هشدار اتحادیه مشاوران املاک:
فروش متری مسکن غیرقانونی است!
با افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن و دشواری تأمین مالی برای خرید خانه، ایده فروش متری مسکن به‌عنوان راهکاری برای ورود سرمایه‌گذاران خُرد به بازار ملک مطرح شد. این روش که در برخی کشورها به مرحله اجرا درآمده، در ایران هنوز در مرحله آزمون و خطا قرار دارد و به دلیل نبود چارچوب‌های قانونی و نظارتی، با چالش‌های جدی روبه‌رو است.
در حالی که برخی از ظرفیت‌های این مدل برای افزایش نقدشوندگی دارایی‌های ملکی و گسترش فرصت‌های سرمایه‌گذاری سخن می‌گویند، عده‌ای دیگر آن را زمینه‌ساز معاملات غیرشفاف و حتی کلاهبرداری‌های گسترده می‌دانند. خرید و فروش متری مسکن در حال حاضر به دلیل نبود سازوکار قانونی در بازار سرمایه، به صورت غیرقانونی در برخی سایت‌ها و پلتفرم‌های اینترنتی انجام می‌شود.
خطرات فروش مسکن در پلتفرم‌های غیرمجاز
رئیس اتحادیه مشاوران املاک، ضمن هشدار نسبت به خرید و فروش متری مسکن، اعلام کرد: «فروش متری املاک در برخی پلتفرم‌ها غیرقانونی است و آسیب‌های زیادی به دنبال خواهد داشت. باید سازوکارهای مشخص و قاعده‌مند بازار سرمایه برای عرضه اوراق مبتنی بر مستغلات مورد استفاده قرار گیرد تا مشکلی به‌وجود نیاید.» کیانوش گودرزی توضیح داد: «در این پلتفرم‌ها، جنبه‌های مختلف مقرراتی، قانونی و فنی به هیچ وجه رعایت نشده و حتی نحوه محاسبه قیمت مشخص نیست. این سؤال مطرح می‌شود که آیا این پلتفرم‌ها نرخ فروش را بر اساس قیمت روز اعلام می‌کنند یا خیر. از طرف دیگر، مقررات و سازوکارهای فروش متری مسکن تاکنون در هیچ نهاد و سازمان دولتی و مراجع قضایی تأیید نشده و به همین دلیل شفافیتی در این پلتفرم‌ها وجود ندارد.»
او با بیان اینکه این شیوه از عرضه مسکن متولی ندارد، هشدار داد: «احتمال کلاهبرداری در ابعاد بزرگ در این بازار وجود دارد. بنابراین، ضروری است که سازوکارهای مشخص و شفاف بازار سرمایه، مانند صندوق‌های املاک و مستغلات، جایگزین این نوع پلتفرم‌ها شود تا آسیب‌های ناشی از فروش غیرقانونی اوراق مبتنی بر املاک و مستغلات به حداقل برسد.»
اکبر نیکزاد، عضو شورای توسعه و نظام مهندسی کشور نیز در این خصوص گفت: «با روندی که شکل گرفته، فروش متری مسکن بسیار خطرناک است و اگر در مورد این مسئله اطلاع‌رسانی صورت نگیرد، امکان دارد در آینده پرونده‌های قضایی بسیاری تشکیل شود. برای فروش متری مسکن نه قانونی وجود دارد و نه زیرساختی. تنها برخی افراد به‌صورت خودجوش با دریافت بخشی از آمار سایر کشورها نسبت به فروش متری مسکن بازاریابی می‌کنند که مبنای قانونی ندارد و قابل‌کنترل نیست. با ازدیاد تعداد خریداران، مشکلات بسیاری ایجاد خواهد شد.» نیکزاد تأکید کرد: «برای این کار ابتدا باید قانون ایجاد شود یا سازوکاری مانند بورس برای خرید و فروش تعریف کنیم. دفاتری که امروز این کار را انجام می‌دهند، به‌صورت غیررسمی و غیرقانونی عمل می‌کنند.»
