فصل داغ جابه‌جایی مستأجران
هرساله با شروع فصل تابستان، جابه‌جایی مستأجران به بیشترین حد رسیده و تعطیلی مدارس موجب می‌شود بسیاری افراد زمان را برای تغییر ملک اجاره‌ای خود مناسب ارزیابی کنند. امسال نیز مانند سال‌های گذشته با آغاز تابستان بازار جابه‌جایی‌ها گرم‌تر شده، با این تفاوت که مردم جهت تأمین سرپناه با هزینه‌هایی به مراتب بیشتر از سال‌های قبل مواجه شده و اغلب برای یافتن خانه‌ای مناسب چالش‌های متعدی پیش رو دارند. در این زمینه محمد اولاد، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «آتیه‌نو» به بررسی شرایط موجود پرداختیم که در ادامه می‌خوانید.
فصل تابستان به‌واسطه تعطیلی مدارس، اوج جابه‌جایی مستأجران است. پیش‌بینی شما از بازار اجاره در روزهای آتی چیست؟
پیش‌بینی بازار نیاز به مدل‌سازی و بررسی مؤلفه‌های بسیاری دارد. در ماه‌های اخیر به‌ویژه هفته‌های گذشته به‌واسطه برگزاری انتخابات بسیاری از عوامل دستخوش تغییر شده و از سوی دیگر شرایط اقتصادی و سیاسی کشور به‌گونه‌ای پیش رفته که تغییرات ناگهانی را ایجاد کرده است.
در بازار مسکن به‌ویژه حوزه اجاره، طی سالیان گذشته سیاست‌های مختلفی اعلام شد که آثار مثبت و منفی هم به همراه داشت. در یک کلام سیاست‌های اعمال شده در بازار اجاره مسکن آن‌طور که باید خروجی ندارد؛ زیرا این حوزه به‌صورت متمرکز اداره نمی‌شود و عرضه مسکن از سوی صاحبان ملکی که واحد اضافی دارند، صورت می‌گیرد. بنابراین بازار به‌شکلی غیرحرفه‌ای و متناسب با رفتار مستأجر و صاحبخانه عام مدیریت می‌شود.
در سطح جهانی برخی شرکت‌ها به اجاره واحدهای مسکونی می‌پردازند که دولت‌ها توانایی نظارت بر عملکرد آن‌ها را دارند. در این شرایط میزان عرضه و حدود قیمت مشخص و شفاف است، اما در ایران، عرضه واحد برای اجاره از سوی افراد انجام می‌شود و دولت‌ها توان نظارت آنچنانی را در این عرصه ندارند.
بنابر سیاست ابلاغی دولت، در سال جاری امکان افزایش نرخ اجاره‌بها بیش از 25درصد امکان‌پذیر نیست، آیا این قانون رعایت خواهد شد؟
قانون سقف افزایش اجاره‌بها در زمان همه‌گیری ویروس کرونا از سوی دولت ابلاغ شد. شاید در آن زمان با توجه به سرعت انتقال ویروس تصمیم مناسبی بود، اما با گذشت زمان و تغییر شرایط جامعه این قانون نیاز به اصلاح دارد. نکته حائز اهمیت آن‌که قوانین زمانی به‌طور کامل اجرایی خواهند شد که نظارت بر اجرا وجود داشته باشد. همان‌طور که گفتیم، عرضه و تقاضای ملک در ایران از سوی افراد عادی انجام می‌گیرد و صاحبان ملک متناسب با شرایط بازار و زندگی خود، افزایش اجاره‌بها را لحاظ می‌کنند. در شرایط امروزِ بازار، میزان تقاضا برای یک ملک، موقعیت مکانی و دیگر مسائل عاملی برای تعیین اجاره‌بها از سوی صاحب ملک محسوب می‌شود. در گذشته نیز بارها شاهد ابلاغ سیاست‌های دستوری در بازار مسکن بودیم که نتیجه عکس داشتند و بخشی از قوانین بلااثر نیز در دوران کرونا قابل مشاهده است.
