راهکارهای افزایش میزان ساختوساز
خشایار باقرپور کارشناس بازار مسکن
طبق برآورد کارشناسان تا ۳۰ سال آینده جمعیت ایران به ۱۰۵ میلیون نفر می‌رسد و نیاز به مسکن مرتباً افزایش پیدا خواهد کرد. در حال حاضر شکاف عمیق قدرت خرید درمقابل قیمت‌ها، کمبود ساختوساز، نرخ بالای نهادههای ساختمانی، بدمسکنی و تورم بلندمدت قیمت مسکن این هشدار را می‌دهد که بخش مسکن چالش دولت چهاردهم به حساب آمده و برون‌رفت از این وضعیت نیازمند راهکارهایی است که باید آن‌ها را مورد توجه قرار داد. تورم مسکن در میان‌مدت و بلندمدت هیچ‌گاه پایین‌تر از تورم عمومی نبوده، به‌طوری‌که طبق آمارها در ۵۰ سال گذشته دومین رتبه تورم به این بازار تعلّق داشته و با اختلاف، بالاتر از ارزاق عمومی افزایش قیمت را تجربه کرده است. همچنین در یکی دو سال گذشته به دلایل مختلف نظیر کاهش قدرت خرید مردم یا رکود سنگین در بازار، فنر قیمت‌ها در بازار مسکن فشرده شده است. با توجه به اینکه در حال حاضر تورم مسکن بالای ۲۰ درصد از تورم عمومی عقب مانده، این احتمال وجود دارد که قیمت مسکن در ماه‌های آتی دستخوش تغییر و تحول شود. در سه‌سال اخیر نهادههای تولید مسکن که معمولاً با مصالح و آهن و هزینه ماشین‌‌آلات و دستمزد شناخته می‌شوند، به‌مراتب تورمی بالاتر از تورم عمومی داشته‌اند. در چنین شرایطی باید اقتصاد دستوری از بخش مسکن و ملزومات آن برای همیشه حذف شود. در مقابل، ضرورت دارد که محدودشدن دولت به نظارت و تسهیل‌گری و تمرکز بر واردات دانش و فناوری‌های نوین برای سازندگان داخلی رویکرد غالب باشد. همه موارد فوق با اولویت اجرای سند آمایش سرزمینی در سطح ملی و استانی می‌تواند در دستور کار قرار گیرد. در خصوص زمین به‌عنوان مهم‌ترین و اصلی‌ترین نهاده تولید مسکن نیز باید گفت که حجم زمین ثابت است و بیشتر از این وجود ندارد. همچنین درصد کمی از مساحت کشور قابل ساختوساز است. در همان بخش‌ها هم در دولت‌های قبل نسبت به توسعه زیرساخت‌هایشان کار کمی صورت گرفته و توسعه افقی شهرها و حتی ایجاد شهرهای جدید تقریباً منتفی قلمداد می‌شود. این درحالی است که مسکن کالایی مثل خودرو نیست که بتوان دست‌دوم یا با شرایط و تسهیلات ویژه آن را وارد و بازار تولید و عرضه داخلی را دچار شوک و دگرگونی کرد. چینی‌ها که به ارزان‌سازی مسکن و فناوری‌های کاهنده هزینه تولید آن شهره هستند، بدون احتساب هزینه زمین و جواز، برای نهضت ملی مسکن قیمت ساخت هر مترمربع بنای کل را در محدوده ۳۰۰ دلار اعلام کرده‌اند که با کسر حداقل ۳۰ درصد مشاعات، قیمت تمام‌شده هر متر بنای مفید طبق عرف معاملاتی ایران، اصلاً تفاوتی با خروجی سازندگان سنتی ایرانی ندارد. همچنین در سه‌سال گذشته بانک‌ها نتوانستند به تکالیف مالی خود در بخش پرداخت تسهیلات تولید مسکن ملی عمل کنند. از طرف دیگر بخش خصوصی با کاهش قدرت خرید جامعه و از بین رفتن قدرت نقدشوندگی در صنعت ساختمان و تولید مسکن، هر روز از این بازار بیشتر فاصله می‌گیرد. تبیین پارامترهای انگیزشی برای بازگشت بخش خصوصی به فضای تولید مسکن ازطریق معافیت‌های مالیاتی و تسریع و تقسیط صدور پروانه ساختمان هم الزامی به حساب می‌آید، چراکه تورم در کلان اقتصاد و تأخیر در شروع عملیات ساختمانی ناشی از تعلل در صدور پروانه‌ها، خود موجب تفاوت فاحش در قیمت تمام‌شده واقعی پروژه‌ها با محاسبات اولیه می‌شود. ضوابط و رویه‌های شهرداری‌‌ها، به‌خصوص در مورد صدور پروانه ساخت، بسیار طولانی است. در این شرایط سرمایه‌گذاران و سازندگان با مشکلات زیادی دست‌و‌پنجه نرم می‌کنند. عوامل تشویقی توأم با اختیار و آزادی عمل مثل معافیت‌های مالیاتی، عوارض ساختمانی و یارانه اقلام و نهادههای ساختمانی و تقسیط مابقی، به علاوه تأمین زمین رایگان یا اقساطی برای به تحرک درآوردن هزاران تعاونی غیرفعال موجود در رسته ساختمان می‌تواند طرح شود و به مرحله اجرا درآید.