کارشناسان در گفت‌وگو با آتیه نو مطرح کردند
خرید ملک دیگر برای سرمایه‌گذاری جذاب نیست
رامین بیات روزنامه نگار
بازار مسکن همواره تحت‌تأثیر تکانه‌های اقتصادی قرار دارد، به‌طوری‌که هم‌زمان با افزایش تورم طی سالیان اخیر، قیمت خرید و بهای اجاره مسکن نیز با افزایش فزاینده‌ای همراه بوده است. در چنین شرایطی، کاهش قدرت خرید مردم به رکود بازار مسکن انجامیده، وضعیتی که به‌خصوص در دو سال اخیر تشدید شده است.
نایب‌رئیس اتحادیه املاک تهران در این رابطه گفت: «در حال حاضر رکود تورمی در بازار خرید، فروش و اجاره مسکن حاکم است. البته رکود در بازارهای موازی دیگر نیز وجود دارد اما به‌طور کلی خریداری در بازار مسکن نیست.» داوود بیگی‌نژاد افزود: «رشد نرخ اجاره‌بها با توان مالی مستأجران هم‌سو نیست و با توجه به افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره، خرید و فروش، مستأجران دیگر به خرید خانه فکر نمی‌کنند؛ زیرا با مبالغ آن‌ها فاصله زیادی دارد. به‌طور مثال پول رهن برخی از آپارتمان‌های تهران مطابق قیمت خرید چند سال گذشته همان واحد مسکونی است.» نایب‌رئیس اتحادیه املاک با اشاره به قانون پیش فروش مسکن در دهه ۹۰، توضیح داد: «اگر این قانون به مرحله اجرا در می‌آمد، عملاً گردش مالی که به واسطه آن اتفاق می‌افتاد، موجب تولید مسکن می‌شد اما در حال حاضر با توجه به اینکه امکان ثبت قرارداد پیش‌نویس توسط مشاوران املاک نیست، قراردادهای پنهانی بین عموم مردم افزایش یافته که قطعاً به نفع مردم و دولت نخواهد بود.» بیگی‌نژاد ادامه داد: «از سال‌های گذشته کم‌کاری بانک‌ها در زمینه ارائه تسهیلات به قشر اجاره‌نشین برای خرید ملک پررنگ و واضح است. بر همین اساس انتظار می‌رود دولت برای انجام تعهدات مسکنی خود در راستای قانون جهش تولید مسکن، بازنگری جدی در روند اعطای وام تسهیلات مسکن بانک‌ها داشته باشد؛ زیرا بخش گسترده‌ای از خانه‌دار شدن واجدین شرایط در گرو عملکرد بانک‌هاست.»
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین درباره پیش‌بینی قیمت ملک در سال آینده بیان کرد: «بازار مسکن در آستانه اثرپذیری از عوامل متعدد اقتصادی و سیاسی است که هرکدام می‌تواند اثر کاهشی یا افزایشی بر آن بگذارد. به‌همین علت ارائه پیش‌بینی دقیقی از بازار مسکن در سال آینده میسر نیست.»
احتمال کاهش بیشتر قیمت ملک
محمد کلایی، فعال بازار مسکن، در گفت‌وگو با آتیه نو با اشاره به اینکه در کوتاه‌مدت، احتمال افزایش قیمت مسکن فراتر از نرخ تورم بسیار اندک است، گفت: «در مناطقی که قیمت‌ها غیرمنطقی و حباب‌گونه بوده یا واحدهای لوکس بیش‌ازحد ساخته شده‌اند، به دلیل اشباع بازار از واحدهای آماده و در حال ساخت، کاهش قیمت دور از انتظار نیست.»
او افزود: «این روند می‌تواند فرصتی برای خریداران واقعی ایجاد کند. به این ترتیب که سازندگان به‌تدریج به سمت تولید واحدهای مسکونی متناسب با قدرت خرید مصرف‌کنندگان واقعی حرکت خواهند کرد؛ یعنی خانه‌هایی که تأمین نیاز خریداران واقعی را هدف قرار می‌دهند.» کلایی با تأکید بر اینکه در شرایط فعلی، بازار مسکن به سمت تعادل بیشتری حرکت کرده، ادامه داد: «این اتفاق به‌ویژه در مناطقی که واحدهای مسکونی متناسب با قدرت خرید خانوارهای متوسط عرضه می‌شوند، بیشتر لمس می‌شود. از سویی این روند به ثبات قیمت‌ها کمک می‌کند.»
