یک کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با آتیه نو مطرح کرد
راهکارهای انبوه‌سازی از طریق تعاونی‌های مسکن
رامین بیات روزنامه نگار
بازار مسکن طی این سال‌ها افزایش بهای زیادی را به ثبت رسانده است. همین موضوع باعث به وجود آمدن مشکلات بسیاری برای عامه مردم شده که با توجه به این موضوع، خط‌مشی‌های بخش مسکن که توسط دولت چهاردهم به کار گرفته خواهد شد، از اهمیت بسزایی برخوردار است. به نظر می‌رسد ساخت مسکن توسط دولت، مانند دولت‌های پیشین همچنان ادامه می‌یابد اما باید در سیاست‌گذاری‌های این مسئله تجدیدنظرهایی صورت گیرد تا نتایج بهتری رقم بخورد و مردم بیشتری خانه‌دار شوند. احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «آتیه نو» به بررسی و تحلیل وضعیت صنعت مسکن پرداخته است.
آیا دولت اساساً مسکن‌ساز خوبی به شمار می‌رود؟
دولت طی سال‌های گذشته، خود ملکی نساخته بلکه از طریق آورده مردم و تسهیلات طرح‌هایی مانند مسکن مهر، خانه فراهم کرده است. اگر قرار است دولت چهاردهم در این‌باره ورود کند، باید دو اقدام را سرلوحه کار خود قرار دهد؛ در وهله نخست همان‌طور که رئیس‌جمهور در این مدت از خود صداقت نشان داد، در وعده‌های ساخت مسکن، شعاری در کار نباشد و واقعاً آن چیزی که وجود دارد، مطرح شود. قطعاً در این صورت مردم نیز همراهی خواهند داشت. در وهله دوم طرحهای ملی مسکن که از طریق تعاونی‌های مسکن سامان یافته، می‌تواند ادامه یابد اما بحث جانمایی و محل احداث از اهمیت بسزایی برخوردار است.
یعنی باید زیرساخت‌ها نیز در نظر گرفته شوند؟
بله، در مسکن مهر کیفیت فدای کمیت شد و این اصلاً به نفع مردم نبود. مسکن تنها ساخت یک خانه نیست. بلکه زیست شهری از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. امکانات سکونت از قبیل بهداشت، درمان، آموزش، رفاه، حمل‌و‌نقل و غیره، همه از جمله مسائلی به شمار می‌آید که باید مورد توجه قرار گیرد. امکانات زیرساختی و لجستیکی باید مهیا باشد. با توجه به تجربه مسکن، اگر دولت بخواهد چنین طرح‌هایی را ادامه دهد، باید مشکلات زیرساختی و زیست شهری مردم را حل کند. در این رابطه، مسکن مهر بعد از این همه سال هنوز با مشکلات زیرساختی همچون عدم وجود مراکز آموزشی، بهداشتی، جاده و نظایر آن روبه‌رو است. اگر مانند گذشته ساخت خانه بدون فکر به ایجاد بافت شهری رخ دهد، عملاً به جنبه‌های شهرنشینی مانند طرح مسکن مهر توجه نخواهد شد. این مسئله تبعات جبران‌ناپذیری را از بُعد اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی در پی دارد.
انبوه‌سازان نیز سالیانه تعداد قابل‌توجهی واحد می‌‌سازند. با وجود این، چرا در بازار کمبود هست؟
سالیانه به‌صورت متوسط بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور توسط مردم و انبوه‌سازان ساخته می‌شود. نکته مهم این است که تعداد بسیار زیادی از این واحدها در مناطق لوکس‌نشین تولید می‌شوند؛ زیرا بساز و بفروش‌ها تنها به‌دنبال کسب سود هستند و بر اساس تراکم جمعیتی ساخت‌وساز انجام نمی‌دهند. این واحدها امکان دارد برای چندسال هم خالی بماند. ازسوی دیگر مردم قدرت خرید واحدهای اینچنینی را ندارند. بنابراین برای این ساخت‌وسازها باید یک برنامه جامع داشت تا از هدررفت منابع جلوگیری کند. لزوماً تعداد واحدها مطرح نیست و قابلیت سکونت برای اقشار متوسط و ضعیف که می‌توانند در این واحدها ساکن شوند، از اهمیت بسزایی برخوردار است. در این وضعیت، تعداد کسانی که از مسکن مناسب بهره می‌برند، بالا می‌رود.
