صندوق‌های املاک و مستغلات
سرمایه‌گذاری نوین در مسکن با سرمایه اندک
عرضه و پذیره‌نویسی نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در بورس تهران، طی هفته گذشته انجام شد. محمدامین قهرمانی، معاون پذیرش بورس تهران در این رابطه گفت: «برای صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در شرایطی پذیره‌نویسی صورت گرفت که بازار املاک دوره رکود خود را طی می‌کند.»
به بیان او، این صندوق‌ها یکی از راهکارهای مطمئن برای کسب سود از بازار املاک و مستغلات به‌شمار می‌روند. آن‌ها فرصت سرمایه‌گذاری متمرکز در بازار مسکن را فراهم می‌کنند و می‌توانند به‌عنوان راه‌حل جدیدی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با سرمایه‌های کم به‌حساب آیند. همچنین، این نوع صندوق‌ها به سرمایه‌گذارانی که در حوزه املاک خواستار سرمایه‌گذاری بلندمدت هستند، کمک می‌کند. این درحالی است که پیش از این دو صندوق املاک و مستغلات دیگر در فرابورس ایران عرضه شده بود. صندوق املاک و مستغلات کلید، سومین نوع از این صندوق‌ها، در مجموعه بازار سرمایه و نخستین صندوق املاک و مستغلات بورس اوراق بهادار به‌شمار می‌آید.
صندوق‌های املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) یکی از ابزارهای کارآمد سرمایه‌گذاری به‌شمار می‌روند و در کشورهای مختلف با استقبال سرمایه‌گذاران روبه‌رو شده‌اند. اخیراً این صندوق‌ها به بازار سرمایه ایران معرفی شده و انتظار می‌رود به‌زودی وارد این بازار شوند. برخی کارشناسان بازار سرمایه معتقدند که این صندوق‌ها ظرفیت بالقوه بالایی دارند و به‌زودی جایگاه خوبی در بازار بورس کشور پیدا می‌کنند. الگوی اصلی این صندوق‌ها، مشابه سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری است. در واقع این صندوق‌ها، با جمع‌آوری سرمایه افراد مختلف، از سرمایه تجمیع‌شده برای خرید املاک گوناگون استفاده می‌کنند. به این ترتیب، سرمایه‌گذاران از سود بازار مسکن بهره‌مند می‌شوند. همچنین دولت هیچ دخالتی در فرایند خرید و فروش ندارد. علاوه بر افراد با سرمایه‌های کوچک، بسیاری از سرمایه‌گذاران بزرگ که قادر به خرید املاک هستند اما وقت کافی برای خرید و فروش ندارند، از این امکان برخوردارند تا از مزایای این صندوق‌ها بهره بگیرند و در وقت خود صرفه‌جویی کنند. می‌توان گفت، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات دو گروه مخاطب جدی دارد؛ نخست،گروهی که دغدغه خرید تدریجی مسکن را دارند و گروه دیگر، سرمایه‌گذارانی که برای متنوع کردن پرتفوی خود این ابزار را انتخاب می‌کنند. ویژگی مهم صندوق‌های املاک و مستغلات، فراهم بودن امکان سرمایه‌گذاری با حجم پول اندک و قابلیت نقدشوندگی بالاست. از سویی مدیران این صندوق‌ها، تلاش می‌کنند با اقدامات متفاوت مانند اجاره دادن بعضی املاک خریداری‌شده، سود سرمایه‌گذاران را افزایش دهند. به عبارت بهتر، سود صندوق از دو منبع (افزایش نرخ مسکن و اجاره بعضی واحدها) تأمین می‌شود.
