با ابلاغ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول انجام می‌شود
ساماندهی بازار مسکن
محمدرضا بیاتی‌نیا مقدم روزنامه نگار
مسکن سال‌هاست که به دغدغه بسیاری از مردم تبدیل شده و در چنین شرایطی ساماندهی و حکمفرمایی آرامش بر این بازار از اهمیت بسزایی برخوردار است. در همین راستا با ابلاغ «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» انتظار می‌رود دست دلالان از این بازار کوتاه شود و قیمت‌ها به سمت منطقی شدن حرکت کند. مطابق این قانون که حدود ۹ سال بین مجلس و شورای نگهبان بررسی شده و نهایتاً ۲۶ اردیبهشت‌ماه سال ۱۴۰۳ توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسیده، تمامی معاملات املاک و اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. قانون مذکور می‌تواند پایانی بر قولنامه‌های دستی باشد که از جمله دعواهای معمول بین افراد بود و به تعدد پرونده‌ها در قوه قضاییه می‌انجامید. فروش مال‌غیر، فروش ملک به چند نفر، چالش بر سر نحوه پرداخت ثمن معامله، گران‌فروشی، کدفروشی برخی بنگاه‌های املاک، دخالت در افزایش قیمت منطقه‌ای مسکن و دریافت کمیسیون بالاتر از تعرفه، بخشی از چالش‌هایی به‌شمار می‌آید که با قانون الزام کاهش پیدا می‌کند. البته قانون‌گذار مدت‌زمان و پیش‌بینی‌های لازم را برای دوره گذار در نظر گرفته است. از اهداف اصلی این قانون می‌توان به جلوگیری از نقل و انتقالات غیررسمی و مخفیانه اموال غیرمنقول، ایجاد شفافیت در معاملات و حفاظت از حقوق مالکیت اشاره کرد. تمامی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول می‌بایست به‌صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. بنابراین، هرگونه معامله‌ای که بدون ثبت رسمی صورت پذیرد، از نظر قانونی معتبر نیست و قابل استناد نخواهد بود. همچنین اجاره‌نامه‌های با مدت بیش از دو سال و تمامی اسناد مرتبط با تفکیک و تقسیم اموال غیرمنقول نیز باید به‌صورت رسمی ثبت شوند. با توجه به اینکه توافقات خصوصی بین طرفین معتبر است اما برای برخورداری از اعتبار قانونی لازم است به‌شکل رسمی مورد ثبت قرار گیرند. مجازاتی برای عدم ثبت رسمی معامله تعیین نشده، با وجود این معامله بدون ثبت رسمی از اعتبار قانونی برخوردار نخواهد بود.
آغاز ثبت اسناد به‌صورت پیش‌نویس
در حال حاضر سامانه کاتب در راستای قانون الزام ایجاد شده و آن‌طور که کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید، از سوم تیرماه امسال تمام اسناد به‌صورت پیش‌نویس در سامانه کاتب ثبت می‌شود. موارد مربوط به قبل از آن روال عادی خود را طی می‌کند و نهایتاً به سامانه کاتب متصل خواهد شد. کار حقوقی روی اسناد عادی توسط مشاوران املاک انجام و ثبت در دفاتر اسناد رسمی صورت می‌پذیرد. مطابق این قانون، صرفاً مشاوران املاکِ دارای پروانه کسب از طریق سامانه نوین اصناف می‌توانند اقدام به ثبت قرارداد پیش‌نویس کنند. بنابراین دسترسی واحدهای بدون پروانه برای ثبت قرارداد مسدود می‌شود. در نتیجه این اقدام، مسئولیت‌پذیری مشاوران املاک افزایش و تعداد واحدهای صنفی غیرمجاز کاهش می‌یابد. در سال‌های اخیر همواره دو اتهام متوجه مشاوران املاک بود. اول اینکه به دلیل وابستگی تعرفه به قیمت مسکن عنوان می‌شد مشاوران املاک در بالا بردن قیمت نقش دارند. از سوی دیگر گزارش‌هایی انتشار می‌یافت مبنی بر اینکه مشاوران املاک بیش از تعرفه مجاز کمیسیون دریافت می‌کنند. در مواردی بنگاه‌ها تا یک درصد از طرفین معامله، حق‌الزحمه می‌گرفتند. حال مطابق قانون الزام قرار است ضریبی از ارزش معاملاتی به‌عنوان حق‌الزحمه دریافت شود. با اجرای این بخش از قانون، وابستگی قیمت ملک مورد معامله با کمیسیون مشاوران املاک از میان برداشته خواهد شد. البته قصد قانون‌گذار این نبوده که حق‌الزحمه مشاوران املاک را پایین بیاورد، بلکه نحوه دریافت تغییر می‌کند. در حال حاضر اتحادیه املاک با سازمان ثبت و وزارت صمت رایزنی‌هایی انجام داده تا ضریب‌ها به‌گونه‌ای باشد که تعرفه از مقدار کنونی کمتر نشود.