مزایای عرضه متری مسکن در بورس
قرار بود طرح فروش متری مسکن در سازمان بورس مورد بررسی قرار گیرد و مصوبات لازم در این رابطه به تصویب برسد که این موضوع تاکنون محقق نشده است. این در حالی است که از سال ۱۳۹۹ موضوع ایجاد سازوکاری برای فروش متری مسکن مطرح شد، اما هنوز جنبه عملیاتی به خود نگرفته است. البته از ۲۱ آبان ۱۴۰۱، معاملات ثانویه صندوق املاک و مستغلات توسط سازمان بورس آغاز شد. البته این امر ارتباطی با فروش متری مسکن در سایت‌ها ندارد. نوید جوکار، کارشناس بازار سرمایه، در گفت‌وگو با آتیه نو ضمن اشاره به اینکه فروش متری مسکن در بورس کالا یکی از شیوه‌های نوین و جذاب برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به شمار می‌آید، گفت: «این مدل از فروش، با ترکیب ویژگی‌های بازار سرمایه و بازار مسکن، فرصت‌های جدیدی را برای سرمایه‌گذاران به ارمغان می‌آورد. البته ذکر این نکته ضروری است که هنوز معاملات فروش متری مسکن در بازار سرمایه به صورت رسمی آغاز نشده، ولی مقدمات آن در حال تدارک است.» جوکار با بیان اینکه یکی از بزرگ‌ترین مزایای فروش متری مسکن در بورس، فراهم آوردن دسترسی آسان برای سرمایه‌گذاران به بازار مسکن است، افزود: «در روش‌های سنتی خرید مسکن، برای ورود به بازار، نیاز به سرمایه‌گذاری‌های کلان و خرید واحدهای مسکونی کامل است که این موضوع برای بسیاری از افراد با سرمایه محدود، به یک مانع تبدیل می‌شود. در فروش متری مسکن، افراد تنها بخشی از یک پروژه مسکونی را خریداری می‌کنند و از این طریق وارد بازار می‌شوند. این نوع سرمایه‌گذاری به‌ویژه برای کسانی که قادر به خرید کامل یک ملک نیستند، بسیار جذاب است.» او ادامه داد: «به علاوه، این شیوه امکان سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مختلف را فراهم می‌آورد. به‌طور مثال، سرمایه‌گذاران قادرند در چندین پروژه مختلف سهم داشته باشند و به این ترتیب ریسک سرمایه‌گذاری خود را کاهش دهند. این نوع سرمایه‌گذاری که با خرید سهمی از پروژه‌های مختلف همراه است، به افراد امکان می‌دهد که از تنوع بیشتری در سبد سرمایه‌گذاری خود بهره‌مند شوند.»
جوکار، با تأکید بر اینکه مزیت دیگر فروش متری مسکن در بورس، شفافیت در قیمت‌گذاری و رقابت است، یادآور شد: «در بازارهای سنتی مسکن، قیمت‌ها ممکن است تحت‌تأثیر عوامل غیرشفاف و غیررسمی قرار بگیرند. این امر باعث ایجاد بی‌اعتمادی در میان خریداران و فروشندگان می‌شود. در بورس، اما قیمت‌گذاری بر اساس اصول عرضه و تقاضا صورت می‌گیرد و شفافیت آن برای همه طرف‌های معامله قابل دسترس است. این شفافیت، به‌خصوص برای کسانی که می‌خواهند سرمایه‌گذاری‌های خود را در یک بازار رقابتی انجام دهند، بسیار مهم است.» جوکار توضیح داد: «یکی دیگر از بزرگ‌ترین مزایای فروش متری مسکن در بورس، برخورداری از امنیت حقوقی و قانونی بالاست. پروژه‌هایی که قصد فروش واحدهای متری خود را دارند، باید از سازمان بورس و اوراق بهادار مجوزهای لازم را دریافت کنند. این مجوزها شامل بررسی‌های دقیق و جامع از سوی نهادهای نظارتی است که به سرمایه‌گذاران