در ادبیات علمی حوزه مسکن، شاخصی به نام «شاخص استطاعت» وجود دارد که نشان می‌دهد یک خانواده با درآمد متوسط چند سال طول می‌کشد تا بتواند صاحب‌خانه شود. در ایران این شاخص بین ۱۵ تا ۳۰ سال متغیر است، بسته به منطقه، سطح درآمد و قیمت مسکن. به عبارت دیگر، حتی اگر یک خانوار تمامی درآمد خود را بدون هیچ هزینه دیگری پس‌انداز کند، باز هم برای خرید یک واحد ۷۰ تا ۸۰ متری به این زمان نیاز دارد. این وضعیت نشان‌دهنده شکاف عمیق میان درآمد عمومی و قیمت مسکن است و ضرورت بازنگری در سیاست‌ها را برجسته می‌کند. طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن تلاش کرده‌اند این فاصله را کاهش دهند، اما امروز نیازمند راهکارهای نوین هستیم. تجربه کشورهای مختلف نشان داده است که با اتخاذ سیاست‌های هدفمند می‌توان قیمت‌ها را به‌ویژه در بخش اجاره کنترل کرد. یکی از الزامات مهم، طراحی برنامه‌های مشخص برای ورود واحدهای تازه‌ساخت به بازار است. اگر سازندگان ملزم شوند پس از تکمیل واحدها، آن‌ها را به فروش یا اجاره عرضه کنند و هم‌زمان از اهرم‌های مالیاتی و نظارتی به‌صورت تسهیلگر بهره گرفته شود، بازگشت رونق و ترغیب سرمایه‌گذاران ممکن خواهد شد.
با این حال، اصلی‌ترین مشکل بازار مسکن در ایران کاهش «پتانسیل نقدشوندگی» است. زمانی که سازندگان به منابع مالی سریع و شفاف دسترسی نداشته باشند، ناچار به استفاده از روش‌های پرریسک مانند پیش‌فروش می‌شوند که می‌تواند پروژه‌ها را با مشکلات جدی روبه‌رو سازد. راه‌اندازی سازوکارهای نوین مالی و تأمین سرمایه کارآمد می‌تواند این مشکل را کاهش دهد و مسیر تعادل بازار را هموار کند.
یکی از روش‌های نوآورانه، فروش متری مسکن است که ظرفیت بزرگی برای جذب سرمایه‌های خرد ایجاد می‌کند. در این روش، حتی سرمایه‌های کوچک مردم می‌توانند مانند آجرهایی در ساخت یک ساختمان به کار گرفته شوند و در نهایت تأمین مالی پروژه‌های بزرگ مسکونی را ممکن سازند. شکل‌گیری این ظرفیت نه تنها نقدشوندگی بازار را افزایش می‌دهد، بلکه منابع پایدار برای سازندگان نیز فراهم می‌کند.
بازار مسکن تحت تأثیر عوامل کلان اقتصادی قرار دارد. اقتصاد ایران تورمی است و نظام بانکی، خلق نقدینگی و نرخ ارز نقش هدایتگر بازار مسکن را برعهده دارند. علاوه بر این، تورم در بخش مسکن عمدتاً ناشی از رشد تقاضاست؛ عواملی مانند نوسانات نرخ ارز و طلا و جذابیت بازارهای موازی، سرمایه‌ها را به سمت مسکن هدایت می‌کنند و این بخش را به پناهگاه امن سرمایه تبدیل می‌نمایند. بازار مسکن ایران بطور سنتی دوره‌های رونق و رکود را تجربه کرده، اما در سال‌های اخیر نوعی «نرم‌شکنی» در این چرخه مشاهده می‌شود. ریسک‌های داخلی و خارجی، تحولات سیاسی و اقتصادی، پیش‌بینی آینده این بخش را دشوار کرده است. تا زمانی که ثبات نرخ ارز برقرار نشود و چارچوب مشخصی برای تورم تعریف نگردد، انتظار تعادل واقعی در بازار مسکن دور از دسترس خواهد بود و این بازار همچنان با نوسان و عدم قطعیت مواجه خواهد ماند.