قانون باید دقیق اجرا شود
احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن، در گفت‌وگو با آتیه نو با اشاره به اینکه از نظر کلی، هر قانونی که شفافیت را افزایش دهد و وظایف و تکالیف را روشن‌تر کند اصولاً خوب و مفید به‌حساب می‌آید، گفت: «اما معمولاً مشکل در مرحله اجرای صحیح قوانین است. به‌عنوان نمونه، قانون مالیات بر خانه‌های خالی که با وجود پیگیری‌ها، در نهایت به نتیجه مشخصی نرسید و عملاً بی‌اثر ماند. در واقع، امکان دارد به دلیل عدم ثبت معامله در سامانه، مشکلات قانونی بروز کند اما از نظر شرعی، خود معامله معتبر به‌شمار آمده و نمی‌توان تنها به استناد عدم ثبت در سامانه، آن را بی‌اعتبار دانست. بنابراین، شاید برخی اظهارات که به‌واسطه این قانون، ادعاهای جدید یا حق مالکیت صورت گیرد، چندان عملی نباشد.»
سرحدی افزود: «از نظر اصولی، اگر شفافیت به‌طور دقیق و قابل‌اجرا اعمال شود، قطعاً به ایجاد نظم و ساماندهی در معاملات املاک و به‌ویژه اموال غیرمنقول کمک می‌کند و در خدمت منافع مردم قرار می‌گیرد. البته ممکن است در کوتاه‌مدت چالش‌ها و مشکلاتی پیش آید اما در بلندمدت فواید آن بیشتر خواهد بود.» این کارشناس بازار مسکن همچنین در خصوص تأثیر این قانون بر قیمت‌ها در بازار مسکن، توضیح داد: «به نظر نمی‌رسد این قانون به کاهش قیمت‌ها منجر شود. در واقع اگر هم تأثیری داشته باشد به دلیل شفاف‌سازی بیشتر، احتمالاً هزینه‌های اضافی را برای مالک به همراه دارد. اجرای قانون ثبت معاملات غیرمنقول در سامانه قوه قضاییه، می‌تواند نقطه عطفی در بهبود شفافیت و نظم بازار مسکن باشد. الزام به ثبت تمامی معاملات، موجبات آن را فراهم می‌آورد که مالکیت‌ها و نقل و انتقالات به‌صورت رسمی و با امکان رهگیری ثبت شوند. این امر ریسک تخلفات و معاملات غیررسمی را کاهش می‌دهد. با وجود چنین ساز و کاری، حقوق طرفین در معاملات به شکل روشن‌تری حفظ می شود و در صورت بروز دعاوی حقوقی، اسناد و سوابق معتبر در دسترس خواهد بود.»
شفافیت رکن مهم این قانون
این قانون با ایجاد بستر شفاف، موجبات آن را فراهم می‌آورد تا خریداران و سرمایه‌گذاران با اطمینان بیشتری وارد بازار شوند. در بلندمدت، افزایش شفافیت در بازار مسکن می‌تواند به ثبات قیمت‌ها و کاهش التهابات ناشی از معاملات غیرشفاف و ناسالم کمک کند. با توجه به اینکه تمامی معاملات به‌صورت رسمی ثبت می‌شوند، امکان برنامه‌ریزی اقتصادی بهتر برای سیاست‌گذاران فراهم و شرایط برای نظارت دقیق‌تر دولت بر بازار به وجود می‌آید.