در شرایط امروز بازار افراد عموماً به دنبال چه نوع واحدهایی هستند؟
تقاضای افراد در جامعه امروزی تابع عوامل مختلفی همچون قیمت، درآمد خانواده به‌ویژه سرپرست خانواده، موقعیت مکانی ملک، سلیقه و هزینه‌های جانبی خانواده است. در سال‌های اخیر درآمد سرانه حقیقی افراد افت کرده و این موضوع عاملی شده تا کیفیت تقاضا کاهش یابد.
می‌توان گفت، در حال حاضر خانواده‌ها به دنبال واحدهای کوچک‌تر و ارزان‌تر با تعداد اتاق کم در مناطق ارزان‌قیمت شهر هستند. این در حالی است که عموم افراد آنچنان علاقه‌ای به جابه‌جایی ندارند؛ زیرا این کار برای مستأجران تنها با تغییر نرخ ودیعه و اجاره همراه نیست و هزینه‌های جانبی به همراه دارد. موارد فوق تأثیر قابل‌توجهی بر سطح زندگی افراد حتی در کوتاه مدت برجا می‌گذارد.
در سال‌های گذشته طرح‌های مسکن مهر، مسکن ملی و... اجرایی شد. حتی در روزهای گذشته اخباری از تکمیل واحدهای باقی‌مانده مسکن مهر انتشار یافت. چنین طرح‌هایی چه تأثیری بر بازار اجاره‌بها دارد؟
تا به امروز بیش از دو میلیون واحد مسکن مهر ساخته شده و حدود 200هزار واحد باید ساخته و تحویل متقاضایان شود. اثرات چنین طرح‌هایی متناسب با میزان عرضه، محل قرارگیری پروژه، کیفیت ساخت و خدمات شهری محدوده پروژه سنجیده می‌شود. این دست پروژه‌ها بر بازارهای هر شهر و استان به‌طور خاص تأثیرگذار است. مثلاً اگر واحدی از سوی دولت در منطقه‌ای با سطح دسترسی کم و با خدمات رفاهی و شهری اندک ساخته و تحویل افراد شود، تأثیری بر زندگی خانواده‌ها نخواهد داشت و عدم استقبال از این واحدها حتی بر رشد اجاره‌بها اثربخش است.
اعطای وام ودیعه مسکن در بازار تأثیرگذار بوده است؟
از زمان شیوع ویروس کرونا، دولت اعطای وام ودیعه مسکن را با نرخ بهره کم در دستور کار قرار داد. از این وام می‌توان به‌عنوان یک برنامه حمایتی یاد کرد. اقدام فوق عاملی برای افزایش قدرت خانواده در تأمین مسکن تلقی می‌شود. برخی بر این باورند که در زمان افزایش تقاضا با اعطای این دست وام‌ها، اجاره‌بها روند صعودی به خود می‌گیرد. نکته قابل‌توجه این برنامه حمایتی، افزایش نظارت دولت بر قراردادهای اجاره است؛ زیرا برای دریافت این حمایت، باید معامله اجاره به‌صورت رسمی ثبت شود. این موضوع از هرگونه سوءاستفاده و مشکلات احتمالی جلوگیری می‌کند.
برخی افراد مشاوران املاک را مقصر رشد قیمت اجاره‌بها می‌دانند؛ آیا مشاوران املاک و سایت‌های انتشار آگهی توان تغییر قیمت‌ها در بازار مسکن را دارند؟
مشاوران املاک تأثیر چندانی در ارزش‌گذاری ملک ندارند، اگر چنین توانایی برای این دست افراد وجود داشت در رکود بازار می‌توانستند حجم داد‌و‌ستد را افزایش دهند تا خود به درآمدی مضاعف دست پیدا کنند.