به عقیده شما با افزایش مبلغ تسهیلات مسکن، مشکل تأمین منابع مالی برای مردم حل می‌شود؟
اینکه میزان تسهیلات افزایش یابد، یک طرف قضیه به حساب می‌آید؛ چراکه طبعاً با بالا رفتن مبلغ وام مسکن اقساط آن نیز سنگین‌تر می‌شود. این در حالی است که طی چندسال گذشته وضعیت درآمدی مردم به نسبت افزایش تورم، کاهش بسیار وحشتناکی داشته و زوج‌های جوان و کسانی که تاکنون مستأجر بوده‌اند، قابلیت پرداخت اقساط چندمیلیون تومانی را ندارند. اگر کسی بخواهد این اقساط را بپردازد، باید در ماه حداقل درآمدی بالای 15 میلیون تومان داشته باشد که با وضعیت اقتصادی امروز، به تبع اقشار متوسط و ضعیف که جامعه هدف طرحهای ملی مسکن هستند، از چنین ظرفیتی برخوردار نیستند. دولت باید شرایط اقتصاد کلان در کشور را بهبود بخشد تا از طریق آن درآمد سرانه در کشور افزایش یابد. در سایه چنین روندی می‌توان امیدوار بود که قدرت خرید مردم برای خرید و اجاره خانه بالا برود.
آیا الگوی ساخت‌و ساز در ایران طی سال‌های گذشته اصولی بوده است؟
خیر، الگوی ساخت‌وساز مسکن در کشور به هیچ عنوان منطبق با نیاز جامعه نیست و فاصله بسیار زیادی با آن دارد. در حالی که هزاران میلیارد تومان سرمایه صرف ساخت خانه در شمال تهران می‌شود، بسیاری از مردم تهران به دلیل کاهش شدید قدرت خرید و اجاره‌خانه رو به حاشیه‌نشینی آورده‌اند. در صورتی که اگر بازار مسکن مدیریت می‌شد، امروز ما با این وضعیت فاجعه‌بار در بازار مسکن روبه‌رو نبودیم.
با این تفاسیر مشکل مسکن چندبعدی است؟
بله، برای رفع معضلات آن باید مشکلات اقتصاد به‌طور ریشه‌ای حل شود. تا زمانی که اقتصاد روی ریل صحیح نیفتد، نمی‌توان به حل مشکلات بخش مسکن امیدوار بود. حتی با ارائه تسهیلات در حوزه مسکن تا زمانی که افراد درآمد مناسبی نداشته باشند و از پس اقساط آن برنیایند نمی‌شود کاری برای این زمینه کرد. این درحالی است که مسئله عرضه و تقاضا و تورم از عوامل اصلی و مؤثر در قیمت و معاملات بازار مسکن به حساب می‌آید. در موضوع مسکن ارائه زمین به افراد عملاً راهگشا نیست؛ چراکه این زمین‌ها در نقاط بدون زیرساخت، عملاً به درد مصرف‌کننده نمی‌خورد. از طرفی خانواده‌ها قادر به ساخت این زمین‌ها نیستند. بر این اساس، باید برنامه‌ریزی درستی در بخش مسکن صورت گیرد.
آیا سیاست اخذ مالیات از خانه‌های خالی راهگشا خواهد بود و قیمت‌ها را می‌شکند؟
بر اساس آمار‌های رسمی بین ۲ تا 3.5 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد. در صورتی که این واحدها در بازار عرضه شوند نمی‌توانیم شاهد کاهش قابل‌توجه قیمت خانه باشیم؛ زیرا در حال حاضر به دلیل افزایش بسیار سرسام‌آور قیمت مسکن طی سالیان اخیر، مصرف‌کننده واقعی که نیاز به خانه دارد، قدرت خریدش آن‌قدر نیست که بخواهد این واحدهای عرضه‌شده را خریداری کند. بنابراین این موضوع روی قیمت خرید خانه تأثیرگذار نیست اما اثر اصلی این قضیه بر روی بازار اجاره است. با عرضه خانه‌های خالی در بازار تعداد فایل‌های موجود در بازار بالا می‌رود. این موضوع، تقاضا در بازار اجاره را پاسخ می‌دهد. به‌نوعی با تعادل تقاضا و عرضه، قیمت‌ها در بازار اجاره با کاهش مناسبی روبه‌رو می‌شود. بنابراین بازار اجاره با استفاده از اهرم مالیات قابل‌کنترل است اما طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی باید به‌صورت درست و مناسب اجرایی شود و اهدافی که از قبل برای آن اندیشیده شده را محقق سازد، همچنین عزم لازم برای اجرای آن وجود داشته باشد.