اگرچه ممکن است در ابتدا، هزینه‌های جانبی ثبت معاملات تا حدودی به افزایش قیمت‌ها منجر شود اما با تنظیم هزینه‌ها و کاهش ریسک‌های موجود در بازار، این قانون در بلندمدت به نفع خریداران و فروشندگان عمل کرده و بازار رقابتی‌تر و قابل پیش‌بینی‌تری را شکل می‌دهد. این الزام معاملات را از حالت غیررسمی و غیرمستند خارج کرده و نظم بیشتری به بازار می‌بخشد. یکی از مزیت‌های این رویکرد، کاهش خطرات مربوط به دعاوی حقوقی است، چراکه هر معامله به‌شکل دقیق ثبت و مستندسازی می‌شود. در نتیجه، هنگام بروز اختلافات، طرفین معامله می‌توانند با استناد به سوابق رسمی ثبت‌شده، حقوق خود را اثبات کنند. این امر به‌ویژه در مواردی مانند مالکیت چندباره و معاملات صوری که در بازار سنتی بیشتر دیده می‌شد، بسیار کاربردی به حساب می‌آید. از سوی دیگر، شفافیت حاصل از ثبت معاملات دولت را قادر می‌سازد که با اطلاعات به‌روزتر و دقیق‌تر، سیاست‌های اقتصادی و مسکن را تنظیم کند. این قانون به دولت و نهادهای نظارتی کمک می‌کند تا از میزان دقیق معاملات، قیمت‌ها و روندهای بازار اطلاع پیدا کنند و بر مبنای این داده‌ها، برنامه‌ریزی‌های لازم را انجام دهند. همچنین بهبود نظارت و شفافیت مالیاتی را در پی دارد، به‌طوری که با شناسایی مالکان و حجم معاملات آن‌ها، امکان جلوگیری از تخلفات مالیاتی و افزایش درآمدهای دولت فراهم می‌شود. به این ترتیب، شفافیت در بازار مسکن به ایجاد بازاری پایدارتر و منطقی‌تر برای خریداران و فروشندگان می‌انجامد.
آغاز ثبت اسناد به‌صورت پیش‌نویس
در حال حاضر سامانه کاتب در راستای قانون الزام ایجاد شده و آن‌طور که کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید، از سوم تیرماه امسال تمام اسناد به‌صورت پیش‌نویس در سامانه کاتب ثبت می‌شود. موارد مربوط به قبل از آن روال عادی خود را طی می‌کند و نهایتاً به سامانه کاتب متصل خواهد شد. کار حقوقی روی اسناد عادی توسط مشاوران املاک انجام و ثبت در دفاتر اسناد رسمی صورت می‌پذیرد. مطابق این قانون، صرفاً مشاوران املاکِ دارای پروانه کسب از طریق سامانه نوین اصناف می‌توانند اقدام به ثبت قرارداد پیش‌نویس کنند. بنابراین دسترسی واحدهای بدون پروانه برای ثبت قرارداد مسدود می‌شود. در نتیجه این اقدام، مسئولیت‌پذیری مشاوران املاک افزایش و تعداد واحدهای صنفی غیرمجاز کاهش می‌یابد. در سال‌های اخیر همواره دو اتهام متوجه مشاوران املاک بود. اول اینکه به دلیل وابستگی تعرفه به قیمت مسکن عنوان می‌شد مشاوران املاک در بالا بردن قیمت نقش دارند. از سوی دیگر گزارش‌هایی انتشار می‌یافت مبنی بر اینکه مشاوران املاک بیش از تعرفه مجاز کمیسیون دریافت می‌کنند. در مواردی بنگاه‌ها تا یک درصد از طرفین معامله، حق‌الزحمه می‌گرفتند. حال مطابق قانون الزام قرار است ضریبی از ارزش معاملاتی به‌عنوان حق‌الزحمه دریافت شود. با اجرای این بخش از قانون، وابستگی قیمت ملک مورد معامله با کمیسیون مشاوران املاک از میان برداشته خواهد شد. البته قصد قانون‌گذار این نبوده که حق‌الزحمه مشاوران املاک را پایین بیاورد، بلکه نحوه دریافت تغییر می‌کند. در حال حاضر اتحادیه املاک با سازمان ثبت و وزارت صمت رایزنی‌هایی انجام داده تا ضریب‌ها به‌گونه‌ای باشد که تعرفه از مقدار کنونی کمتر نشود.
قانون باید دقیق اجرا شود
احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن، در گفت‌وگو با آتیه نو با اشاره به اینکه از نظر کلی، هر قانونی که شفافیت را افزایش دهد و وظایف و تکالیف را روشن‌تر کند اصولاً خوب و مفید به‌حساب می‌آید، گفت: «اما معمولاً مشکل در مرحله اجرای صحیح قوانین است. به‌عنوان نمونه، قانون مالیات بر خانه‌های خالی که با وجود پیگیری‌ها، در نهایت به نتیجه مشخصی نرسید و عملاً بی‌اثر ماند. در واقع، امکان دارد به دلیل عدم ثبت معامله در سامانه، مشکلات قانونی بروز کند اما از نظر شرعی، خود معامله معتبر به‌شمار آمده و نمی‌توان تنها به استناد عدم ثبت در سامانه، آن را بی‌اعتبار دانست. بنابراین، شاید برخی اظهارات که به‌واسطه این قانون، ادعاهای جدید یا حق مالکیت صورت گیرد، چندان عملی نباشد.»
