ثروت منجمد در سازههای ناتمام
رامین گوران رئیس انجمن انبوهسازان استان تهران
بازار مسکن ایران سالهاست میان دو تصویر متناقض سرگردان مانده است؛ از یکسو خانوارهایی که زیر فشار فزاینده قیمتها، دسترسی به سرپناه را هر روز دشوارتر از گذشته تجربه میکنند و از سوی دیگر، انبوه پروژههای نیمهتمام و واحدهای خالی که بیرون از مدار مصرف باقی ماندهاند. این پارادوکس، بیش از آنکه نشانه کمبود مطلق مسکن باشد، بازتاب نوعی آشفتگی مزمن در سیاستگذاری و بهرهبرداری از منابع است. سرمایههایی که میتوانستند بخشی از بحران امروز را مهار کنند، سالهاست در سازههای ناتمام، زمینهای بلاتکلیف و آپارتمانهای خاموش منجمد شدهاند؛ داراییهایی که بهجای ایفای نقش در تعادلبخشی به بازار، در حاشیه اقتصاد متوقف ماندهاند و چشمانداز روشنی برای بازگشت آنها به چرخه عرضه ترسیم نشده است.
بخش مهمی از این وضعیت به غلبه نگاه پروژهمحور بر منطق اقتصادی بازمیگردد. طی سالهای گذشته، با وجود محدودیت جدی منابع مالی، اولویت سیاستگذاری نه تکمیل ظرفیتهای موجود بلکه آغاز طرحهای تازه بوده است؛ گویی تعریف پروژه جدید سادهتر از احیای سرمایههای نیمهجان تلقی میشود. نتیجه چنین رویکردی، انباشت هزاران پروژهای است که بخش قابل توجهی از منابع ملی را جذب کردهاند اما هنوز به مرحله بهرهبرداری نرسیدهاند. فقدان نظام نظارتی کارآمد نیز این چرخه فرسایشی را تشدید کرده است. هنگامی که سازوکاری دقیق برای پایش، اولویتبندی و مداخله بهموقع وجود نداشته باشد، طبیعی است که پروژهها سالها در وضعیت تعلیق باقی بمانند و هزینه تکمیل آنها هر روز سنگینتر شود. طراحی سازوکاری شفاف برای شناسایی پروژههای قابل احیا و هدایت منابع به سمت تکمیل آنها میتواند بخشی از این گره ساختاری را باز کند. همزمان، فشار هزینههای سربار بر بخش ساختوساز، توان سرمایهگذاری مولد را کاهش داده است. افزایش مکرر تعرفههای خدماتی و تحمیل هزینههای تازه به انبوهسازان، عملاً بخشی از بار مالی دستگاهها را به بازار مسکن منتقل کرده و رکود را عمیقتر ساخته است. این در حالی است که تجربه اقتصاد ایران بارها نشان داده رونق مسکن میتواند موتور محرک بسیاری از فعالیتهای اقتصادی باشد و زنجیرهای از صنایع وابسته را به حرکت درآورد. با این همه، بازار امروز نهتنها از کمبود عرضه مصرفی رنج میبرد، بلکه با حجم بزرگی از خانههای خالی نیز مواجه است؛ واحدهایی که عمدتاً در مناطق برخوردار ساخته شدهاند و بهدلیل غلبه نگاه سرمایهای یا ضعف سیاستهای تنظیمی، از دسترس مصرفکنندگان واقعی دور ماندهاند و عملاً در حکم سرمایههای راکد باقی ماندهاند. اکنون بیش از هر زمان، بازار مسکن به تغییر رویکرد در سیاستگذاری نیاز دارد. تکمیل پروژههای نیمهتمام، بسیار کمهزینهتر و سریعتر از آغاز طرحهای جدید است و میتواند بخشی از کمبود عرضه را جبران کند. فعالسازی خانههای خالی و بهرهگیری از ظرفیتهای موجود، نهفقط یک انتخاب مدیریتی، بلکه ضرورتی اقتصادی برای جلوگیری از هدررفت منابع ملی و کاهش فشار فزاینده بر بازار مسکن به شمار میرود.
بخش مهمی از این وضعیت به غلبه نگاه پروژهمحور بر منطق اقتصادی بازمیگردد. طی سالهای گذشته، با وجود محدودیت جدی منابع مالی، اولویت سیاستگذاری نه تکمیل ظرفیتهای موجود بلکه آغاز طرحهای تازه بوده است؛ گویی تعریف پروژه جدید سادهتر از احیای سرمایههای نیمهجان تلقی میشود. نتیجه چنین رویکردی، انباشت هزاران پروژهای است که بخش قابل توجهی از منابع ملی را جذب کردهاند اما هنوز به مرحله بهرهبرداری نرسیدهاند. فقدان نظام نظارتی کارآمد نیز این چرخه فرسایشی را تشدید کرده است. هنگامی که سازوکاری دقیق برای پایش، اولویتبندی و مداخله بهموقع وجود نداشته باشد، طبیعی است که پروژهها سالها در وضعیت تعلیق باقی بمانند و هزینه تکمیل آنها هر روز سنگینتر شود. طراحی سازوکاری شفاف برای شناسایی پروژههای قابل احیا و هدایت منابع به سمت تکمیل آنها میتواند بخشی از این گره ساختاری را باز کند. همزمان، فشار هزینههای سربار بر بخش ساختوساز، توان سرمایهگذاری مولد را کاهش داده است. افزایش مکرر تعرفههای خدماتی و تحمیل هزینههای تازه به انبوهسازان، عملاً بخشی از بار مالی دستگاهها را به بازار مسکن منتقل کرده و رکود را عمیقتر ساخته است. این در حالی است که تجربه اقتصاد ایران بارها نشان داده رونق مسکن میتواند موتور محرک بسیاری از فعالیتهای اقتصادی باشد و زنجیرهای از صنایع وابسته را به حرکت درآورد. با این همه، بازار امروز نهتنها از کمبود عرضه مصرفی رنج میبرد، بلکه با حجم بزرگی از خانههای خالی نیز مواجه است؛ واحدهایی که عمدتاً در مناطق برخوردار ساخته شدهاند و بهدلیل غلبه نگاه سرمایهای یا ضعف سیاستهای تنظیمی، از دسترس مصرفکنندگان واقعی دور ماندهاند و عملاً در حکم سرمایههای راکد باقی ماندهاند. اکنون بیش از هر زمان، بازار مسکن به تغییر رویکرد در سیاستگذاری نیاز دارد. تکمیل پروژههای نیمهتمام، بسیار کمهزینهتر و سریعتر از آغاز طرحهای جدید است و میتواند بخشی از کمبود عرضه را جبران کند. فعالسازی خانههای خالی و بهرهگیری از ظرفیتهای موجود، نهفقط یک انتخاب مدیریتی، بلکه ضرورتی اقتصادی برای جلوگیری از هدررفت منابع ملی و کاهش فشار فزاینده بر بازار مسکن به شمار میرود.