اطمینان می‌دهد پروژه‌ها تحت قوانین و مقررات مشخصی قرار دارند.» این کارشناس بازار سرمایه اضافه کرد: «در واقع، این قوانین از حقوق خریداران و فروشندگان به‌طور هم‌زمان محافظت می‌کند. بدین ترتیب، فروش متری مسکن تبدیل به یک بازار امن و قانونی برای سرمایه‌گذاری می‌شود.» جوکار با اشاره به اینکه در بازار مسکن سنتی، فروش و نقل و انتقال ملک می‌تواند یک فرایند زمان‌بر و پیچیده باشد، گفت: «معمولاً خرید و فروش واحدهای مسکونی به دلیل نیاز به تأیید اسناد، اخذ وام و مسائل قانونی دیگر، مدت‌زمان زیادی طول می‌کشد. در فروش متری مسکن در بورس، فرایند خرید و فروش سریع‌تر، ساده‌تر و کم‌هزینه‌تر صورت می‌گیرد. این امر به‌ویژه برای سرمایه‌گذاران که به نقدینگی بالایی نیاز دارند، بسیار مفید است.» او افزود: «در این نوع بازار، افراد قادرند به راحتی سهم‌های خود را بفروشند یا خریداری کنند بدون اینکه نیاز به انجام فرایندهای پیچیده باشد. این ویژگی بورس مسکن را به یک بازار با نقدینگی بالا تبدیل می‌کند و می‌تواند برای کسانی که به دنبال سرمایه‌گذاری‌های سریع و کم‌دردسر هستند، بسیار جذاب باشد.» این کارشناس بازار سرمایه یادآور شد: «با این شیوه، پروژه‌های ساختمانی قادر به تأمین منابع مالی سریع‌تر و مؤثرتر خواهند بود. در روش‌های سنتی، معمولاً تأمین مالی به سرمایه‌گذاران بزرگ یا بانک‌ها وابسته است و ممکن است زمان‌بر و پیچیده باشد اما در بورس، پروژه‌های مسکونی با جذب سرمایه از افراد مختلف، منابع مالی مورد نیاز خود را در زمان کوتاه‌تری تأمین می‌کنند. بنابراین، این شیوه می‌تواند باعث تسریع در روند ساخت و تکمیل پروژه‌ها شود که در نهایت به نفع همه طرف‌ها خواهد بود. همچنین، چون پروژه‌ها تحت نظارت دقیق قرار دارند، احتمال سوءاستفاده‌های مالی به حداقل می‌رسد.»
در حالی که برخی از ظرفیت‌های این مدل برای افزایش نقدشوندگی دارایی‌های ملکی و گسترش فرصت‌های سرمایه‌گذاری سخن می‌گویند، عده‌ای دیگر آن را زمینه‌ساز معاملات غیرشفاف و حتی کلاهبرداری‌های گسترده می‌دانند. خرید و فروش متری مسکن در حال حاضر به دلیل نبود سازوکار قانونی در بازار سرمایه، به صورت غیرقانونی در برخی سایت‌ها و پلتفرم‌های اینترنتی انجام می‌شود.
خطرات فروش مسکن در پلتفرم‌های غیرمجاز
رئیس اتحادیه مشاوران املاک، ضمن هشدار نسبت به خرید و فروش متری مسکن، اعلام کرد: «فروش متری املاک در برخی پلتفرم‌ها غیرقانونی است و آسیب‌های زیادی به دنبال خواهد داشت. باید سازوکارهای مشخص و قاعده‌مند بازار سرمایه برای عرضه اوراق مبتنی بر مستغلات مورد استفاده قرار گیرد تا مشکلی به‌وجود نیاید.» کیانوش گودرزی توضیح داد: «در این پلتفرم‌ها، جنبه‌های مختلف مقرراتی، قانونی و فنی به هیچ وجه رعایت نشده و حتی نحوه محاسبه قیمت مشخص نیست. این سؤال مطرح می‌شود که آیا این پلتفرم‌ها نرخ فروش را بر اساس قیمت روز اعلام می‌کنند یا خیر. از طرف دیگر، مقررات و سازوکارهای فروش متری مسکن تاکنون در هیچ نهاد و سازمان دولتی و مراجع قضایی تأیید نشده و به همین دلیل شفافیتی در این پلتفرم‌ها وجود ندارد.»
