گران شدن مسکن در بنگاه
نقش مشاورین املاک در وضعیت بازار مسکن
فصل تابستان، با توجه به تعطیلی مدارس و دانشگاه‌ها، ایام جابه‌جایی ملک برای مستأجران به حساب می‌آید. در این بین، نقش بنگاه‌های ملکی به‌عنوان واسطه معاملات مسکن فزونی می‌یابد. این درحالی است که داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران از فعالیت بیش از 2500 بنگاه غیرمجاز در تهران خبر داد و گفت: «تا زمانی‌که انگیزه‌ای برای برخورد با متخلفان در این حوزه نباشد، همچنان بستری درآمدزا برای متخلفان فراهم خواهد بود و باید این برخوردها هرچه بیشتر در دستور کار قرار گیرد.» پیش‌تر دبیر کارگروه کنترل و تنظیم بازار ملک و مستغلات با بیان اینکه استان‌های تهران، خراسان رضوی، مازندران، خوزستان و قم دارای بیشترین بنگاه غیرمجاز در کشور هستند، خواستار همکاری اصناف و پلیس اماکن برای پیگیری ساماندهی بنگاه‌های مشاور املاک در سراسر کشور شد. استان‌هایی که هم‌اکنون بیشترین تعداد بنگاه‌های غیرمجاز را دارند، شامل تهران با حدود 8000 و خراسان رضوی با 2000 واحد معاملات غیرمجاز و مازندران، خوزستان و قم هرکدام با داشتن حدود 1000 واحد فاقد مجوز هستند.
مدل فعالیت بنگاه‌های املاک باید تغییر کند
مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «آتیه نو» با بیان اینکه روند دلالی در بازار مسکن نیازمند اصلاح و به‌روزرسانی است، گفت: «وقتی یک خانه برای فروش به بنگاه‌های املاک واگذار می‌شود، افراد زیادی درگیر این روند شده و فایل در دسترس چندین بنگاه قرار می‌گیرد. در چنین شرایطی، روند معاملات به درستی پیش نمی‌رود.» او ادامه داد: «اگر یک سامانه ملی ایجاد شود که تمامی خریداران، فروشندگان و بنگاه‌ها به آن دسترسی داشته باشند، تبادل اطلاعات شکل مناسبی گرفته و فرآیند خرید و اجاره تغییر می‌یابد. علاوه بر این، اگر بنگاهی موفق به انجام یک معامله شود، فردی که نخستین‌بار آن واحد را در سامانه به ثبت رسانده، درصدی از کمیسیون را دریافت خواهد کرد. این روش به تسهیل فرایند دلالی مسکن کمک می‌کند و باعث کاهش وابستگی به روش‌های سنتی می‌شود که در نتیجه کاهش مشکلات مردم در خرید، فروش یا اجاره را در پی دارد.»
این کارشناس بازار مسکن توضیح داد: «در کشورهای اروپایی، وقتی مالک تصمیم به فروش خانه خود می‌گیرد، یک قرارداد رسمی و معتبر با مشاور مستغلات امضا می‌کند. مشاور هم با اختصاص وقت و انرژی خود به بازاریابی ملک، از طریق سامانه‌های موجود اطلاعات دقیق و به‌روز را منتشر می‌کند. در صورتی که شخص دیگری موفق به فروش ملک شود، حق‌دلالی به‌طور عادلانه بین آن‌ها تقسیم می‌شود. با وجود قراردادهای مشخص، هریک از طرفین نسبت به حقوق و وظایف خود آگاه هستند و مشکلات کمتری پیش می‌آید.» سلطان‌محمدی افزود: «دستمزد مشاوران املاک به‌طور مستقیم با افزایش قیمت مسکن مرتبط است؛ زیرا با بالارفتن قیمت مسکن، میزان کمیسیون‌ها نیز افزایش می‌یابد. در گذشته، این نرخ‌ها براساس اندازه، متراژ ساختمان و موقعیت جغرافیایی متغیر بود. به نظر می‌رسد این تغییرات می‌تواند به شفافیت و انصاف بیشتری در بازار مسکن منجر شود. بنابراین با پیاده‌سازی یک مدل مناسب، بهبود فرایند خریدوفروش و کاهش مشکلات موجود در بازار مسکن رقم خواهد خورد. برای دستیابی به این هدف تلاش‌های گسترده و هماهنگی میان تمامی ذی‌نفعان از جمله دولت، بنگاه‌های ملکی و سایر نهادهای مرتبط ضروری است. ایجاد قوانین و مقررات مناسب و تأسیس سامانه‌های ملی برای ثبت و مدیریت معاملات قدم‌های مؤثری در این مسیر هستند. چنین اصلاحاتی با پیشرفت کیفیت خدمات اعتماد عمومی را در بازار مسکن افزایش می‌دهد. با شفافیت بیشتر در نحوه تقسیم کمیسیون و حقوق و وظایف واسطه‌ها، خریداران و فروشندگان مطمئن‌تر قدم برداشته و در مورد فرآیندها و تصمیمات خود نگرانی ندارند.»
