت صحنه آن را در میان دلالان مسکن جست‌وجو کرد.

فصل تابستان هم هر سال با موجی از جابه‌جایی‌های مستاجران همراه است؛ تابستان امسال اما برای «موجران» و «مستاجران» با سال‌های قبل تفاوت چشمگیری دارد. بهانه این تغییر بزرگ و کارساز هم انتشار ویروس کرونا است که بازار مسکن و مشاوران املاک و سایر افرادی که در این زمینه اشتغال دارند هم از تاثیرات آن مستثنی نیستند تا جایی که عضو کمیسیون تخصصی املاک کل کشور کرونا را باعث کسادی صد‌‌درصدی معاملات املاک می‌داند. مصطفی ‌قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران و عضو کمیسیون تخصصی املاک کل کشور معتقد است ترس از شیوع کرونا در سطح جامعه اولین آثار خود را در بخش مسکن نشان داده و فعالیت این حوزه در سه بخش خرید و فروش، ساخت‌‌‌و‌‌ساز و رهن و اجاره سیری به‌شدت منفی را در پیش گرفت. «ویروس کرونا به تمام اصناف بخصوص تالاردارها، پوشاک‌فروشان، اغذیه‌فروشی‌ها و... آسیب زد  و آن‌ها را به زانو درآورد. صنف ما هم از این آسیب بی‌بهره نبود. در این مدت مشاوران، خریداران یا مستاجران را به بازدید‌های املاک مورد نیاز می‌بردند اما مالکان، موجران و یا مشتریان پای قرارداد نمی‌آمدند و می‌گفتند از هر پنج نفر یک‌ نفر کرونا دارد و ما ریسک نمی‌کنیم. از این ‌رو، کرونا باعث کسادی صد‌‌درصدی معاملات املاک شد.» قلی‌خسروی یکی از چرخ‌های مهم اقتصاد کشور را معاملات املاک می‌داند و می‌گوید: «این صنف مولد مالیاتی، اقتصادی و شغلی است،  بدون اینکه هزینه‌ای برای دولت داشته باشد.» رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در مورد ارزیابی آینده شغلی این صنف بر اساس کرونا و تورم موجود در مسکن می‌گوید: تصور مردم بر این است که مشاوران هر چقدر ملکی را گران‌تر بفروشند درصد بیشتری کمیسیون دریافت می‌کنند، اما اینطور نیست برعکس مشاوران مایلند معاملات بیشتری را با ارقام پایین‌تر انجام دهند، زیرا نرخ صنف ما در معامله‌ای با سقف ۵۰۰ میلیون تومان نیم‌‌درصد است، اما اگر معامله از این مبلغ بالاتر باشد کمیسیون ما یک‌چهارم درصدخواهد بود، پس این معامله برای مشاوران سود چندانی ندارد، اما هر وقت قیمت ملک بالا می‌رود ما با رکود و کسادی بازار مواجه می‌شویم و این به ضرر صنف ماست. هر چقدر ثبات قیمت در بازار مسکن بیشتر باشد مردم توانایی معامله بیشتری پیدا می‌کنند تا ملک خود را تبدیل به ملکی بزرگتر کنند و عکس آن نیز اتفاق می‌افتد، زیرا با کم‌ شدن اعضای خانواده پدر و مادر به‌دنبال خانه کوچکتری هستند، به عبارت دیگر زندگی جمع است و تفریق. قلی‌خسروی با بیان اینکه وام‌های بانکی، وام‌گیرنده را به خاک سیاه می‌نشانند، اضافه می‌کند: اگر قیمت‌های واقعی که در حال حاضر با حباب به سقف خود رسیده تغییری نداشته باشد ممکن است بازار املاک با ثبات به فعالیت خود ادامه دهد، اما با تورم فعلی، معاملات به سختی انجام می‌شود و قدرت خرید اکثر مردم ضعیف می‌شود در صورتی که ما می‌توانیم با دادن وام‌های کم‌بهره و تسهیلات قابل قبول به این داد و ستد رونق داده و آینده خوبی داشته باشیم. متاسفانه وام‌های بانکی ما تبدیل به دام شده‌اند و وام‌‌‌گیرنده را به خاک سیاه می‌نشانند. وام باید بلندمدت و با سود چهار درصد به متقاضیان مسکن داده شود تا مانند کشور‌های پیشرفته جهان، مردم توان بازپرداخت آن را داشته باشند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران از لزوم بازنگری در قانون مالک و مستاجر و نظام صنفی می‌گوید و معتقد است این قانون ایراد‌های زیادی دارد که به نفع هیچ‌کس نیست. امیدواریم مجلس یازدهم با توجه بیشتری این قوانین را بازنگری کند. در صورت وقوع چنین تغییراتی و به‌وجود آمدن قیمت‌های واقعی مسکن و افزایش توان مردم در این حوزه می‌توان به آینده صنف املاک به‌صورت واقعی نه حبابی و کاذب امیدوار بود. او دلایل خود را این‌طور توضیح می‌دهد: نرخ معاملات در مسکن بر اساس مصوبه کمیسیون نظارت مشخص است. در رهن و اجاره این میزان یک‌چهارم قیمت ملک است و سال‌هاست مسئولان کمیسیون این نرخ را ثابت نگه داشته‌اند، اما این نرخ هم معقول نیست. به ‌عنوان مثال اکثر اختلافات ملکی در مشارکت به‌وجود می‌آید که رسیدگی به آن هم زمان‌بر و هم هزینه‌بر است. حدود ۲۲ماه قبل نرخ‌نامه جدید بر مبنای اینکه رهن، اجاره و مشارکت چگونه باشد را به اتاق اصناف داده‌ایم که بعد از ۱۸ ماه بررسی به ما برگرداندند، اما این نرخ در مواجهه با گرانی قیمت بنزین و کرونا عقب افتاده و اجرایی نشده، اما ما به دنبال یکپارچگی و عدالت در تعیین نرخ معاملات هستیم. قبل از انقلاب این نرخ یک درصد در کل کشور بود، اما اکنون با ۴۰۰ شهر و ۳۰ استان، ۴۰۰ نرخ در شهر و ۳۰ نرخ در استان‌ها وجود دارد، زیرا مجلس تعیین این نرخ را به کمیسیون هر شهر و استان واگذار کرده است. از این‌رو این نرخ‌های متفاوت باعث مشکلات و تورم در حوزه مسکن در کل کشور شده است.