مزایای سرمایه‌گذاری
سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات، مزایای زیادی برای سرمایه‌گذاران به همراه دارد. میثم رحیمی، کارشناس بازار سرمایه طی گفت‌وگویی با «آتیه نو» به از برخی مهم‌ترین مزایای این صندوق‌ها اشاره کرده است. رحیمی با بیان اینکه متنوع‌سازی پرتفوی، اولین مزیت این صندوق‌ها به حساب می‌آید، گفت: «صندوق املاک و مستغلات وابستگی بسیار کمی به گروه‌های دارایی بازار بورس و دیگر بازارهای مالی دارد. به همین دلیل در شرایطی که سایر دارایی‌های پرتفوی شما با زیان مواجه می‌شوند، این صندوق می‌تواند بخشی از زیان شما را پوشش دهد.»
او افزود: «افرادی که شخصاً به خرید و فروش ملک می‌پردازند باید هزینه‌های زیادی مانند کمیسیون مشاوران املاک، مالیات خرید، مالیات نقل و انتقال املاک و... را پرداخت کنند. در مقابل، خرید و فروش واحدهای صندوق هیچ هزینه اضافه‌ای را به سرمایه‌گذاران تحمیل نمی‌کند و به نوعی کاهش هزینه‌ها را برای سرمایه‌گذاران در پی دارد.»
این کارشناس اقتصادی تأکید کرد: «سرمایه‌گذاری در بازار مسکن معمولاً به کسب سود منجر می‌شود. در نتیجه، این صندوق‌ها بازدهی بالا و ریسک کمی برای سرمایه‌گذاران دارند.» رحیمی ادامه داد: «خرید مسکن به سرمایه اولیه زیادی نیاز دارد. به همین دلیل خرید مسکن و بهره گرفتن از مزایای این بازار، برای تعداد زیادی از مردم ممکن نیست. این دسته از افراد قادرند با سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها (حتی با سرمایه کم) از کاهش ارزش دارایی خود در برابر تورم جلوگیری کنند.»
به گفته او، صندوق‌های املاک و مستغلات تحت‌نظر سازمان بورس و اوراق بهادار تأسیس می‌شوند و تابع قوانین این سازمان هستند. این صندوق‌ها باید عملکرد خود را به‌صورت منظم، در دسترس سازمان بورس و عموم مردم قرار دهند.
بازدهی صندوق‌های املاک
این کارشناس بازار سهام با اشاره به اینکه طبق قانون، صندوق‌های املاک و مستغلات باید حداقل ۷۰ درصد از دارایی خود را به خرید، فروش و اجاره املاک اختصاص دهند، گفت: « صندوق‌ها باید ۳۰ درصد باقی‌مانده را نیز در سایر ابزارهای سرمایه‌گذاری مانند صندوق‌های درآمد ثابت، سپرده‌های بانکی، اوراق رهنی و... سرمایه‌گذاری کنند. به همین علت، بازدهی این صندوق تقریباً مشابه (حتی بالاتر از) بازدهی بازار املاک و مستغلات و بازار مسکن است.»
رحیمی با تأکید بر اینکه بازدهی صندوق‌های مذکور به عوامل متعددی مانند روند بازار مسکن، شرایط اقتصادی جامعه، اجاره بهای املاک و... وابسته است، توضیح داد: «با این حال این صندوق‌ها در حالت کلی سود قابل‌قبولی دارند. باید به این نکته هم توجه کرد که صندوق‌ها به دلیل منابع بالایی که در دست دارند، از قدرت چانه‌زنی بیشتری برخوردارند و این امکان در اختیار آن‌هاست تا املاک مورد نظرشان را با قیمت بهتری خریداری کنند.»
تأثیر بر بازار مسکن
یکی از مهم‌ترین تأثیرات این صندوق‌ها، افزایش نقدشوندگی در بازار املاک است. برخلاف خرید مستقیم ملک که به زمان و هزینه زیادی نیاز دارد، واحدهای صندوق‌های املاک به‌راحتی و در بازار بورس قابل معامله‌اند. این امر، نه‌تنها سرمایه‌گذاران را به‌سوی سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بازار مسکن سوق می‌دهد، بلکه شفافیت بیشتری در قیمت‌گذاری املاک به وجود می‌آورد. به این ترتیب، سرمایه‌گذاران قادرند با سرمایه‌ای کمتر و در مدت‌زمان کوتاه‌تر در بازار املاک مشارکت کنند.