بررسی‌ها نشان از آن دارد که کسب‌و‌کار مشاوران املاک به‌واسطه رکود در بازار مسکن دچار افت شدید شده و طبق تجربه، هر زمان که میزان عرضه بیش از تقاضا باشد، حوزه مسکن رکود را تجربه می‌کند. در زمانی که میزان تقاضا بیش از عرضه باشد افراد به‌ویژه صاحبان ملک در قیمت‌گذاری و اجاره‌بها تأثیرگذار خواهند بود.
پیش‌بینی بازار نیاز به مدل‌سازی و بررسی مؤلفه‌های بسیاری دارد. در ماه‌های اخیر به‌ویژه هفته‌های گذشته به‌واسطه برگزاری انتخابات بسیاری از عوامل دستخوش تغییر شده و از سوی دیگر شرایط اقتصادی و سیاسی کشور به‌گونه‌ای پیش رفته که تغییرات ناگهانی را ایجاد کرده است.
در بازار مسکن به‌ویژه حوزه اجاره، طی سالیان گذشته سیاست‌های مختلفی اعلام شد که آثار مثبت و منفی هم به همراه داشت. در یک کلام سیاست‌های اعمال شده در بازار اجاره مسکن آن‌طور که باید خروجی ندارد؛ زیرا این حوزه به‌صورت متمرکز اداره نمی‌شود و عرضه مسکن از سوی صاحبان ملکی که واحد اضافی دارند، صورت می‌گیرد. بنابراین بازار به‌شکلی غیرحرفه‌ای و متناسب با رفتار مستأجر و صاحبخانه عام مدیریت می‌شود.
در سطح جهانی برخی شرکت‌ها به اجاره واحدهای مسکونی می‌پردازند که دولت‌ها توانایی نظارت بر عملکرد آن‌ها را دارند. در این شرایط میزان عرضه و حدود قیمت مشخص و شفاف است، اما در ایران، عرضه واحد برای اجاره از سوی افراد انجام می‌شود و دولت‌ها توان نظارت آنچنانی را در این عرصه ندارند.
بنابر سیاست ابلاغی دولت، در سال جاری امکان افزایش نرخ اجاره‌بها بیش از 25درصد امکان‌پذیر نیست، آیا این قانون رعایت خواهد شد؟
قانون سقف افزایش اجاره‌بها در زمان همه‌گیری ویروس کرونا از سوی دولت ابلاغ شد. شاید در آن زمان با توجه به سرعت انتقال ویروس تصمیم مناسبی بود، اما با گذشت زمان و تغییر شرایط جامعه این قانون نیاز به اصلاح دارد. نکته حائز اهمیت آن‌که قوانین زمانی به‌طور کامل اجرایی خواهند شد که نظارت بر اجرا وجود داشته باشد. همان‌طور که گفتیم، عرضه و تقاضای ملک در ایران از سوی افراد عادی انجام می‌گیرد و صاحبان ملک متناسب با شرایط بازار و زندگی خود، افزایش اجاره‌بها را لحاظ می‌کنند. در شرایط امروزِ بازار، میزان تقاضا برای یک ملک، موقعیت مکانی و دیگر مسائل عاملی برای تعیین اجاره‌بها از سوی صاحب ملک محسوب می‌شود. در گذشته نیز بارها شاهد ابلاغ سیاست‌های دستوری در بازار مسکن بودیم که نتیجه عکس داشتند و بخشی از قوانین بلااثر نیز در دوران کرونا قابل مشاهده است.
در شرایط امروز بازار افراد عموماً به دنبال چه نوع واحدهایی هستند؟
تقاضای افراد در جامعه امروزی تابع عوامل مختلفی همچون قیمت، درآمد خانواده به‌ویژه سرپرست خانواده، موقعیت مکانی ملک، سلیقه و هزینه‌های جانبی خانواده است. در سال‌های اخیر درآمد سرانه حقیقی افراد افت کرده و این موضوع عاملی شده تا کیفیت تقاضا کاهش یابد.