این فعال بازار مسکن اضافه کرد: «با کاهش انگیزه خریدهای سرمایه‌ای، احتمال افزایش چشمگیر قیمت مسکن در کوتاه‌مدت ضعیف است اما در مناطقی که عرضه و تقاضا یکسان نیست، به‌خصوص در خانه‌های بزرگ و با امکانات خاص به علت نبود مشتری، احتمال ریزش بیشتر قیمت نیز وجود دارد.»
او با بیان اینکه بازار مسکن در رکود شدیدی به‌سر می‌برد و تعداد معاملات کاهش یافته، توضیح داد: «این رکود به‌خاطر عدم تناسب قابل‌توجه قیمت مسکن با قدرت خرید مردم رخ داده است. قیمت‌ها به قدری بالا رفته‌اند که عملاً توان خرید برای بسیاری از افراد از دست رفته است.»
این فعال بازار مسکن گفت: «در گذشته، خرید مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای و فرصتی برای حفظ ارزش پول مورد توجه قرار می‌گرفت اما اکنون این نگاه تغییر کرده و به‌نظر می‌رسد که بازار مسکن دیگر جذابیت لازم را برای سرمایه‌گذاری ندارد.»
کلایی ادامه داد: «عوامل مختلفی در این تغییر نقش دارند. یکی از اصلی‌ترین دلایل، افزایش فزاینده قیمت‌هاست که موجب شده بسیاری از خریداران، عطای خرید خانه به دید سرمایه‌گذاری را به لقایش ببخشند و ترجیح دهند که منابع مالی خود را در بازارهای دیگر مانند طلا، ارز یا حتی بورس سرمایه‌گذاری کنند. در نتیجه، سرمایه‌ها از بازار مسکن خارج شده و به سمت سایر بازارهایی که از نظر افراد پتانسیل رشد بیشتری دارند سوق پیدا کرده است. این روند نه‌تنها به کاهش تقاضا در بازار مسکن منجر شده، بلکه موجبات آن را فراهم آورده تا رکود در این بازار عمیق‌تر شود. اگر شرایط به همین شکل ادامه پیدا کند، از جذابیت بازار مسکن همچنان برای سرمایه‌گذاران بیشتر کاسته خواهد شد. حال باید دید که این وضعیت بازار مسکن تا چه زمانی ادامه می‌یابد.»
فروش ملک زیر قیمت واقعی
بازار مسکن در حال حاضر با یک وضعیت رکودی و بی‌تحرک دست و پنجه نرم می‌کند که عمدتاً ناشی از کاهش شدید تقاضا برای خرید ملک است. در این شرایط، بسیاری از مالکان و فروشندگان مجبور به کاهش قیمت‌های املاک خود شده‌اند تا بتوانند دارایی خود را به فروش برسانند. دلیل اصلی این کاهش قیمت‌ها، نبود مشتری و تقاضای کافی در بازار به حساب می‌آید. وقتی تعداد خریداران کاهش می‌یابد، فروشندگان به‌طور طبیعی برای جذب خریدار و فروش ملک خود، مجبورند قیمت‌های پایین‌تری نسبت به قیمت معمول بازار ارائه دهند. در واقع اگر یک فروشنده بخواهد ملک خود را با قیمت‌های مشابه قیمت‌های معمول بازار به فروش برساند، احتمال فروش ملک او به شدت پایین می‌آید؛ زیرا خریداری در بازار برای پرداخت چنین قیمتی تمایلی ندارد. به همین علت، بسیاری از فروشندگان برای جلب توجه خریداران و جلوگیری از باقی ماندن ملک در بازار برای مدت طولانی، قیمت املاک خود را به‌شکل قابل‌توجهی کاهش می‌دهند. این کاهش قیمت‌ها معمولاً در حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد زیر قیمت‌های رایج بازار است.