از دیگر مزایای صندوق‌های مذکور، می‌توان به تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی اشاره کرد. با جمع‌آوری سرمایه از بازار، این صندوق‌ها منابع مالی مورد نیاز برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام یا آغاز پروژه‌های جدید را فراهم می‌کنند. این موضوع به توسعه عرضه مسکن و کاهش فشار تقاضا کمک می‌کند. در واقع، صندوق‌های یادشده، به‌عنوان یک ابزار حمایتی از پروژه‌های ساخت‌وساز عمل می‌کنند و به سازندگان امکان می‌دهند بدون نیاز به دریافت وام‌های سنگین بانکی، پروژه‌های خود را به پایان برسانند.
کاهش تورم در بازار مسکن، از دیگر نتایج مثبت فعالیت صندوق‌های املاک به‌حساب می‌آید. صندوق‌های مورد نظر، با جذب سرمایه‌های خرد، از ورود سرمایه‌های غیرمولد به بازار خرید مستقیم ملک جلوگیری می‌کنند. این کاهش تقاضای سوداگرانه می‌تواند به کنترل قیمت‌ها و جلوگیری از افزایش شدید آن‌ها کمک کند. همچنین، از آنجا که این صندوق‌ها به‌طور معمول بر تنوع دارایی‌ها (تجاری، اداری و مسکونی) تمرکز دارند، نوسانات قیمتی در یک بخش خاص از بازار کاهش یافته و سرمایه‌گذاران با ریسک کمتری مواجه می‌شوند.
شفافیت نیز یکی از ویژگی‌های برجسته صندوق‌های املاک و مستغلات است. این صندوق‌ها تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار فعالیت می‌کنند و ملزم به ارائه گزارش‌های مالی شفاف هستند. این نظارت‌های دقیق، از فعالیت‌های سوداگرانه و فساد در بازار ملک جلوگیری کرده و به اعتماد بیشتر سرمایه‌گذاران منجر می‌شود. در نتیجه، بازار املاک و مستغلات از حالت غیرشفاف و ناپایدار خارج شده و به سمت یک بازار شفاف و قابل پیش‌بینی حرکت می‌کند.
به بیان او، این صندوق‌ها یکی از راهکارهای مطمئن برای کسب سود از بازار املاک و مستغلات به‌شمار می‌روند. آن‌ها فرصت سرمایه‌گذاری متمرکز در بازار مسکن را فراهم می‌کنند و می‌توانند به‌عنوان راه‌حل جدیدی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با سرمایه‌های کم به‌حساب آیند. همچنین، این نوع صندوق‌ها به سرمایه‌گذارانی که در حوزه املاک خواستار سرمایه‌گذاری بلندمدت هستند، کمک می‌کند. این درحالی است که پیش از این دو صندوق املاک و مستغلات دیگر در فرابورس ایران عرضه شده بود. صندوق املاک و مستغلات کلید، سومین نوع از این صندوق‌ها، در مجموعه بازار سرمایه و نخستین صندوق املاک و مستغلات بورس اوراق بهادار به‌شمار می‌آید.
