بهره گیری از سخت افزار الکترونیکی
توکنایز کردن می تواند گشایشی در بازار مسکن ایجاد کند؟
افزایش بی‌رویه نرخ تورم طی سالیان اخیر، خانه‌دار شدن را برای بسیاری از مردم تبدیل به آرزو کرده اما در صورت فراهم‌آوری شرایط، میان‌برهایی برای عملی ساختن این آرزو وجود دارد. اینجاست که بحث توکنایز کردن املاک و مستغلات به میان می‌آید.
این مسئله مشابه فرآیند تأمین مالی جمعی عمل می‌کند؛ جایی که دارایی با کمک یک قرارداد هوشمند به بخش‌های کوچک در بلاکچین تقسیم می‌شود. هر فردی که یک توکن بخرد، در حقیقت مالک بخشی از املاک است. آن‌ها حق دریافت دارایی پایه و سود و زیان مربوطه را دارند. برای درک بهتر، فرض کنید شخصی ملکی به ارزش پنج میلیارد تومان را برای فروش گذاشته و سریعاً به پول نقد نیاز دارد اما افرادی که به او مراجعه می‌کنند، سرمایه لازم را ندارند و مالک حاضر نیست خانه خود را با مبلغ ارزان‌تر بفروشد. در چنین شرایطی صحبت از توکن‌سازی به میان می‌آید. با این اقدام، به‌طور مثال هر توکن این خانه، یک میلیون تومان ارزش‌گذاری می‌شود. به این ترتیب، دارایی می‌تواند به راحتی در یک دوره زمانی مورد سرمایه‌گذاری قرار گیرد. این کار از طریق یک شبکه غیرمتمرکز و شفاف به نام بلاکچین صورت می‌پذیرد. بنابراین در چنین شرایطی می‌توان املاک و مستغلات را توکن کرد، خواه تجاری یا مسکونی باشند. این امکان وجود دارد که املاک تجاری گران‌قیمت مانند مراکز خرید را به قطعات کوچک تقسیم و سرمایه‌گذاری را مقرون‌به‌صرفه کرد. آپارتمان‌های موجود در برج‌های مسکونی چند طبقه نیز این امکان را دارند تا توکنایزه شده و خرید و فروش شوند؛ چراکه این مسئله داد‌وستدها را تسهیل می‌کند.
نتایج توکن‌سازی املاک
در چنین شرایطی علیرضا زاکانی، شهردار تهران در اولین همایش نهضت تأمین مالی شهر می‌گوید: «به‌منظور تسریع در روند تأمین منابع مالی باید با همکاری سازمان بورس و بانک شهر به سمت ابزارهای نوینی چون توکنایز کردن حرکت کنیم؛ زیرا شهرداری تنها ارگانی است که ظرفیت استفاده از ابزارهای نوین را دارد.» در این رابطه نوید جوکار، کارشناس بازار سرمایه در گفت‌وگو با «آتیه نو» با اشاره به اینکه توکن‌سازی املاک، روشی نوین در عرصه سرمایه‌گذاری به حساب می‌آید، گفت: «این فرآیند با به‌کارگیری فناوری‌های دیجیتال و بلاکچین، امکان تقسیم‌بندی املاک به واحدهای کوچک‌تر را فراهم می‌آورد. این روش به سرمایه‌گذاران فرصت می‌دهد که به جای خرید یک ملک کامل، تنها با خرید توکن‌های نمایانگر بخشی از ملک، در پروژه‌های ساختمانی مشارکت کنند. به این ترتیب، سرمایه‌گذاران با مقادیر مختلف سرمایه می‌توانند در بازار املاک سرمایه‌گذاری کنند، بدون آنکه نیاز به مبالغ هنگفت یا خرید کامل یک واحد ملکی داشته باشند.»
او افزود: «یکی از مشکلات اصلی بازار مسکن، نیاز به سرمایه‌های کلان برای خرید ملک یا مشارکت در پروژه‌های بزرگ ساختمانی است که این مسئله برای بسیاری از افراد دسترسی به بازار املاک را سخت یا غیرممکن می‌سازد. با توکن‌سازی، ملک به واحدهای کوچکی تقسیم می‌شود که هرکدام به‌صورت توکن دیجیتال در دسترس سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد. این امکان به افراد با سرمایه‌های کمتر اجازه می‌دهد در پروژه‌های مسکونی بزرگ و حتی پروژه‌های مسکن‌سازی مشارکت کنند. علاوه بر این، امکان خرید و فروش سریع توکن‌ها در بازارهای ثانویه، بهبود نقدشوندگی این نوع سرمایه‌گذاری‌ها را فراهم می‌آورد.»
