بازار مسکن که تا پیش از آذرماه امسال در وضعیت رکود سنگین و بلاتکلیفی ناشی از شرایط نه‌جنگ و نه‌صلح قرار داشت، با جهش ناگهانی نرخ ارز در ماه‌های پایانی سال دچار تحرک نسبی شد. در فاصله آذر تا نهم اسفند، بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی رونق محدودی یافت و قیمت‌ها با شیبی ملایم رو به افزایش گذاشت. اما به‌محض وقوع جنگ میان ایالات متحده، رژیم صهیونیستی و ایران، فرایند رونق متوقف و بازار ناچار به عقب‌نشینی فوری شد. شوک روانی ناشی از حملات، معاملات را به حداقل رساند و نگاه خریداران را از سودآوری به سمت حفظ دارایی تغییر داد.
افزایش محسوس قیمت‌ها در ماه‌های منتهی به اسفند، پدیده‌ای غیرطبیعی نبود. بخش مسکن بیش از دو سال در رکود عمیق به سر برده بود و در این میان، تورم عمومی اقتصاد از مرز ۶۰ درصد گذشت و بنا بر گزارش‌ها در اسفندماه به حدود ۷۲ درصد رسید. در چنین شرایطی روشن است که قیمت ملک، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، توان باقی‌ماندن در نرخ‌های پیشین را ندارد. اگر آتش‌بسی که در نوزدهم فروردین اعلام شد به توافقی پایدار منجر شود، قوی‌ترین سناریو برای بازار، بازگشت آرام و تدریجی رونق خواهد بود. تحقق این سناریو، اما به سیاست‌گذاری اقتصادی، ثبات ارزی و افق روابط بین‌الملل وابسته است.
در صورت شکل‌گیری توافق و گشایش سیاسی، افزایش درآمدهای ارزی کشور می‌تواند زمینه‌ساز رشد سرمایه‌گذاری، رونق ساخت‌وساز و در نتیجه کاهش تدریجی تورم عمومی شود. در چنین شرایطی، احتمال رسیدن بازار مسکن به رونق غیرتورمی وجود خواهد داشت. اما تداوم وضعیت فعلی، یعنی نوسانات نرخ ارز، رشد قیمت طلا و بی‌ثباتی شاخص‌های کلان، رکود تورمی مسکن را ادامه‌دار می‌کند و خریدهای مصرفی را به تعویق می‌اندازد.
مسکن، ترکیبی از کالاها و خدماتی است که مستقیماً با نرخ تورم عمومی و هزینه دستمزد پیوند دارد. افزایش هزینه مصالح ساختمانی، همانند رشد قیمت سایر کالاها، دیر یا زود به قیمت تمام‌شده ملک سرریز می‌کند. ازاین‌رو انتظار کاهش قیمت مسکن در شرایط تورم ساختاری، انتظاری غیرواقع‌بینانه است. هم‌زمان، بازار تحت تأثیر بحران‌ها معمولاً واکنش منفی نشان می‌دهد؛ اما پس از فروکش تنش‌ها مجدداً به مدار طبیعی بازمی‌گردد، زیرا تقاضای واقعی سرپناه در هر وضعیتی پابرجاست.
اگرچه از نظر آماری تعداد واحدهای مسکونی با تعداد خانوارها برابری دارد، اما توزیع آن‌ها ناعادلانه است. بیش از دو و نیم میلیون واحد خالی، عمدتاً لوکس و گران‌قیمت، در مناطق برخوردار انباشته شده و توان خرید متقاضیان مصرفی به آن نمی‌رسد. در مقابل، کسری حدود هفت میلیون واحد برای تقاضای مؤثر وجود دارد. مرور روند سه‌ساله اخیر نیز نشان می‌دهد قیمت ملک، با وجود رشد ظاهری، از تورم عمومی و بازارهای موازی عقب مانده است. ازاین‌رو در صورت کاهش التهاب سیاسی و بازگشت ثبات، جهش دوباره قیمت‌ها محتمل خواهد بود.