دو دیدگاه در مورد عملکرد بنگاه‌های مسکن
احمدرضا سرحدی، دیگر کارشناس بازار مسکن نیز در گفت‌وگو با «آتیه نو» با اشاره به اینکه واسطه‌های فعال در حوزه مستغلات در سراسر جهان تحت عنوان مشاوران املاک فعالیت مشابهی دارند، گفت: «در حال حاضر دو روش برای خرید مسکن وجود دارد؛ نخست مراجعه به بنگاه‌های معاملاتی به‌عنوان واسطه‌های بازار و بازدید از واحدهای موجود است که در نهایت متقاضی می‌تواند انتخاب مناسبی انجام دهد. روش دوم استفاده از فضای مجازی و سایت‌هایی است که فایل‌های مسکن را منتشر می‌کنند. این روش دوم مشکلاتی را به همراه دارد؛ چراکه گاهی به دلیل قیمت‌سازی، نرخ‌ها از این آگهی‌ها حذف می‌شوند و همین امر می‌تواند تأثیراتی بر بازار بگذارد.»
او افزود: «در مورد عملکرد بنگاه‌های مسکن دو دیدگاه وجود دارد؛ در نگاه اول، این بنگاه‌ها به‌عنوان واسطه، هدف اصلی‌شان به سرانجام رساندن معامله و دریافت دستمزد است. به همین دلیل، آن‌ها تلاش درخوری به خرج می‌دهند تا دیدگاه‌های خریدار و فروشنده را به یکدیگر نزدیک کنند و معامله را به انجام برسانند. در نگاه دوم اما برخی از این افراد به حق قانونی خود اکتفا نکرده و بیش از کمیسیون مجاز، که یک درصد از مبلغ معامله به حساب می‌آید، از هر دو طرف درخواست می‌کنند.»
این کارشناس بازار مسکن توضیح داد: «برخی از بنگاه‌های املاک برای دستیابی به سود بیشتر، به قیمت‌سازی در معاملات مسکن روی می‌آورند تا حق بیشتری بگیرند. این افراد امکان دارد قیمت کارشناسی ملک را به خریدار بیشتر و به فروشنده کمتر بگویند تا در نهایت سود خود را افزایش دهند. این مسئله در میان برخی از این اشخاص رایج است و نمی‌توان آن را نادیده گرفت. چنین رفتارهایی منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود و یکی از عوامل اصلی رشد بهای خانه به شمار می‌آید.»
سرحدی با اشاره به برخی از روش‌های افزایش قیمت توسط دلالان، گفت: «در سال‌های اخیر، با توجه به افزایش انتظارات تورمی، این عده از طریق خرید و فروش‌های صوری که در واقع هیچ معامله‌ای صورت نمی‌گیرد، قیمت‌ها را افزایش داده‌اند. این عمل به نوعی بازار مسکن را به رکود کشانده و این وضعیت تاکنون ادامه دارد.»
مدل فعالیت بنگاه‌های املاک باید تغییر کند
مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «آتیه نو» با بیان اینکه روند دلالی در بازار مسکن نیازمند اصلاح و به‌روزرسانی است، گفت: «وقتی یک خانه برای فروش به بنگاه‌های املاک واگذار می‌شود، افراد زیادی درگیر این روند شده و فایل در دسترس چندین بنگاه قرار می‌گیرد. در چنین شرایطی، روند معاملات به درستی پیش نمی‌رود.» او ادامه داد: «اگر یک سامانه ملی ایجاد شود که تمامی خریداران، فروشندگان و بنگاه‌ها به آن دسترسی داشته باشند، تبادل اطلاعات شکل مناسبی گرفته و فرآیند خرید و اجاره تغییر می‌یابد. علاوه بر این، اگر بنگاهی موفق به انجام یک معامله شود، فردی که نخستین‌بار آن واحد را در سامانه به ثبت رسانده، درصدی از کمیسیون را دریافت خواهد کرد. این روش به تسهیل فرایند دلالی مسکن کمک می‌کند و باعث کاهش وابستگی به روش‌های سنتی می‌شود که در نتیجه کاهش مشکلات مردم در خرید، فروش یا اجاره را در پی دارد.»