جوکار ادامه داد: «مزیت دیگر توکن‌سازی، کاهش وابستگی به بازارهای سنتی و نوسانات آن‌هاست. در حالی که بازار سهام به دلیل نوسانات شدید برای بسیاری از سرمایه‌گذاران جذابیت کمتری دارد، بازار توکن‌های املاک امکان مشارکت در پروژه‌های مسکن را با کاهش ریسک‌های بازارهای مالی میسر می‌سازد.»
این کارشناس بازارهای مالی اضافه کرد: «همچنین، استفاده از توکن‌های املاک می‌تواند به رفع مشکلات تأمین مالی پروژه‌ها یاری رسانده و منابع مالی را از سرمایه‌گذاران خرد به سمت پروژه‌های بزرگ مسکونی جلب کند. در این شرایط، توکن‌ها به‌عنوان یک پشتوانه مالی برای پروژه‌های مسکونی عمل می‌کنند و جایگزینی برای بازارهای پرنوسان ارز و طلا به حساب می‌آیند.»
به گفته او، با این روش، نه‌تنها درهای بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران کوچک‌تر باز می‌شود، بلکه رونق در بازار مسکن پدید می‌آید و کاهش وابستگی به روش‌های تأمین مالی سنتی رقم می‌خورد. توکن‌سازی املاک گامی بزرگ در جهت اصلاح بازار مسکن و ارائه فرصت‌های جدید به سرمایه‌گذاران به‌شمار می‌آید.
جوکار توضیح داد: «توکن‌سازی املاک همچنین می‌تواند به بهبود شفافیت و کاهش هزینه‌های معاملات کمک کند. در روش‌های سنتی خرید و فروش ملک، فرایندهای مختلفی از جمله تأیید اسناد، انتقال مالکیت، پرداخت مالیات و هزینه‌های مختلف وجود دارد که هزینه‌بر و زمان‌بر است اما با بهره‌گیری از فناوری بلاکچین و توکن‌سازی املاک، این فرایندها به‌صورت دیجیتال و خودکار انجام می‌شود که باعث افزایش سرعت و کاهش هزینه‌ها خواهد شد. علاوه بر این، در قراردادهای هوشمند این امکان وجود دارد که شرایط معامله را به‌شکل خودکار و بدون نیاز به واسطه‌ها اجرا کنند و به این ترتیب خطرات انسانی و احتمال بروز خطا را کاهش دهند.»
این کارشناس بازارهای مالی بیان کرد: «نکته دیگری که در زمینه توکن‌سازی املاک باید به آن توجه کرد، کاهش ریسک‌های سرمایه‌گذاری است. در بازارهای سنتی املاک، سرمایه‌گذاران امکان دارد با چالش‌هایی مانند عدم شفافیت در مالکیت یا مشکل در نقدشوندگی مواجه شوند. با استفاده از توکن‌های دیجیتال، تمامی اطلاعات مربوط به مالکیت، تاریخچه مالکیت و جزئیات ملک به‌صورت شفاف در بلاکچین ثبت می‌شود. شفافیت، به سرمایه‌گذاران این اطمینان را می‌دهد که هیچ‌گونه تقلب یا دستکاری در معاملات صورت نمی‌گیرد و ریسک‌های مرتبط با خرید و فروش املاک به حداقل می‌رسد.»
حل مشکل تأمین مالی مسکن
علاوه بر این، توکن‌سازی املاک می‌تواند به‌عنوان یک ابزار مؤثر برای جذب منابع مالی در پروژه‌های توسعه‌ای بزرگ عمل کند. پروژه‌های ساختمانی عظیم نیاز به سرمایه‌های کلانی دارند و معمولاً تأمین این سرمایه‌ها از طریق وام‌ها و سرمایه‌گذاری‌های سنتی ممکن است با مشکلاتی مانند بهره‌های بالا یا شرایط سخت‌گیرانه روبه‌رو شود. با استفاده از توکن‌سازی، این پروژه‌ها قادرند با عرضه توکن‌های دیجیتال، سرمایه‌گذاران خرد را به خود جذب و در نتیجه تأمین مالی پروژه‌ها را تسهیل کنند. در نهایت، با توجه به اینکه توکن‌سازی املاک به سرمایه‌گذاران امکان می‌دهد که در مقیاس‌های مختلف سرمایه‌گذاری کنند، این شیوه منجر به جذب سرمایه‌های بیشتر و ایجاد تنوع در پروژه‌های مسکونی می‌شود. همچنین، این رویکرد می‌تواند در جایگاه یک راهکار برای حل مشکلات مربوط به کمبود مسکن در برخی مناطق عمل کرده و با افزایش عرضه مسکن، قیمت‌ها را متعادل سازد. در مجموع، توکن‌سازی املاک نه‌تنها فرصت‌های جدیدی برای سرمایه‌گذاران به وجود می‌آورد، بلکه به بهبود ساختار بازار مسکن و توسعه پایدار آن کمک خواهد کرد.