آیا دولت اساساً مسکن‌ساز خوبی به شمار می‌رود؟
دولت طی سال‌های گذشته، خود ملکی نساخته بلکه از طریق آورده مردم و تسهیلات طرح‌هایی مانند مسکن مهر، خانه فراهم کرده است. اگر قرار است دولت چهاردهم در این‌باره ورود کند، باید دو اقدام را سرلوحه کار خود قرار دهد؛ در وهله نخست همان‌طور که رئیس‌جمهور در این مدت از خود صداقت نشان داد، در وعده‌های ساخت مسکن، شعاری در کار نباشد و واقعاً آن چیزی که وجود دارد، مطرح شود. قطعاً در این صورت مردم نیز همراهی خواهند داشت. در وهله دوم طرحهای ملی مسکن که از طریق تعاونی‌های مسکن سامان یافته، می‌تواند ادامه یابد اما بحث جانمایی و محل احداث از اهمیت بسزایی برخوردار است.
یعنی باید زیرساخت‌ها نیز در نظر گرفته شوند؟
بله، در مسکن مهر کیفیت فدای کمیت شد و این اصلاً به نفع مردم نبود. مسکن تنها ساخت یک خانه نیست. بلکه زیست شهری از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. امکانات سکونت از قبیل بهداشت، درمان، آموزش، رفاه، حمل‌و‌نقل و غیره، همه از جمله مسائلی به شمار می‌آید که باید مورد توجه قرار گیرد. امکانات زیرساختی و لجستیکی باید مهیا باشد. با توجه به تجربه مسکن، اگر دولت بخواهد چنین طرح‌هایی را ادامه دهد، باید مشکلات زیرساختی و زیست شهری مردم را حل کند. در این رابطه، مسکن مهر بعد از این همه سال هنوز با مشکلات زیرساختی همچون عدم وجود مراکز آموزشی، بهداشتی، جاده و نظایر آن روبه‌رو است. اگر مانند گذشته ساخت خانه بدون فکر به ایجاد بافت شهری رخ دهد، عملاً به جنبه‌های شهرنشینی مانند طرح مسکن مهر توجه نخواهد شد. این مسئله تبعات جبران‌ناپذیری را از بُعد اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی در پی دارد.
انبوه‌سازان نیز سالیانه تعداد قابل‌توجهی واحد می‌‌سازند. با وجود این، چرا در بازار کمبود هست؟
سالیانه به‌صورت متوسط بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور توسط مردم و انبوه‌سازان ساخته می‌شود. نکته مهم این است که تعداد بسیار زیادی از این واحدها در مناطق لوکس‌نشین تولید می‌شوند؛ زیرا بساز و بفروش‌ها تنها به‌دنبال کسب سود هستند و بر اساس تراکم جمعیتی ساخت‌وساز انجام نمی‌دهند. این واحدها امکان دارد برای چندسال هم خالی بماند. ازسوی دیگر مردم قدرت خرید واحدهای اینچنینی را ندارند. بنابراین برای این ساخت‌وسازها باید یک برنامه جامع داشت تا از هدررفت منابع جلوگیری کند. لزوماً تعداد واحدها مطرح نیست و قابلیت سکونت برای اقشار متوسط و ضعیف که می‌توانند در این واحدها ساکن شوند، از اهمیت بسزایی برخوردار است. در این وضعیت، تعداد کسانی که از مسکن مناسب بهره می‌برند، بالا می‌رود.
