«موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» تدبیر جدید دولت برای درمان بیماری رکود بازار مسکن است. بعد از تاسیس «صندوق‌های زمین و ساختمان»، حالا دولت با مشارکت بانک مسکن طرح دیگری را هم اجرا می‌کند. وزارت راه و شهرسازی در جلسه 16 شهریور شورای پول و اعتبار، مجوز تاسیس «موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» را گرفت تا بانک مسکن در پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن تنها نباشد. اما آیا این موسسات رقیب بانک مسکن خواهند بود؟ آیا انبوه‌سازان از این طرح استقبال خواهند کرد؟ علاوه بر مرور روش کار و سابقه اجرای این طرح، گفت‌وگویی نیز با محمدحسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن، داشتیم که می‌تواند به روشن‌تر شدن اذهان عمومی درباره این موسسات کمک کند.

 

 طرحی که تصویبش دو سال زمان برد

نقطه آغاز این طرح، وزارت راه و شهرسازی بود. این وزارتخانه معاونتی به نام «مسکن و ساختمان» دارد که چنین طرح‌هایی را معمولا طراحی و برای اجرا به دستگاه‌ها ابلاغ می‌کند. آن‌ها به بازوی اجرایی خود در امور بانکی، یعنی بانک مسکن، طرحی را پیشنهاد کردند که بر اساس آن «موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» تشکیل شوند. طرحی که جرقه‌اش دو سال پیش از این و در سال 1393 زده شد و تصویب آن بعد از مدت‌ها بررسی و امکان‌سنجی و مذاکره بین نهادهای درگیر طرح، بالاخره در شورای پول و اعتبار تصویب شد. در این زمینه بین ۴۰ تا ۵۰ جلسه برگزار شد تا بالاخره بعد از دو سال مذاکره، در 16 شهریور امسال، موافقت اعضای شورای پول و اعتبار دریافت شد.

 

 هدف از تاسیس موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن

بازار مسکن به‌عنوان محل عرضه محصولات صنایع مختلف درگیر مسکن، در حال حاضر در رکود عمیقی به سر می‌برد. نمی‌خواهیم از گله‌های افراد درگیر در شاید 100 صنعتی که با بازار مسکن ارتباط دارند بگوییم. شرایط واقع، «رکود» حاکم بر بازار است و این چیزی نیست که بتوان کتمانش کرد. ضمنا نمی‌خواهیم بگوییم این رکود از کجا شروع شده. این مباحث را زیاد خوانده‌ایم. چیزی که امروز در بازار حاکم است، رکود ناشی از نبود تقاضاست. درواقع کسی پول خرید خانه و دفتر و کارگاه و سوله را ندارد. بنابراین بازار هیچ تحرکی ندارد. علت اینکه تقاضا وجود ندارد، «نبود نقدینگی» نزد مردم است که شاید کلیدی‌ترین علت رکود بازار باشد. همان‌طور که کارشناسان بارها و بارها گفته‌اند، لازم است دستگاه‌های اجرایی منابع مالی لازم را به جامعه تزریق کنند تا به این ترتیب «قدرت خرید» مردم افزایش یابد. در این چارچوب، دولت و بانک مرکزی طرح‌های مختلفی را در دولت یازدهم اجرا کرده‌اند. افزایش مبلغ وام مسکن از 30 به 60 میلیون تومان، تاسیس صندوق پس‌انداز مسکن یکم و پرداخت وام‌های 80، 60 و 40 میلیونی، اصلاح قانون عرضه تسه‌ها در فرابورس، کاهش سود انواع وام‌های مسکن و بسیاری طرح‌های دیگر که حاصل همکاری بین‌بخشی وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، شورای پول و اعتبار، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی و بازوی اجرایی آن، بانک مسکن بوده است. حالا بانک مسکن طرح «موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» را اجرا می‌کند که بر اساس آن، نهادهای پرداخت‌کننده تسهیلات مسکن افزایش می‌یابند. به صورت معمول و از گذشته تاکنون بانک‌های دیگر با شرایط دشواری، وام مسکن را پرداخت می‌کنند. درواقع بانک مسکن تنها نهادی است که به صورت جدی وام مسکن پرداخت می‌کند. در این شرایط که قاعدتا بانک مسکن هم درگیر کمبود منابع است، «موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» بازوی جدیدی برای پرداخت وام است. برای در جریان قرار گرفتن از سازوکارهای اجرایی این موسسات، محمدحسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن، جزئیات بیشتری  از این طرح به «آتیه‌نو» گفته است.