این مسئله مشابه فرآیند تأمین مالی جمعی عمل می‌کند؛ جایی که دارایی با کمک یک قرارداد هوشمند به بخش‌های کوچک در بلاکچین تقسیم می‌شود. هر فردی که یک توکن بخرد، در حقیقت مالک بخشی از املاک است. آن‌ها حق دریافت دارایی پایه و سود و زیان مربوطه را دارند. برای درک بهتر، فرض کنید شخصی ملکی به ارزش پنج میلیارد تومان را برای فروش گذاشته و سریعاً به پول نقد نیاز دارد اما افرادی که به او مراجعه می‌کنند، سرمایه لازم را ندارند و مالک حاضر نیست خانه خود را با مبلغ ارزان‌تر بفروشد. در چنین شرایطی صحبت از توکن‌سازی به میان می‌آید. با این اقدام، به‌طور مثال هر توکن این خانه، یک میلیون تومان ارزش‌گذاری می‌شود. به این ترتیب، دارایی می‌تواند به راحتی در یک دوره زمانی مورد سرمایه‌گذاری قرار گیرد. این کار از طریق یک شبکه غیرمتمرکز و شفاف به نام بلاکچین صورت می‌پذیرد. بنابراین در چنین شرایطی می‌توان املاک و مستغلات را توکن کرد، خواه تجاری یا مسکونی باشند. این امکان وجود دارد که املاک تجاری گران‌قیمت مانند مراکز خرید را به قطعات کوچک تقسیم و سرمایه‌گذاری را مقرون‌به‌صرفه کرد. آپارتمان‌های موجود در برج‌های مسکونی چند طبقه نیز این امکان را دارند تا توکنایزه شده و خرید و فروش شوند؛ چراکه این مسئله داد‌وستدها را تسهیل می‌کند.
نتایج توکن‌سازی املاک
در چنین شرایطی علیرضا زاکانی، شهردار تهران در اولین همایش نهضت تأمین مالی شهر می‌گوید: «به‌منظور تسریع در روند تأمین منابع مالی باید با همکاری سازمان بورس و بانک شهر به سمت ابزارهای نوینی چون توکنایز کردن حرکت کنیم؛ زیرا شهرداری تنها ارگانی است که ظرفیت استفاده از ابزارهای نوین را دارد.» در این رابطه نوید جوکار، کارشناس بازار سرمایه در گفت‌وگو با «آتیه نو» با اشاره به اینکه توکن‌سازی املاک، روشی نوین در عرصه سرمایه‌گذاری به حساب می‌آید، گفت: «این فرآیند با به‌کارگیری فناوری‌های دیجیتال و بلاکچین، امکان تقسیم‌بندی املاک به واحدهای کوچک‌تر را فراهم می‌آورد. این روش به سرمایه‌گذاران فرصت می‌دهد که به جای خرید یک ملک کامل، تنها با خرید توکن‌های نمایانگر بخشی از ملک، در پروژه‌های ساختمانی مشارکت کنند. به این ترتیب، سرمایه‌گذاران با مقادیر مختلف سرمایه می‌توانند در بازار املاک سرمایه‌گذاری کنند، بدون آنکه نیاز به مبالغ هنگفت یا خرید کامل یک واحد ملکی داشته باشند.»
او افزود: «یکی از مشکلات اصلی بازار مسکن، نیاز به سرمایه‌های کلان برای خرید ملک یا مشارکت در پروژه‌های بزرگ ساختمانی است که این مسئله برای بسیاری از افراد دسترسی به بازار املاک را سخت یا غیرممکن می‌سازد. با توکن‌سازی، ملک به واحدهای کوچکی تقسیم می‌شود که هرکدام به‌صورت توکن دیجیتال در دسترس سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد. این امکان به افراد با سرمایه‌های کمتر اجازه می‌دهد در پروژه‌های مسکونی بزرگ و حتی پروژه‌های مسکن‌سازی مشارکت کنند. علاوه بر این، امکان خرید و فروش سریع توکن‌ها در بازارهای ثانویه، بهبود نقدشوندگی این نوع سرمایه‌گذاری‌ها را فراهم می‌آورد.»
جوکار ادامه داد: «مزیت دیگر توکن‌سازی، کاهش وابستگی به بازارهای سنتی و نوسانات آن‌هاست. در حالی که بازار سهام به دلیل نوسانات شدید برای بسیاری از سرمایه‌گذاران جذابیت کمتری دارد، بازار توکن‌های املاک امکان مشارکت در پروژه‌های مسکن را با کاهش ریسک‌های بازارهای مالی میسر می‌سازد.»