او با بیان اینکه این شیوه از عرضه مسکن متولی ندارد، هشدار داد: «احتمال کلاهبرداری در ابعاد بزرگ در این بازار وجود دارد. بنابراین، ضروری است که سازوکارهای مشخص و شفاف بازار سرمایه، مانند صندوق‌های املاک و مستغلات، جایگزین این نوع پلتفرم‌ها شود تا آسیب‌های ناشی از فروش غیرقانونی اوراق مبتنی بر املاک و مستغلات به حداقل برسد.»
اکبر نیکزاد، عضو شورای توسعه و نظام مهندسی کشور نیز در این خصوص گفت: «با روندی که شکل گرفته، فروش متری مسکن بسیار خطرناک است و اگر در مورد این مسئله اطلاع‌رسانی صورت نگیرد، امکان دارد در آینده پرونده‌های قضایی بسیاری تشکیل شود. برای فروش متری مسکن نه قانونی وجود دارد و نه زیرساختی. تنها برخی افراد به‌صورت خودجوش با دریافت بخشی از آمار سایر کشورها نسبت به فروش متری مسکن بازاریابی می‌کنند که مبنای قانونی ندارد و قابل‌کنترل نیست. با ازدیاد تعداد خریداران، مشکلات بسیاری ایجاد خواهد شد.» نیکزاد تأکید کرد: «برای این کار ابتدا باید قانون ایجاد شود یا سازوکاری مانند بورس برای خرید و فروش تعریف کنیم. دفاتری که امروز این کار را انجام می‌دهند، به‌صورت غیررسمی و غیرقانونی عمل می‌کنند.»
مزایای عرضه متری مسکن در بورس
قرار بود طرح فروش متری مسکن در سازمان بورس مورد بررسی قرار گیرد و مصوبات لازم در این رابطه به تصویب برسد که این موضوع تاکنون محقق نشده است. این در حالی است که از سال ۱۳۹۹ موضوع ایجاد سازوکاری برای فروش متری مسکن مطرح شد، اما هنوز جنبه عملیاتی به خود نگرفته است. البته از ۲۱ آبان ۱۴۰۱، معاملات ثانویه صندوق املاک و مستغلات توسط سازمان بورس آغاز شد. البته این امر ارتباطی با فروش متری مسکن در سایت‌ها ندارد. نوید جوکار، کارشناس بازار سرمایه، در گفت‌وگو با آتیه نو ضمن اشاره به اینکه فروش متری مسکن در بورس کالا یکی از شیوه‌های نوین و جذاب برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به شمار می‌آید، گفت: «این مدل از فروش، با ترکیب ویژگی‌های بازار سرمایه و بازار مسکن، فرصت‌های جدیدی را برای سرمایه‌گذاران به ارمغان می‌آورد. البته ذکر این نکته ضروری است که هنوز معاملات فروش متری مسکن در بازار سرمایه به صورت رسمی آغاز نشده، ولی مقدمات آن در حال تدارک است.» جوکار با بیان اینکه یکی از بزرگ‌ترین مزایای فروش متری مسکن در بورس، فراهم آوردن دسترسی آسان برای سرمایه‌گذاران به بازار مسکن است، افزود: «در روش‌های سنتی خرید مسکن، برای ورود به بازار، نیاز به سرمایه‌گذاری‌های کلان و خرید واحدهای مسکونی کامل است که این موضوع برای بسیاری از افراد با سرمایه محدود، به یک مانع تبدیل می‌شود. در فروش متری مسکن، افراد تنها بخشی از یک پروژه مسکونی را خریداری می‌کنند و از این طریق وارد بازار می‌شوند. این نوع سرمایه‌گذاری به‌ویژه برای کسانی که قادر به خرید کامل یک ملک نیستند، بسیار جذاب است.» او ادامه داد: «به علاوه، این شیوه امکان سرمایه‌گذاری در پروژه‌های مختلف را فراهم می‌آورد. به‌طور مثال، سرمایه‌گذاران قادرند در چندین پروژه مختلف سهم داشته باشند و به این ترتیب ریسک سرمایه‌گذاری خود را کاهش دهند. این نوع سرمایه‌گذاری که با خرید سهمی از پروژه‌های مختلف همراه است، به افراد امکان می‌دهد که از تنوع بیشتری در سبد سرمایه‌گذاری خود بهره‌مند شوند.»