 

فصل نقل‌ و انتقالات تازه آغاز شده است

محمدی از مشاوران املاک جنوب تهران اما از روند کار رضایت دارد و می‌گوید: با اینکه مساله بروز ویروس کرونا و گرانی‌های اخیر بر حوزه ملک سایه انداخته، اما خانوارها برای تمدید قرارداد خود به ما مراجعه می‌کنند و فصل نقل و انتقالات تازه آغاز شده است.

او رویه بیشتر مشتری‌ها را تمدید قرارداد قبلی می‌داند و می‌افزاید: اغلب مالکان منطقه شوش شرقی به مناطق دیگر مهاجرت کرده‌اند، چون یا به علت کم بودن متراژ به تجمیع و نوسازی رضایت داده‌ یا بازسازی کرده و ملک خود را اجاره داده‌اند. از طرفی ما با هجوم اتباع سایر کشورها به این منطقه مواجه هستیم که حتی گاهی خواستار تخفیف نیستند و قدرت چانه‌زنی هم ندارند و مالکان نیز گرایش به این مستاجران دارند. محمدی با اشاره به بی‌اعتمادی موجر به مستاجر و رد شایعه پیشنهاد مشاوران املاک به صاحبخانه‌ها برای عوض کردن مستاجر و افزایش اجاره‌بها گفت: این‌طور نیست که صاحبان املاک صرفا به دلیل قرارداد خود به ما مراجعه کنند و حالا مثلا با یک پشت‌نویسی ساده قرارداد بین خودشان دیگر نیازی به حضور در دفتر نباشد. مشاوران املاک در نقش مشاور هم برای مستاجران هم مالکان خدمات ارائه می‌کنند و در بسیاری از موارد همین معامله بین خودشان کار را به دادگاه و دادسرا کشانده است؛ به همین خاطر مالکان مراجعه به مشاوران را به سود خود می‌دانند.

 

تور مجازی بازدید از خانه‌ها؛ پیامد کرونا

اغلب کسانی که در سال‌های اخیر به دنبال جابه‌جایی، خرید یا فروش خانه و مغازه خود بوده‌اند، تجربه استفاده از اپلیکیشن‌ها، برنامه‌ها و سایت‌های ارائه‌دهنده پیشنهادهای ملک و ساختمان را داشته‌اند. طی چند سال اخیر بازار مسکن هم مانند بسیاری از حوزه‌های کسب‌وکار به فضای آنلاین کشیده شده و بستر مناسبی برای فعالیت در حوزه مسکن فراهم کرده است. این برنامه‌ها شبیه پلی میان مشاوران املاک و مشتریان یا فروشندگان ملک و مشتریان قرار گرفته و اطلاعات مربوط به املاک مختلف را برای میلیون‌ها متقاضی ملک نمایش می‌دهند. استفاده از این ابزارها صرفه‌جویی در هزینه، زمان و انرژی خود را در پی دارد و ضمن آگاهی بیشتر از اخبار بازار مسکن، شما هدفمندتر به جست‌وجو برای ملک خواهید پرداخت و احتمال اینکه در مدت زمان کمتری خانه یا مغازه مورد علاقه خود را پیدا کنید، بیشتر می‌شود؛ مساله‌ای که شیوع کرونا به توسعه هرچه بیشتر آن دامن زده و حتی مشاوران املاک را هم به این‌سو کشانده. حالا مشاوران املاک نه‌فقط برای یافتن مستاجر که برای پیدا کردن و به اصطلاح این صنف، کار کردن روی فایل فروشنده‌ها هم با صاحبان آگهی‌ها تماس می‌گیرند.  رواج تورهای بازدید از خانه برای مشتریان برای جلوگیری از ورود افراد برای دیدن خانه‌ها و آپارتمان یکی دیگر از پیامدهای ظهور این بیماری است که یکی از مشاوران املاک شرق تهران به ما می‌گوید. او می‌گوید: در حال حاضر مردم خود مراقبت بیشتری برای جلوگیری از ابتلا به این بیماری و ترس ناشی از آن دارند. میزان معاملات شاید تا نصف هم کاهش یافته اما اغلب مستاجران به دلیل سررسید سال دنبال خانه هستند؛ چون افزایش نرخ جدید اجاره‌بها با بودجه آنان سازگار نیست. از طرفی چون این نیاز بین موجر و مستاجر وجود دارد که پول مقدمه این نیاز است پس صاحبان املاک یا مستاجران قبلی خانه‌ها برای ورود افراد رعایت شرایط بهداشتی همچون دستکش و ماسک و ورود تنها یک نفر را الزام و سختگیری‌های زیادی می‌کنند. این مشاور املاک درخواست پول رهن به جای اجاره از مستاجران، افزایش دلالان در این حوزه و رکود در بازار معاملات مسکن را از دیگر نتایج کرونا در منطقه می‌داند. او البته گرانی‌های بازار ارز را هم بی‌تقصیر نمی‌داند.

