نشانههای پایان رکود در بازار مسکن
فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوهسازان
شواهد میدانی و قرائن رفتاری در بازار مسکن نشان میدهد پس از حدود هفت سال رکود ممتد، نشانههایی از تغییر آرام در حال شکلگیری است. در سطح کشور، تعداد خرید و فروش واحدهای مسکونی افزایش یافته و حتی گزارشهایی از امتناع برخی سازندگان از فروش شنیده میشود؛ رفتاری که معمولاً در آستانه خروج از رکود و در فضای انتظار رشد قیمت رخ میدهد. این تحرک هنوز به معنای رونق قطعی نیست، اما از یک روند رو به بهبود خبر میدهد که نمیتوان آن را نادیده گرفت.
در دو سال گذشته، بازار ملک به طور کلی کمرمق بوده، اما همه اجزای آن یکسان رفتار نکردهاند. املاک کلنگی و زمین، در سراسر کشور تقریباً همتراز با تورم رشد قیمت را تجربه کردند، در حالی که آپارتمانهای احداثی از این الگو فاصله گرفتند و افزایش قیمت آنها نسبت به تورم عمومی چندان قابل توجه نبود. همین شکاف، اکنون به یکی از عوامل فشار پنهان تبدیل شده است؛ زیرا تورم انباشته در بخش آپارتمان دیر یا زود خود را به اقتصاد تحمیل میکند و فاصله میان قیمت واقعی و قیمت معاملاتی را کاهش میدهد.
برخی مشاوران املاک ادعا میکنند در دوره ناآرامیهای اخیر و تنشهای منطقهای، معاملات کاهش یافته است. این تحلیل با واقعیت سازگار نیست؛ زیرا معاملات مسکن در ایران بیش از آنکه تابع آرامش سیاسی باشد، تحت تأثیر انتظارات تورمی حرکت میکند. مدل اقتصاد ایران با بسیاری از کشورها تفاوت دارد و رفتار خانوارها نیز متفاوت است. نمونه روشن این تفاوت، افزایش نسبی معاملات ملک در هفتههای اخیر است؛ در حالی که به طور نظری، در زمان تنش و نااطمینانی باید جذابیت این بازار کاهش پیدا کند.
در صورت موفقیت مذاکرات و کاهش تنشها، مسکن نسبت به طلا، ارز و بورس بازدهی باثباتتری دارد. رشد قیمت محتمل است، اما تدریجی؛ فرصتی مناسب برای خریداران مصرفی، نه سفتهبازان.
در عین حال، رفتار سرمایهای نیز در بازار دیده میشود. بورسبازها و دلالها تمام سرمایه خود را وارد طلا و ارز نکردهاند و بخشی از منابع را به سمت مسکن منتقل کردهاند؛ زیرا این بازار در ذهن بسیاری همچنان پناهگاه تورمی محسوب میشود. با این همه، یک واقعیت کلیدی پابرجاست: برخلاف بخش خرید و فروش که نشانههایی از تحرک دارد، در بخش ساختوساز هنوز تغییر محسوسی رخ نداده و رشدی در تولید مسکن دیده نمیشود.
وزارت راه و شهرسازی در تلاش است بخشی از مشکلات انباشته سالهای گذشته را رفع کند، اما افزایش تولید مسکن بدون عزم عمومی و همراهی سایر قوا ممکن نیست. تولید باید توسط بخش خصوصی و در مناطقی دارای زیرساخت و تقاضای واقعی انجام شود. تجربههایی مانند ساختوساز در مناطق فاقد تقاضا، از جمله نمونههای شکستخوردهای شبیه مسکن مهر، نشان دادهاند سیاست «ساخت در بیابان» به سکونت پایدار منتهی نمیشود.
در دو سال گذشته، بازار ملک به طور کلی کمرمق بوده، اما همه اجزای آن یکسان رفتار نکردهاند. املاک کلنگی و زمین، در سراسر کشور تقریباً همتراز با تورم رشد قیمت را تجربه کردند، در حالی که آپارتمانهای احداثی از این الگو فاصله گرفتند و افزایش قیمت آنها نسبت به تورم عمومی چندان قابل توجه نبود. همین شکاف، اکنون به یکی از عوامل فشار پنهان تبدیل شده است؛ زیرا تورم انباشته در بخش آپارتمان دیر یا زود خود را به اقتصاد تحمیل میکند و فاصله میان قیمت واقعی و قیمت معاملاتی را کاهش میدهد.
برخی مشاوران املاک ادعا میکنند در دوره ناآرامیهای اخیر و تنشهای منطقهای، معاملات کاهش یافته است. این تحلیل با واقعیت سازگار نیست؛ زیرا معاملات مسکن در ایران بیش از آنکه تابع آرامش سیاسی باشد، تحت تأثیر انتظارات تورمی حرکت میکند. مدل اقتصاد ایران با بسیاری از کشورها تفاوت دارد و رفتار خانوارها نیز متفاوت است. نمونه روشن این تفاوت، افزایش نسبی معاملات ملک در هفتههای اخیر است؛ در حالی که به طور نظری، در زمان تنش و نااطمینانی باید جذابیت این بازار کاهش پیدا کند.
در صورت موفقیت مذاکرات و کاهش تنشها، مسکن نسبت به طلا، ارز و بورس بازدهی باثباتتری دارد. رشد قیمت محتمل است، اما تدریجی؛ فرصتی مناسب برای خریداران مصرفی، نه سفتهبازان.
در عین حال، رفتار سرمایهای نیز در بازار دیده میشود. بورسبازها و دلالها تمام سرمایه خود را وارد طلا و ارز نکردهاند و بخشی از منابع را به سمت مسکن منتقل کردهاند؛ زیرا این بازار در ذهن بسیاری همچنان پناهگاه تورمی محسوب میشود. با این همه، یک واقعیت کلیدی پابرجاست: برخلاف بخش خرید و فروش که نشانههایی از تحرک دارد، در بخش ساختوساز هنوز تغییر محسوسی رخ نداده و رشدی در تولید مسکن دیده نمیشود.
وزارت راه و شهرسازی در تلاش است بخشی از مشکلات انباشته سالهای گذشته را رفع کند، اما افزایش تولید مسکن بدون عزم عمومی و همراهی سایر قوا ممکن نیست. تولید باید توسط بخش خصوصی و در مناطقی دارای زیرساخت و تقاضای واقعی انجام شود. تجربههایی مانند ساختوساز در مناطق فاقد تقاضا، از جمله نمونههای شکستخوردهای شبیه مسکن مهر، نشان دادهاند سیاست «ساخت در بیابان» به سکونت پایدار منتهی نمیشود.
ارسال دیدگاه
ضمیمه
