کلید مسئله مسکن دست چه کسی است؟
حسام عقبایی؛ نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک
معضل افزایش افسارگسیخته اجاره مسکن که در ماههای اخیر، یکی از مشکلات اقشار مختلف بهویژه اقشار کارگر و حقوقبگیر و دارای درآمد ثابت بوده، ریشه در مسائلی دارد که سالهای متمادی است در برنامهریزیهای کلان اقتصاد کشور مورد بیتوجهی قرار میگیرد. متاسفانه وقتی با نتایج و پیامدهای بیاعتنایی به اصولیترین آموزههای علم اقتصاد روبهرو میشویم، تحلیلهایی در مورد چرایی شکلگیری معضلات و راهکارهایی برای حل مسئله شنیده میشود که عمل به آنها، معضل را پیچیدهتر و حل آن را دشوارتر میکند. اگر تیترهای رسانهای را در موضوع اجاره مسکن مرور کنیم به کرّات با عباراتی مثل جولان دلالان در بازار اجاره مسکن، سودجویی واسطهها در بازار اجاره و عباراتی از این دست مواجه میشویم که در بهترین حالت موضوع افزایش اجاره مسکن را بهصورت وارونه تحلیل میکنند. سوال این است که آیا میتوان بخشی از فعالان بازار را بهعنوان دلال مسکن و اجاره به تنهایی و بدون توجه به سایر عوامل موثر بر صندلی اتهام گرانکردن خانه و اجارهخانه نشاند؟ آیا مشاوران املاک در اقدامی هماهنگ به موجران تاکید میکنند خانههای خود را -حتی به اقشار دستمزدبگیر که ناتوان از پرداخت هرگونه اجارهبهای بیشتر هستند- گرانتر اجاره دهند؟! واقعیت این است که حتی اگر از دیدگاه منافع مشاوران املاک به این موضوع ورود کنیم، سود این بخش از فعالان بازار در افزایش معاملات است، این در حالی است که با افزایش قیمت مسکن و اجاره، طبق آمار ثبتشده در سامانه معاملات املاک، تعداد مبایعهنامههای خریدوفروش، همچنین تعداد اجارهنامههای به ثبت رسیده نسبت به دوره مشابه سال گذشته در مناطق مختلف از 30 تا 70درصد کاهش داشته است. کاهش معاملات بهمعنی واردشدن به فاز رکود خواهد بود و راکدشدن بازار مسکن که اکنون به روشنی شاهد آن هستیم به نفع مشاوران املاک نیست که آنها موجران را به افزایش اجاره یا قیمت مسکن ترغیب کنند. اصولا چنین تصوری در مورد ایجاد موج گرانی در بازار مسکن و اجاره، توسط مشاوران املاک -که در برخی رسانهها با سطحینگری با عناوینی مثل دلالان و واسطهها و با ترکیب صفتهای منفی مثل سودجویی و فرصتطلبی و... از آنها یاد میشود- نادرست و با واقعیت این بازار در تعارض است. گرانی لجامگسیخته اجاره مسکن نتیجه سیاستهای کلان اقتصاد کشور است که اتفاقا طی سالهای گذشته بارها توسط نمایندگان صنف مشاوران املاک موردانتقاد قرار گرفته است. سیاستهایی که برای بیش از پنج سال به بهانه کنترل تورم، قفلزدن به تسهیلات ساختوساز را موجه میدانست و ورود دولت به مقوله تولید مسکن را به هیچ شکل برنمیتابید در کاهش عرضه مسکن و فشردهشدن فنر قیمت تاثیر عمدهای داشته است. از سوی دیگر، ناتوانی دولتهای گذشته -تمام دولتهای گذشته و نه یک دولت خاص- در کنترل رشد نقدینگی و سیاستهای نامتوازن ارزی که با بازگشت تحریمها به نقطه بحرانی رسید نیز تورمی در اقتصاد ایران ایجاد کرده که دامنه آن به تمام بازارها از جمله بازار مسکن کشیده شده است.
درواقع در شرایطی که اقتصاد کشور تورم بالای 40درصدی و بیثباتی و انتظارات تورمی را به شکلی فزاینده تجربه میکند، انتظار اینکه بازار مسکن تافته جدابافته باشد، با منطق اقتصادی همخوانی ندارد. اگر بهدنبال راهکارهایی برای حل مشکل اجارهنشینان هستیم قطعا با روشهای جزمی و دستوری به نتیجهای نخواهیم رسید. تعیین سقف برای اجاره یا الزام موجران به انعقاد قراردادهای بلندمدت با افزایش مشخص سالانه که از تورم واقعی بازار دور باشد، اصولا بهدلایل قانونی و شرعی امکانپذیر نیست و حتی اگر چنین قوانینی را بهزور پیاده کنیم بهراحتی دور زده میشود. بازار مسکن و اصولا بازارهای اقتصادی، جایی نیست که بتوان معضل و گرهای را که سالهای گذشته ایجاد و تلنبار شده، یک شبه حل کرد و اگر میخواهیم این بازار به ثبات واقعی برسد باید از امروز برای سه تا چهار سال آینده برنامهریزی کنیم.
نقدینگی که اکنون به بازار ساختوساز واردشده بدون ساماندهی لازم به این بازار آمده و اگر دولت و شهرداریها در برابر هجوم نقدینگی به بازار مسکن در موضع انفعال باشند -کما اینکه در گذشته هم شاهد این اتفاق بودهایم- باز هم شاهد ساختوسازهایی خواهیم بود که نتیجه مثبتی برای متقاضیان واقعی بازار مسکن ندارند و دست اقشار کارگر و حقوقبگیر را از سرپناه کوتاهتر میکنند. هدایت ساختوسازها به واحدهای مسکونی کاربردیتر برای متقاضیان واقعی مسکن در کنار تلاش برای ایجاد ثبات در شاخصهای کلان اقتصاد، آرامش را در سالهای آتی به بازار مسکن بازخواهد گرداند، اما قدرمسلم با واقعیت ناخوشایندی در بازار مسکن مواجه هستیم و آن اینکه چشماندازی برای اجرای برنامه فوری که بتواند شرایط را برای اجارهنشینان متحول کند، وجود ندارد و چنین برنامههایی -مثل ارائه وامهای ارزانقیمت پیشپرداخت(رهن) به اقشار کمدرآمد- در صورت اجرا نمیتواند اقشار وسیعی را پوشش دهد و تحول ملموسی در بازار ایجاد کند.