 

ساماندهی بازار مجازی مسکن

بحث استفاده از فضای مجازی برای خرید و فروش املاک مدت زمانی است که در کشور مطرح شده است. حسام عقبایی، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک سال ۱۳۹۲ زمانی که رییس اتحادیه مشاوران املاک بود، درباره مشاوران املاک مجازی پیش‌بینی‌هایی کرد. او حالا می‌گوید: من سال ۱۳۹۲ گفتم مشاوران املاک مجازی در راه هستند و امروز هم اعلام می‌کنم چه بخواهیم چه نخواهیم حداکثر تا ۱۰ سال آینده ۷۰ درصد از معاملات مسکن در ایران از طریق فضای مجازی انجام می‌شود؛ هم‌اکنون نیز ۹۰ درصد زیرساخت‌های تحقق این مساله مثل کد رهگیری و سامانه اطلاعات املاک مهیا است و فقط لینک شدن با سامانه‌ها، شفاف‌سازی، برندسازی و ایجاد بستر اعتمادسازی برای مردم باید محقق شود. مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز در این زمینه به درج قیمت مسکن در سایت‌های اینترنتی اشاره کرد و آن را قماربازی دانست. او گفت: اگر قیمت ملک را در سایت‌های اینترنتی اعلام نکنند، بازار مسکن به آرامش می‌رسد. با دفاع از حذف اعلام قیمت ملک در فضای اینترنتی حدود ۲۰ درصد کاهش تعداد معاملات مسکن (۱۷ درصد در مبایعه‌نامه و ۲۳ درصد در اجاره‌نامه) را در سه ماهه نخست امسال شاهد بودیم و چنانچه دیگر قیمت ملک را در سایت‌های اینترنتی اعلام نکنند، وضعیت بازار در بلندمدت به آرامش خواهد رسید. قلی‌خسروی در نشست خردادماه خود با وزیر راه و شهرسازی نیز خواستار رسیدگی وزیر به سایت‌های اینترنتی فروش ملک برای ساماندهی به بازار مسکن کشور شد و تحکیم کد رهگیری، تقویت قراردادهای دستی با استفاده از توان دولت و دستگاه قضایی، اصلاح قانون مالک و مستاجر در جلوگیری از نقش عوامل التهاب‌زا را نیز از جمله مواردی اعلام کرد که اتحادیه خواستار رسیدگی به آن است؛ هرچند با گذشت حدود یک ماه از تعیین سقف اجاره ‌بهای مسکن در تهران، کلانشهرها و سایر شهرها، آنچه که از بازار اجاره گزارش و منعکس می‌شود اجابت برخی مالکان از سقف تعیین شده و اجرای مناسب این مصوبه از سوی مشاوران املاک است که شاید کارشناسان و یا فعالان مسکن خوش‌بین به این مصوبه نیز تصور نمی‌کردند که بتواند تا حدودی از التهاب بازار اجاره بهای مسکن بکاهد. 

این روزها پیشنهادات زیادی برای سامان دادن بازار مسکن وجود دارد. اینکه تا چه حد این اقدامات نیاز مستاجران جامعه را که به حاشیه‌نشینی و خروج از شهرها به دلیل افزایش نرخ‌ها و بودجه محدود خود، تن داده‌اند، پوشش می‌دهد، آن را زمان تعیین می‌کند اما سوال این است که تعیین تکلیف مشاوران املاکی که دفاتر آن‌ها این روزها به خاطر کم شدن مشتری، به بنگاه معاملاتی بورس و... بدل شده و افرادی که از این صنف بیکار می‌شوند و جای خود را به دلالان سودجوی بی‌نام و نشان می‌دهند را چه کسی برعهده دارد؟ این صنف هم مثل سایر صنوف آسیب‌دیده از کرونا زیر سایه کدام چتر حمایتی قراردارند؟ لایحه «قانونمند کردن بازار مسکن و اجاره‌بها» کجای بازار شلوغ این روزها مسکن گم شده است؟ اینها سوالاتی است که همچنان بی پاسخ مانده است.