این کارشناس بازار مسکن توضیح داد: «در کشورهای اروپایی، وقتی مالک تصمیم به فروش خانه خود می‌گیرد، یک قرارداد رسمی و معتبر با مشاور مستغلات امضا می‌کند. مشاور هم با اختصاص وقت و انرژی خود به بازاریابی ملک، از طریق سامانه‌های موجود اطلاعات دقیق و به‌روز را منتشر می‌کند. در صورتی که شخص دیگری موفق به فروش ملک شود، حق‌دلالی به‌طور عادلانه بین آن‌ها تقسیم می‌شود. با وجود قراردادهای مشخص، هریک از طرفین نسبت به حقوق و وظایف خود آگاه هستند و مشکلات کمتری پیش می‌آید.» سلطان‌محمدی افزود: «دستمزد مشاوران املاک به‌طور مستقیم با افزایش قیمت مسکن مرتبط است؛ زیرا با بالارفتن قیمت مسکن، میزان کمیسیون‌ها نیز افزایش می‌یابد. در گذشته، این نرخ‌ها براساس اندازه، متراژ ساختمان و موقعیت جغرافیایی متغیر بود. به نظر می‌رسد این تغییرات می‌تواند به شفافیت و انصاف بیشتری در بازار مسکن منجر شود. بنابراین با پیاده‌سازی یک مدل مناسب، بهبود فرایند خریدوفروش و کاهش مشکلات موجود در بازار مسکن رقم خواهد خورد. برای دستیابی به این هدف تلاش‌های گسترده و هماهنگی میان تمامی ذی‌نفعان از جمله دولت، بنگاه‌های ملکی و سایر نهادهای مرتبط ضروری است. ایجاد قوانین و مقررات مناسب و تأسیس سامانه‌های ملی برای ثبت و مدیریت معاملات قدم‌های مؤثری در این مسیر هستند. چنین اصلاحاتی با پیشرفت کیفیت خدمات اعتماد عمومی را در بازار مسکن افزایش می‌دهد. با شفافیت بیشتر در نحوه تقسیم کمیسیون و حقوق و وظایف واسطه‌ها، خریداران و فروشندگان مطمئن‌تر قدم برداشته و در مورد فرآیندها و تصمیمات خود نگرانی ندارند.»
دو دیدگاه در مورد عملکرد بنگاه‌های مسکن
احمدرضا سرحدی، دیگر کارشناس بازار مسکن نیز در گفت‌وگو با «آتیه نو» با اشاره به اینکه واسطه‌های فعال در حوزه مستغلات در سراسر جهان تحت عنوان مشاوران املاک فعالیت مشابهی دارند، گفت: «در حال حاضر دو روش برای خرید مسکن وجود دارد؛ نخست مراجعه به بنگاه‌های معاملاتی به‌عنوان واسطه‌های بازار و بازدید از واحدهای موجود است که در نهایت متقاضی می‌تواند انتخاب مناسبی انجام دهد. روش دوم استفاده از فضای مجازی و سایت‌هایی است که فایل‌های مسکن را منتشر می‌کنند. این روش دوم مشکلاتی را به همراه دارد؛ چراکه گاهی به دلیل قیمت‌سازی، نرخ‌ها از این آگهی‌ها حذف می‌شوند و همین امر می‌تواند تأثیراتی بر بازار بگذارد.»
او افزود: «در مورد عملکرد بنگاه‌های مسکن دو دیدگاه وجود دارد؛ در نگاه اول، این بنگاه‌ها به‌عنوان واسطه، هدف اصلی‌شان به سرانجام رساندن معامله و دریافت دستمزد است. به همین دلیل، آن‌ها تلاش درخوری به خرج می‌دهند تا دیدگاه‌های خریدار و فروشنده را به یکدیگر نزدیک کنند و معامله را به انجام برسانند. در نگاه دوم اما برخی از این افراد به حق قانونی خود اکتفا نکرده و بیش از کمیسیون مجاز، که یک درصد از مبلغ معامله به حساب می‌آید، از هر دو طرف درخواست می‌کنند.»
این کارشناس بازار مسکن توضیح داد: «برخی از بنگاه‌های املاک برای دستیابی به سود بیشتر، به قیمت‌سازی در معاملات مسکن روی می‌آورند تا حق بیشتری بگیرند. این افراد امکان دارد قیمت کارشناسی ملک را به خریدار بیشتر و به فروشنده کمتر بگویند تا در نهایت سود خود را افزایش دهند. این مسئله در میان برخی از این اشخاص رایج است و نمی‌توان آن را نادیده گرفت. چنین رفتارهایی منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود و یکی از عوامل اصلی رشد بهای خانه به شمار می‌آید.»
سرحدی با اشاره به برخی از روش‌های افزایش قیمت توسط دلالان، گفت: «در سال‌های اخیر، با توجه به افزایش انتظارات تورمی، این عده از طریق خرید و فروش‌های صوری که در واقع هیچ معامله‌ای صورت نمی‌گیرد، قیمت‌ها را افزایش داده‌اند. این عمل به نوعی بازار مسکن را به رکود کشانده و این وضعیت تاکنون ادامه دارد.»