این کارشناس بازارهای مالی اضافه کرد: «همچنین، استفاده از توکن‌های املاک می‌تواند به رفع مشکلات تأمین مالی پروژه‌ها یاری رسانده و منابع مالی را از سرمایه‌گذاران خرد به سمت پروژه‌های بزرگ مسکونی جلب کند. در این شرایط، توکن‌ها به‌عنوان یک پشتوانه مالی برای پروژه‌های مسکونی عمل می‌کنند و جایگزینی برای بازارهای پرنوسان ارز و طلا به حساب می‌آیند.»
به گفته او، با این روش، نه‌تنها درهای بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران کوچک‌تر باز می‌شود، بلکه رونق در بازار مسکن پدید می‌آید و کاهش وابستگی به روش‌های تأمین مالی سنتی رقم می‌خورد. توکن‌سازی املاک گامی بزرگ در جهت اصلاح بازار مسکن و ارائه فرصت‌های جدید به سرمایه‌گذاران به‌شمار می‌آید.
جوکار توضیح داد: «توکن‌سازی املاک همچنین می‌تواند به بهبود شفافیت و کاهش هزینه‌های معاملات کمک کند. در روش‌های سنتی خرید و فروش ملک، فرایندهای مختلفی از جمله تأیید اسناد، انتقال مالکیت، پرداخت مالیات و هزینه‌های مختلف وجود دارد که هزینه‌بر و زمان‌بر است اما با بهره‌گیری از فناوری بلاکچین و توکن‌سازی املاک، این فرایندها به‌صورت دیجیتال و خودکار انجام می‌شود که باعث افزایش سرعت و کاهش هزینه‌ها خواهد شد. علاوه بر این، در قراردادهای هوشمند این امکان وجود دارد که شرایط معامله را به‌شکل خودکار و بدون نیاز به واسطه‌ها اجرا کنند و به این ترتیب خطرات انسانی و احتمال بروز خطا را کاهش دهند.»
این کارشناس بازارهای مالی بیان کرد: «نکته دیگری که در زمینه توکن‌سازی املاک باید به آن توجه کرد، کاهش ریسک‌های سرمایه‌گذاری است. در بازارهای سنتی املاک، سرمایه‌گذاران امکان دارد با چالش‌هایی مانند عدم شفافیت در مالکیت یا مشکل در نقدشوندگی مواجه شوند. با استفاده از توکن‌های دیجیتال، تمامی اطلاعات مربوط به مالکیت، تاریخچه مالکیت و جزئیات ملک به‌صورت شفاف در بلاکچین ثبت می‌شود. شفافیت، به سرمایه‌گذاران این اطمینان را می‌دهد که هیچ‌گونه تقلب یا دستکاری در معاملات صورت نمی‌گیرد و ریسک‌های مرتبط با خرید و فروش املاک به حداقل می‌رسد.»
حل مشکل تأمین مالی مسکن
علاوه بر این، توکن‌سازی املاک می‌تواند به‌عنوان یک ابزار مؤثر برای جذب منابع مالی در پروژه‌های توسعه‌ای بزرگ عمل کند. پروژه‌های ساختمانی عظیم نیاز به سرمایه‌های کلانی دارند و معمولاً تأمین این سرمایه‌ها از طریق وام‌ها و سرمایه‌گذاری‌های سنتی ممکن است با مشکلاتی مانند بهره‌های بالا یا شرایط سخت‌گیرانه روبه‌رو شود. با استفاده از توکن‌سازی، این پروژه‌ها قادرند با عرضه توکن‌های دیجیتال، سرمایه‌گذاران خرد را به خود جذب و در نتیجه تأمین مالی پروژه‌ها را تسهیل کنند. در نهایت، با توجه به اینکه توکن‌سازی املاک به سرمایه‌گذاران امکان می‌دهد که در مقیاس‌های مختلف سرمایه‌گذاری کنند، این شیوه منجر به جذب سرمایه‌های بیشتر و ایجاد تنوع در پروژه‌های مسکونی می‌شود. همچنین، این رویکرد می‌تواند در جایگاه یک راهکار برای حل مشکلات مربوط به کمبود مسکن در برخی مناطق عمل کرده و با افزایش عرضه مسکن، قیمت‌ها را متعادل سازد. در مجموع، توکن‌سازی املاک نه‌تنها فرصت‌های جدیدی برای سرمایه‌گذاران به وجود می‌آورد، بلکه به بهبود ساختار بازار مسکن و توسعه پایدار آن کمک خواهد کرد.