سرحدی افزود: «از نظر اصولی، اگر شفافیت به‌طور دقیق و قابل‌اجرا اعمال شود، قطعاً به ایجاد نظم و ساماندهی در معاملات املاک و به‌ویژه اموال غیرمنقول کمک می‌کند و در خدمت منافع مردم قرار می‌گیرد. البته ممکن است در کوتاه‌مدت چالش‌ها و مشکلاتی پیش آید اما در بلندمدت فواید آن بیشتر خواهد بود.» این کارشناس بازار مسکن همچنین در خصوص تأثیر این قانون بر قیمت‌ها در بازار مسکن، توضیح داد: «به نظر نمی‌رسد این قانون به کاهش قیمت‌ها منجر شود. در واقع اگر هم تأثیری داشته باشد به دلیل شفاف‌سازی بیشتر، احتمالاً هزینه‌های اضافی را برای مالک به همراه دارد. اجرای قانون ثبت معاملات غیرمنقول در سامانه قوه قضاییه، می‌تواند نقطه عطفی در بهبود شفافیت و نظم بازار مسکن باشد. الزام به ثبت تمامی معاملات، موجبات آن را فراهم می‌آورد که مالکیت‌ها و نقل و انتقالات به‌صورت رسمی و با امکان رهگیری ثبت شوند. این امر ریسک تخلفات و معاملات غیررسمی را کاهش می‌دهد. با وجود چنین ساز و کاری، حقوق طرفین در معاملات به شکل روشن‌تری حفظ می شود و در صورت بروز دعاوی حقوقی، اسناد و سوابق معتبر در دسترس خواهد بود.»
شفافیت رکن مهم این قانون
این قانون با ایجاد بستر شفاف، موجبات آن را فراهم می‌آورد تا خریداران و سرمایه‌گذاران با اطمینان بیشتری وارد بازار شوند. در بلندمدت، افزایش شفافیت در بازار مسکن می‌تواند به ثبات قیمت‌ها و کاهش التهابات ناشی از معاملات غیرشفاف و ناسالم کمک کند. با توجه به اینکه تمامی معاملات به‌صورت رسمی ثبت می‌شوند، امکان برنامه‌ریزی اقتصادی بهتر برای سیاست‌گذاران فراهم و شرایط برای نظارت دقیق‌تر دولت بر بازار به وجود می‌آید.
اگرچه ممکن است در ابتدا، هزینه‌های جانبی ثبت معاملات تا حدودی به افزایش قیمت‌ها منجر شود اما با تنظیم هزینه‌ها و کاهش ریسک‌های موجود در بازار، این قانون در بلندمدت به نفع خریداران و فروشندگان عمل کرده و بازار رقابتی‌تر و قابل پیش‌بینی‌تری را شکل می‌دهد. این الزام معاملات را از حالت غیررسمی و غیرمستند خارج کرده و نظم بیشتری به بازار می‌بخشد. یکی از مزیت‌های این رویکرد، کاهش خطرات مربوط به دعاوی حقوقی است، چراکه هر معامله به‌شکل دقیق ثبت و مستندسازی می‌شود. در نتیجه، هنگام بروز اختلافات، طرفین معامله می‌توانند با استناد به سوابق رسمی ثبت‌شده، حقوق خود را اثبات کنند. این امر به‌ویژه در مواردی مانند مالکیت چندباره و معاملات صوری که در بازار سنتی بیشتر دیده می‌شد، بسیار کاربردی به حساب می‌آید. از سوی دیگر، شفافیت حاصل از ثبت معاملات دولت را قادر می‌سازد که با اطلاعات به‌روزتر و دقیق‌تر، سیاست‌های اقتصادی و مسکن را تنظیم کند. این قانون به دولت و نهادهای نظارتی کمک می‌کند تا از میزان دقیق معاملات، قیمت‌ها و روندهای بازار اطلاع پیدا کنند و بر مبنای این داده‌ها، برنامه‌ریزی‌های لازم را انجام دهند. همچنین بهبود نظارت و شفافیت مالیاتی را در پی دارد، به‌طوری که با شناسایی مالکان و حجم معاملات آن‌ها، امکان جلوگیری از تخلفات مالیاتی و افزایش درآمدهای دولت فراهم می‌شود. به این ترتیب، شفافیت در بازار مسکن به ایجاد بازاری پایدارتر و منطقی‌تر برای خریداران و فروشندگان می‌انجامد.