مستأجران از اواخر خردادماه احتمالاً باید نرخ‌های جدیدی را در بازار اجاره مشاهده کنند. هنوز فصل جابه‌جایی فرا نرسیده و نرخ‌های پیشنهادی رهن و اجاره در تهران تقریباً با نیمه دوم سال قبل همتراز است. آمار کشوری از رشد ۳۳ درصدی سالانه اجاره‌بها در فروردین امسال حکایت دارد، در حالی که تورم عمومی سالانه ۵۳ درصد و تورم نقطه به نقطه ۷۳ درصد اعلام شده است. رشد قیمت مسکن در سال گذشته و پیش از جهش‌های اخیر پساجنگ حدود ۲۰ درصد برآورد می‌شود. این شکاف میان تورم عمومی و اجاره، نشانه‌ای از جاماندگی بازار اجاره در ماه‌های گذشته است. آمار و شواهد میدانی از همین جاماندگی حمایت می‌کند. بخشی از این فاصله قیمتی به‌طور معمول در فصل تابستان جبران می‌شود، اما متغیرهای اثرگذار تنها به قیمت مسکن و تورم محدود نیست. توان طرف تقاضا نقش تعیین‌کننده دارد و سطح پایین درآمد خانوارها، ظرفیت رشد شدید اجاره‌بها را محدود می‌کند. با این حال، این محدودیت به معنای توقف کامل تعدیل نیست و فشارهای انباشته می‌تواند در بازه‌های زمانی کوتاه خود را در قیمت‌های پیشنهادی نشان دهد. شاخص قیمت به اجاره (P/R) نسبت قیمت خرید ملک به اجاره سالانه را اندازه‌گیری می‌کند. افزایش قیمت مسکن در برابر ثبات اجاره این نسبت را از محدوده تعادلی خارج می‌کند و در ادامه بازار برای بازگشت به تعادل، از مسیر افزایش اجاره تعدیل می‌شود. در سال‌های گذشته این نسبت در محدوده ۲۰ قرار داشت، اما با رشد شدید قیمت مسکن در هشت سال اخیر تا سطح ۳۰ نیز افزایش یافت. در دوره ثبات نسبی بازار در سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ این شاخص روند نزولی گرفت و پیش از جهش‌های اخیر به حدود ۱۷.۹ رسید. این سطح نشان‌دهنده بازدهی بالاتر اجاره نسبت به میانگین تاریخی و بهبود نسبی جذابیت بازار اجاره در برابر خرید مسکن بود. قیمت اجاره تنها تابع عرضه و تقاضا نیست و مجموعه‌ای از متغیرهای اقتصادی و ساختاری بر آن اثر می‌گذارند. نرخ تورم عمومی، سطح قیمت مسکن، نسبت سود بانکی به رهن، رشد دستمزدها و هزینه‌های معیشت از عوامل کلیدی محسوب می‌شوند. ارزش دارایی ملکی یکی از تعیین‌کننده‌ترین متغیرهاست، زیرا مالک بر اساس ارزش روز ملک انتظار بازدهی متناسب دارد. هم‌زمان با افزایش تورم، هزینه‌های زندگی مالکان نیز بالا می‌رود و این فشار به‌طور مستقیم در نرخ‌های پیشنهادی اجاره منعکس می‌شود. در کنار این عوامل، ویژگی‌های فیزیکی و موقعیتی واحد مسکونی نیز نقش دارد. دسترسی به حمل‌ونقل عمومی، نزدیکی به مراکز خدماتی، نوساز بودن بنا و امکاناتی مانند آسانسور و پارکینگ، همگی در تعیین سطح اجاره اثرگذارند. همچنین نسبت میان رهن و اجاره تحت تأثیر نرخ سود بانکی قرار دارد. کاهش نرخ سود، انگیزه مالکان برای تبدیل ودیعه به اجاره ماهانه بالاتر را افزایش می‌دهد تا بازده سرمایه حفظ شود و هم‌زمانی تورم، رشد مسکن و انتظارات مالی بازار اجاره را به تعدیل تدریجی می‌کشاند.