صندوق‌های املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) یکی از ابزارهای کارآمد سرمایه‌گذاری به‌شمار می‌روند و در کشورهای مختلف با استقبال سرمایه‌گذاران روبه‌رو شده‌اند. اخیراً این صندوق‌ها به بازار سرمایه ایران معرفی شده و انتظار می‌رود به‌زودی وارد این بازار شوند. برخی کارشناسان بازار سرمایه معتقدند که این صندوق‌ها ظرفیت بالقوه بالایی دارند و به‌زودی جایگاه خوبی در بازار بورس کشور پیدا می‌کنند. الگوی اصلی این صندوق‌ها، مشابه سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری است. در واقع این صندوق‌ها، با جمع‌آوری سرمایه افراد مختلف، از سرمایه تجمیع‌شده برای خرید املاک گوناگون استفاده می‌کنند. به این ترتیب، سرمایه‌گذاران از سود بازار مسکن بهره‌مند می‌شوند. همچنین دولت هیچ دخالتی در فرایند خرید و فروش ندارد. علاوه بر افراد با سرمایه‌های کوچک، بسیاری از سرمایه‌گذاران بزرگ که قادر به خرید املاک هستند اما وقت کافی برای خرید و فروش ندارند، از این امکان برخوردارند تا از مزایای این صندوق‌ها بهره بگیرند و در وقت خود صرفه‌جویی کنند. می‌توان گفت، صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات دو گروه مخاطب جدی دارد؛ نخست،گروهی که دغدغه خرید تدریجی مسکن را دارند و گروه دیگر، سرمایه‌گذارانی که برای متنوع کردن پرتفوی خود این ابزار را انتخاب می‌کنند. ویژگی مهم صندوق‌های املاک و مستغلات، فراهم بودن امکان سرمایه‌گذاری با حجم پول اندک و قابلیت نقدشوندگی بالاست. از سویی مدیران این صندوق‌ها، تلاش می‌کنند با اقدامات متفاوت مانند اجاره دادن بعضی املاک خریداری‌شده، سود سرمایه‌گذاران را افزایش دهند. به عبارت بهتر، سود صندوق از دو منبع (افزایش نرخ مسکن و اجاره بعضی واحدها) تأمین می‌شود.
مزایای سرمایه‌گذاری
سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات، مزایای زیادی برای سرمایه‌گذاران به همراه دارد. میثم رحیمی، کارشناس بازار سرمایه طی گفت‌وگویی با «آتیه نو» به از برخی مهم‌ترین مزایای این صندوق‌ها اشاره کرده است. رحیمی با بیان اینکه متنوع‌سازی پرتفوی، اولین مزیت این صندوق‌ها به حساب می‌آید، گفت: «صندوق املاک و مستغلات وابستگی بسیار کمی به گروه‌های دارایی بازار بورس و دیگر بازارهای مالی دارد. به همین دلیل در شرایطی که سایر دارایی‌های پرتفوی شما با زیان مواجه می‌شوند، این صندوق می‌تواند بخشی از زیان شما را پوشش دهد.»
او افزود: «افرادی که شخصاً به خرید و فروش ملک می‌پردازند باید هزینه‌های زیادی مانند کمیسیون مشاوران املاک، مالیات خرید، مالیات نقل و انتقال املاک و... را پرداخت کنند. در مقابل، خرید و فروش واحدهای صندوق هیچ هزینه اضافه‌ای را به سرمایه‌گذاران تحمیل نمی‌کند و به نوعی کاهش هزینه‌ها را برای سرمایه‌گذاران در پی دارد.»
این کارشناس اقتصادی تأکید کرد: «سرمایه‌گذاری در بازار مسکن معمولاً به کسب سود منجر می‌شود. در نتیجه، این صندوق‌ها بازدهی بالا و ریسک کمی برای سرمایه‌گذاران دارند.» رحیمی ادامه داد: «خرید مسکن به سرمایه اولیه زیادی نیاز دارد. به همین دلیل خرید مسکن و بهره گرفتن از مزایای این بازار، برای تعداد زیادی از مردم ممکن نیست. این دسته از افراد قادرند با سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها (حتی با سرمایه کم) از کاهش ارزش دارایی خود در برابر تورم جلوگیری کنند.»
به گفته او، صندوق‌های املاک و مستغلات تحت‌نظر سازمان بورس و اوراق بهادار تأسیس می‌شوند و تابع قوانین این سازمان هستند. این صندوق‌ها باید عملکرد خود را به‌صورت منظم، در دسترس سازمان بورس و عموم مردم قرار دهند.