 

 پرداخت منطقه‌ای وام مسکن

بر اساس گفته‌های مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن، «موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» به صورت منطقه‌ای تاسیس می‌شوند. به این شکل که افراد متقاضی، در استان‌های مختلف می‌توانند برای تاسیس این‌گونه موسسات اقدام کنند. به گفته مرادی این موسسات باید در همان منطقه‌ای که دایر می‌شوند اقدام به پرداخت تسهیلات کنند؛ به این ترتیب که وقتی موسسه در استان همدان تاسیس می‌شود، باید فقط به مردم همان استان وام بدهد. او با این حال به آتیه‌نو می‌گوید: «البته این موسسات سهام‌دار دارند که این افراد می‌توانند از هر کجای کشور باشند و علاوه بر آن، مردم می‌توانند در این موسسات سپرده‌گذاری کنند که در این صورت نیازی نیست فقط بومی همان منطقه باشند.» مرادی اضافه می‌کند: «به‌عنوان مثال کسی که در استانی مثل سمنان زندگی کند، می‌تواند در موسسه پس‌انداز و تسهیلات مسکن استان همدان سپرده‌گذاری کند. لیکن در صورت رسیدن موعد دریافت وام، باید آن تسهیلات را برای خرید ملک در استان همدان هزینه کند.»

 سه صندوق در شرف تاسیس هستند

تا یک ماه پیش که با محمدحسن مرادی گفت‌وگو کردیم و خبر آن را در آتیه‌نو نیز انعکاس دادیم، هنوز کسی برای تاسیس «موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» اقدام نکرده بود. در شهریورماه تازه مجوز طرح در شورای پول و اعتبار صادر شده بود و باید زمان می‌گذشت. اما حالا مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن خبر از مذاکرات سازنده با انبوه‌سازان می‌دهد. او با اشاره به اینکه یک هفته پیش با انبوه‌سازان مذاکرات خوبی داشته می‌گوید: «انبوه‌سازان در این جلسه برای تاسیس صندوق اعلام آمادگی کردند.» مرادی اعلام کرد: «علاوه بر این و بر اساس تقاضاهای وصول‌شده، سه صندوق در استان‌های آذربایجان شرقی و اصفهان در حال تاسیس هستند.»

 

 الگویی  قدیمی اما اصلاح شده

قدیمی‌ها می‌دانند که در سال‌های دور بانکی به نام «بانک رهنی» وجود داشت که به مردم تسهیلات مسکن می‌داد. این بانک در سال 1317 تاسیس شده بود. الگوی «موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» که در حال حاضر توسط بانک مسکن اجرا می‌شود، پیش از آن توسط همان بانک رهنی انجام می‌شد. به گفته مرادی، آن بانک پروژه‌های بزرگی مثل اکباتان، و «رضائیه» تهران و همدان را تامین مالی کرد. علاوه بر گفته‌های او، می‌توان به پروژه‌های «400 دستگاه تهران» و «شهرک آپادانا» در غرب تهران نیز اشاره کرد که بانک رهنی آن زمان، در ساخت آن‌ها مشارکت داشت. پس از انقلاب، به خاطر ساختار ربوی صندوق‌های زمین و ساختمان بانک رهنی، این بانک به همراه شرکت‌های پس‌انداز مسکن مثل کوروش، اکباتان، پاسارگاد و صندوق‌های 12 شهر دیگر کشور ادغام و بانک مسکن بر اساس الگوی بانکداری اسلامی تاسیس شد. حال بانک مسکن ساختار صندوق‌های تحت مدیریت بانک رهنی در سال‌های پیش از انقلاب را اصلاح و «موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» را طراحی کرده است.

 

 بانک مسکن برای خود رقیب می‌تراشد؟

طرح تشکیل «موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» ابهامی بزرگ ایجاد کرده است. آیا بانک مسکن که خود پیگیرترین دستگاه در اجرای این طرح است، برای خود رقیب ساخته است؟ در صورت تاسیس موسسه‌ها، مردم می‌توانند به جای سپرده‌گذاری در بانک مسکن در «موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» استان‌ها سپرده‌گذاری کنند. به این ترتیب منابعی که می‌تواند جذب بانک مسکن شود، به این موسسات می‌رود. به این طریق، موسسه‌هایی که بانک مسکن طراحی کرده، به رقیب جدیدی برای این بانک تبدیل می‌شوند. اما محمدحسن مرادی نظر دیگری دارد. به گفته او 20 درصد سهام هر موسسه از آن بانک مسکن است. پس 20 درصد منابع و درآمدهای این موسسات برای بانک مسکن است. علاوه بر این به گفته مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن، تمام تراکنش‌های مالی این موسسات در سیستم بانک مسکن صورت می‌گیرد و از این طریق نیز عواید بسیاری به بانک مسکن می‌رسد. او به مسئله دیگری هم اشاره می‌کند: «موسسات قاعدتا نخواهند توانست با نرخ‌های پایین سودی که بانک مسکن ارائه می‌دهد، کار کنند. بنابراین تسهیلات بانک مسکن همچنان برای مردم جذاب خواهد بود.»