جوکار، با تأکید بر اینکه مزیت دیگر فروش متری مسکن در بورس، شفافیت در قیمت‌گذاری و رقابت است، یادآور شد: «در بازارهای سنتی مسکن، قیمت‌ها ممکن است تحت‌تأثیر عوامل غیرشفاف و غیررسمی قرار بگیرند. این امر باعث ایجاد بی‌اعتمادی در میان خریداران و فروشندگان می‌شود. در بورس، اما قیمت‌گذاری بر اساس اصول عرضه و تقاضا صورت می‌گیرد و شفافیت آن برای همه طرف‌های معامله قابل دسترس است. این شفافیت، به‌خصوص برای کسانی که می‌خواهند سرمایه‌گذاری‌های خود را در یک بازار رقابتی انجام دهند، بسیار مهم است.» جوکار توضیح داد: «یکی دیگر از بزرگ‌ترین مزایای فروش متری مسکن در بورس، برخورداری از امنیت حقوقی و قانونی بالاست. پروژه‌هایی که قصد فروش واحدهای متری خود را دارند، باید از سازمان بورس و اوراق بهادار مجوزهای لازم را دریافت کنند. این مجوزها شامل بررسی‌های دقیق و جامع از سوی نهادهای نظارتی است که به سرمایه‌گذاران اطمینان می‌دهد پروژه‌ها تحت قوانین و مقررات مشخصی قرار دارند.» این کارشناس بازار سرمایه اضافه کرد: «در واقع، این قوانین از حقوق خریداران و فروشندگان به‌طور هم‌زمان محافظت می‌کند. بدین ترتیب، فروش متری مسکن تبدیل به یک بازار امن و قانونی برای سرمایه‌گذاری می‌شود.» جوکار با اشاره به اینکه در بازار مسکن سنتی، فروش و نقل و انتقال ملک می‌تواند یک فرایند زمان‌بر و پیچیده باشد، گفت: «معمولاً خرید و فروش واحدهای مسکونی به دلیل نیاز به تأیید اسناد، اخذ وام و مسائل قانونی دیگر، مدت‌زمان زیادی طول می‌کشد. در فروش متری مسکن در بورس، فرایند خرید و فروش سریع‌تر، ساده‌تر و کم‌هزینه‌تر صورت می‌گیرد. این امر به‌ویژه برای سرمایه‌گذاران که به نقدینگی بالایی نیاز دارند، بسیار مفید است.» او افزود: «در این نوع بازار، افراد قادرند به راحتی سهم‌های خود را بفروشند یا خریداری کنند بدون اینکه نیاز به انجام فرایندهای پیچیده باشد. این ویژگی بورس مسکن را به یک بازار با نقدینگی بالا تبدیل می‌کند و می‌تواند برای کسانی که به دنبال سرمایه‌گذاری‌های سریع و کم‌دردسر هستند، بسیار جذاب باشد.» این کارشناس بازار سرمایه یادآور شد: «با این شیوه، پروژه‌های ساختمانی قادر به تأمین منابع مالی سریع‌تر و مؤثرتر خواهند بود. در روش‌های سنتی، معمولاً تأمین مالی به سرمایه‌گذاران بزرگ یا بانک‌ها وابسته است و ممکن است زمان‌بر و پیچیده باشد اما در بورس، پروژه‌های مسکونی با جذب سرمایه از افراد مختلف، منابع مالی مورد نیاز خود را در زمان کوتاه‌تری تأمین می‌کنند. بنابراین، این شیوه می‌تواند باعث تسریع در روند ساخت و تکمیل پروژه‌ها شود که در نهایت به نفع همه طرف‌ها خواهد بود. همچنین، چون پروژه‌ها تحت نظارت دقیق قرار دارند، احتمال سوءاستفاده‌های مالی به حداقل می‌رسد.»
ارسال دیدگاه