به عقیده شما با افزایش مبلغ تسهیلات مسکن، مشکل تأمین منابع مالی برای مردم حل می‌شود؟
اینکه میزان تسهیلات افزایش یابد، یک طرف قضیه به حساب می‌آید؛ چراکه طبعاً با بالا رفتن مبلغ وام مسکن اقساط آن نیز سنگین‌تر می‌شود. این در حالی است که طی چندسال گذشته وضعیت درآمدی مردم به نسبت افزایش تورم، کاهش بسیار وحشتناکی داشته و زوج‌های جوان و کسانی که تاکنون مستأجر بوده‌اند، قابلیت پرداخت اقساط چندمیلیون تومانی را ندارند. اگر کسی بخواهد این اقساط را بپردازد، باید در ماه حداقل درآمدی بالای 15 میلیون تومان داشته باشد که با وضعیت اقتصادی امروز، به تبع اقشار متوسط و ضعیف که جامعه هدف طرحهای ملی مسکن هستند، از چنین ظرفیتی برخوردار نیستند. دولت باید شرایط اقتصاد کلان در کشور را بهبود بخشد تا از طریق آن درآمد سرانه در کشور افزایش یابد. در سایه چنین روندی می‌توان امیدوار بود که قدرت خرید مردم برای خرید و اجاره خانه بالا برود.
آیا الگوی ساخت‌و ساز در ایران طی سال‌های گذشته اصولی بوده است؟
خیر، الگوی ساخت‌وساز مسکن در کشور به هیچ عنوان منطبق با نیاز جامعه نیست و فاصله بسیار زیادی با آن دارد. در حالی که هزاران میلیارد تومان سرمایه صرف ساخت خانه در شمال تهران می‌شود، بسیاری از مردم تهران به دلیل کاهش شدید قدرت خرید و اجاره‌خانه رو به حاشیه‌نشینی آورده‌اند. در صورتی که اگر بازار مسکن مدیریت می‌شد، امروز ما با این وضعیت فاجعه‌بار در بازار مسکن روبه‌رو نبودیم.
با این تفاسیر مشکل مسکن چندبعدی است؟
بله، برای رفع معضلات آن باید مشکلات اقتصاد به‌طور ریشه‌ای حل شود. تا زمانی که اقتصاد روی ریل صحیح نیفتد، نمی‌توان به حل مشکلات بخش مسکن امیدوار بود. حتی با ارائه تسهیلات در حوزه مسکن تا زمانی که افراد درآمد مناسبی نداشته باشند و از پس اقساط آن برنیایند نمی‌شود کاری برای این زمینه کرد. این درحالی است که مسئله عرضه و تقاضا و تورم از عوامل اصلی و مؤثر در قیمت و معاملات بازار مسکن به حساب می‌آید. در موضوع مسکن ارائه زمین به افراد عملاً راهگشا نیست؛ چراکه این زمین‌ها در نقاط بدون زیرساخت، عملاً به درد مصرف‌کننده نمی‌خورد. از طرفی خانواده‌ها قادر به ساخت این زمین‌ها نیستند. بر این اساس، باید برنامه‌ریزی درستی در بخش مسکن صورت گیرد.
آیا سیاست اخذ مالیات از خانه‌های خالی راهگشا خواهد بود و قیمت‌ها را می‌شکند؟
بر اساس آمار‌های رسمی بین ۲ تا 3.5 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد. در صورتی که این واحدها در بازار عرضه شوند نمی‌توانیم شاهد کاهش قابل‌توجه قیمت خانه باشیم؛ زیرا در حال حاضر به دلیل افزایش بسیار سرسام‌آور قیمت مسکن طی سالیان اخیر، مصرف‌کننده واقعی که نیاز به خانه دارد، قدرت خریدش آن‌قدر نیست که بخواهد این واحدهای عرضه‌شده را خریداری کند. بنابراین این موضوع روی قیمت خرید خانه تأثیرگذار نیست اما اثر اصلی این قضیه بر روی بازار اجاره است. با عرضه خانه‌های خالی در بازار تعداد فایل‌های موجود در بازار بالا می‌رود. این موضوع، تقاضا در بازار اجاره را پاسخ می‌دهد. به‌نوعی با تعادل تقاضا و عرضه، قیمت‌ها در بازار اجاره با کاهش مناسبی روبه‌رو می‌شود. بنابراین بازار اجاره با استفاده از اهرم مالیات قابل‌کنترل است اما طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی باید به‌صورت درست و مناسب اجرایی شود و اهدافی که از قبل برای آن اندیشیده شده را محقق سازد، همچنین عزم لازم برای اجرای آن وجود داشته باشد.