می‌توان گفت، در حال حاضر خانواده‌ها به دنبال واحدهای کوچک‌تر و ارزان‌تر با تعداد اتاق کم در مناطق ارزان‌قیمت شهر هستند. این در حالی است که عموم افراد آنچنان علاقه‌ای به جابه‌جایی ندارند؛ زیرا این کار برای مستأجران تنها با تغییر نرخ ودیعه و اجاره همراه نیست و هزینه‌های جانبی به همراه دارد. موارد فوق تأثیر قابل‌توجهی بر سطح زندگی افراد حتی در کوتاه مدت برجا می‌گذارد.
در سال‌های گذشته طرح‌های مسکن مهر، مسکن ملی و... اجرایی شد. حتی در روزهای گذشته اخباری از تکمیل واحدهای باقی‌مانده مسکن مهر انتشار یافت. چنین طرح‌هایی چه تأثیری بر بازار اجاره‌بها دارد؟
تا به امروز بیش از دو میلیون واحد مسکن مهر ساخته شده و حدود 200هزار واحد باید ساخته و تحویل متقاضایان شود. اثرات چنین طرح‌هایی متناسب با میزان عرضه، محل قرارگیری پروژه، کیفیت ساخت و خدمات شهری محدوده پروژه سنجیده می‌شود. این دست پروژه‌ها بر بازارهای هر شهر و استان به‌طور خاص تأثیرگذار است. مثلاً اگر واحدی از سوی دولت در منطقه‌ای با سطح دسترسی کم و با خدمات رفاهی و شهری اندک ساخته و تحویل افراد شود، تأثیری بر زندگی خانواده‌ها نخواهد داشت و عدم استقبال از این واحدها حتی بر رشد اجاره‌بها اثربخش است.
اعطای وام ودیعه مسکن در بازار تأثیرگذار بوده است؟
از زمان شیوع ویروس کرونا، دولت اعطای وام ودیعه مسکن را با نرخ بهره کم در دستور کار قرار داد. از این وام می‌توان به‌عنوان یک برنامه حمایتی یاد کرد. اقدام فوق عاملی برای افزایش قدرت خانواده در تأمین مسکن تلقی می‌شود. برخی بر این باورند که در زمان افزایش تقاضا با اعطای این دست وام‌ها، اجاره‌بها روند صعودی به خود می‌گیرد. نکته قابل‌توجه این برنامه حمایتی، افزایش نظارت دولت بر قراردادهای اجاره است؛ زیرا برای دریافت این حمایت، باید معامله اجاره به‌صورت رسمی ثبت شود. این موضوع از هرگونه سوءاستفاده و مشکلات احتمالی جلوگیری می‌کند.
برخی افراد مشاوران املاک را مقصر رشد قیمت اجاره‌بها می‌دانند؛ آیا مشاوران املاک و سایت‌های انتشار آگهی توان تغییر قیمت‌ها در بازار مسکن را دارند؟
مشاوران املاک تأثیر چندانی در ارزش‌گذاری ملک ندارند، اگر چنین توانایی برای این دست افراد وجود داشت در رکود بازار می‌توانستند حجم داد‌و‌ستد را افزایش دهند تا خود به درآمدی مضاعف دست پیدا کنند.
بررسی‌ها نشان از آن دارد که کسب‌و‌کار مشاوران املاک به‌واسطه رکود در بازار مسکن دچار افت شدید شده و طبق تجربه، هر زمان که میزان عرضه بیش از تقاضا باشد، حوزه مسکن رکود را تجربه می‌کند. در زمانی که میزان تقاضا بیش از عرضه باشد افراد به‌ویژه صاحبان ملک در قیمت‌گذاری و اجاره‌بها تأثیرگذار خواهند بود.