بازار مسکن در ایران همواره تحت تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی قرار دارد، اما در میان همه این متغیرها، نرخ ارز نقش تعیین‌کننده‌ای ایفا می‌کند. برخلاف تصور رایج که افزایش قیمت مسکن را صرفاً به نوسانات کوتاه‌مدت ارز نسبت می‌دهند، واقعیت بازار چیز دیگری است. داده‌ها و مشاهدات میدانی نشان می‌دهند که ارز بیش از آنکه عامل مستقیم قیمت‌گذاری باشد، محرک شکل‌گیری انتظارات تورمی در بازار است و ذهنیت خریداران و فروشندگان را تحت تأثیر قرار می‌دهد. برخلاف بازارهای مالی، بازار مسکن کند، سنگین و مبتنی بر دارایی‌های غیرنقدشونده است و فرایند واکنش آن به تغییرات اقتصادی طولانی‌تر و پیچیده‌تر است. بنابراین جهش‌های ناگهانی ارز الزاماً به جهش آنی قیمت مسکن منجر نمی‌شود، اما در میان‌مدت و بلندمدت از مسیر افزایش هزینه‌ها و شکل‌گیری انتظارات تورمی اثر خود را بر قیمت‌ها می‌گذارد و ارز و مسکن را به نقطه‌ای مشترک می‌رساند که هماهنگی نسبی میان تورم و بازار مسکن ایجاد می‌کند.
افزایش نرخ ارز اولین تأثیر خود را بر هزینه ساخت مسکن نشان می‌دهد. از مصالح ساختمانی تا تجهیزات، تأسیسات، حمل‌ونقل و دستمزدها، همه تحت تأثیر نرخ ارز هستند و هزینه تولید به طور مداوم بالا می‌رود. با این حال بخش عمده قیمت مسکن مربوط به زمین است، نه صرفاً نهاده‌ها یا مصالح. بر اساس برآوردهای میدانی و آمارهای رسمی، بین ۵۵ تا ۷۰ درصد قیمت تمام‌شده مسکن به زمین اختصاص دارد. در سال‌های اخیر بخش قابل‌توجهی از زمین‌ها در اختیار بانک‌ها و نهادهای عمومی و دولتی قرار گرفته و معمولاً از چرخه تولید مصرفی مسکن خارج شده‌اند و به دارایی سرمایه‌ای این نهادها تبدیل شده‌اند. هر نوسان ارزی ارزش اسمی زمین را افزایش می‌دهد و بانک‌ها بدون آنکه عرضه‌ای به بازار داشته باشند، از رشد قیمت زمین منتفع می‌شوند و به‌عنوان عاملی تأثیرگذار بر قیمت مسکن عمل می‌کنند و زمینه افزایش قیمت‌ها را فراهم می‌آورند.
تأثیر ارز بر رفتار سرمایه‌گذاران و مالکان نکته دیگری است که نباید نادیده گرفته شود. افزایش نرخ ارز معمولاً پیام تورمی را به بازار مسکن منتقل می‌کند و باعث می‌شود فروشندگان در فروش محتاط‌تر عمل کنند، موجران تدابیر بیشتری برای حفظ دارایی خود اتخاذ کنند و انتظارات قیمتی به سمت افزایش میل کند. گاهی مشاوران املاک به اشتباه عامل گرانی معرفی می‌شوند، در حالی که نه نرخ ارز را تعیین می‌کنند، نه سیاست پولی را شکل می‌دهند و نه مالک زمین‌های احتکارشده هستند. آن‌ها صرفاً وضعیت واقعی بازار را منعکس می‌کنند. دولت می‌تواند از داده‌ها و تجربه میدانی آن‌ها استفاده کند، اما معمولاً بهره‌ای نمی‌برد.
بازار مسکن در سال پیش رو نشانه‌ای از کاهش معنادار قیمت ندارد و جهش‌های شدید نیز محتمل نیست. کاهش قدرت خرید، معاملات محدود و احتیاط فروشندگان، دوره انتظار را شکل داده است. خریداران در انتظار فرصت‌اند و تغییرات عمده قیمت تنها با تحولات شدید اقتصادی ممکن است رخ دهد.