بازدهی صندوق‌های املاک
این کارشناس بازار سهام با اشاره به اینکه طبق قانون، صندوق‌های املاک و مستغلات باید حداقل ۷۰ درصد از دارایی خود را به خرید، فروش و اجاره املاک اختصاص دهند، گفت: « صندوق‌ها باید ۳۰ درصد باقی‌مانده را نیز در سایر ابزارهای سرمایه‌گذاری مانند صندوق‌های درآمد ثابت، سپرده‌های بانکی، اوراق رهنی و... سرمایه‌گذاری کنند. به همین علت، بازدهی این صندوق تقریباً مشابه (حتی بالاتر از) بازدهی بازار املاک و مستغلات و بازار مسکن است.»
رحیمی با تأکید بر اینکه بازدهی صندوق‌های مذکور به عوامل متعددی مانند روند بازار مسکن، شرایط اقتصادی جامعه، اجاره بهای املاک و... وابسته است، توضیح داد: «با این حال این صندوق‌ها در حالت کلی سود قابل‌قبولی دارند. باید به این نکته هم توجه کرد که صندوق‌ها به دلیل منابع بالایی که در دست دارند، از قدرت چانه‌زنی بیشتری برخوردارند و این امکان در اختیار آن‌هاست تا املاک مورد نظرشان را با قیمت بهتری خریداری کنند.»
تأثیر بر بازار مسکن
یکی از مهم‌ترین تأثیرات این صندوق‌ها، افزایش نقدشوندگی در بازار املاک است. برخلاف خرید مستقیم ملک که به زمان و هزینه زیادی نیاز دارد، واحدهای صندوق‌های املاک به‌راحتی و در بازار بورس قابل معامله‌اند. این امر، نه‌تنها سرمایه‌گذاران را به‌سوی سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بازار مسکن سوق می‌دهد، بلکه شفافیت بیشتری در قیمت‌گذاری املاک به وجود می‌آورد. به این ترتیب، سرمایه‌گذاران قادرند با سرمایه‌ای کمتر و در مدت‌زمان کوتاه‌تر در بازار املاک مشارکت کنند.
از دیگر مزایای صندوق‌های مذکور، می‌توان به تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی اشاره کرد. با جمع‌آوری سرمایه از بازار، این صندوق‌ها منابع مالی مورد نیاز برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام یا آغاز پروژه‌های جدید را فراهم می‌کنند. این موضوع به توسعه عرضه مسکن و کاهش فشار تقاضا کمک می‌کند. در واقع، صندوق‌های یادشده، به‌عنوان یک ابزار حمایتی از پروژه‌های ساخت‌وساز عمل می‌کنند و به سازندگان امکان می‌دهند بدون نیاز به دریافت وام‌های سنگین بانکی، پروژه‌های خود را به پایان برسانند.
کاهش تورم در بازار مسکن، از دیگر نتایج مثبت فعالیت صندوق‌های املاک به‌حساب می‌آید. صندوق‌های مورد نظر، با جذب سرمایه‌های خرد، از ورود سرمایه‌های غیرمولد به بازار خرید مستقیم ملک جلوگیری می‌کنند. این کاهش تقاضای سوداگرانه می‌تواند به کنترل قیمت‌ها و جلوگیری از افزایش شدید آن‌ها کمک کند. همچنین، از آنجا که این صندوق‌ها به‌طور معمول بر تنوع دارایی‌ها (تجاری، اداری و مسکونی) تمرکز دارند، نوسانات قیمتی در یک بخش خاص از بازار کاهش یافته و سرمایه‌گذاران با ریسک کمتری مواجه می‌شوند.
شفافیت نیز یکی از ویژگی‌های برجسته صندوق‌های املاک و مستغلات است. این صندوق‌ها تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار فعالیت می‌کنند و ملزم به ارائه گزارش‌های مالی شفاف هستند. این نظارت‌های دقیق، از فعالیت‌های سوداگرانه و فساد در بازار ملک جلوگیری کرده و به اعتماد بیشتر سرمایه‌گذاران منجر می‌شود. در نتیجه، بازار املاک و مستغلات از حالت غیرشفاف و ناپایدار خارج شده و به سمت یک بازار شفاف و قابل پیش‌بینی حرکت می‌کند.