سرمایههای منجمد در بازار مسکن
آرمین آیتاللهیپور کارشناس مسکن
بازار مسکن ایران سالهاست در میانه پارادوکسی مانده که از یکسو کمبود عرضه مؤثر را بهرخ میکشد و از سوی دیگر انبوهی از پروژههای نیمهتمام و واحدهای خالی را در برابر چشم جامعه قرار میدهد؛ منابعی که بهرغم صرف سرمایههای کلان، از چرخه بهرهبرداری خارج شدهاند. این همنشینی متناقض نشان میدهد ریشه بحران نهفقط در کمبود ساختوساز، بلکه در ناتوانی در مدیریت ظرفیتهایی است که پیشتر ایجاد شده و اکنون در وضعیتی معلق گرفتار ماندهاند. در واقع، آنچه بازار امروز با آن روبهروست، بحران کمبود نیست؛ بحران بهرهبرداری است.
با وجود این واقعیت روشن، سیاستگذاری مسکن در سالهای اخیر عمدتاً بر تعریف پروژههای جدید متمرکز بوده؛ مسیری که گرچه در ظاهر با هدف افزایش عرضه توجیه میشود، در عمل پرسشهایی جدی درباره کارآمدی آن برمیانگیزد. هنگامی که محدودیت منابع مالی و اجرایی به یک متغیر پایدار تبدیل شده، آغاز طرحهای تازه پیش از تعیین تکلیف پروژههای کهنه، معنایی جز ادامه حبس سرمایههای ملی ندارد. بسیاری از این پروژهها که امروز در نیمه راه متوقف شدهاند، دارای پیشرفتهای فیزیکی قابل توجهاند و تکمیل آنها میتواند با هزینه و زمان بسیار کمتر از طرحهایی انجام شود که باید از نقطه صفر آغاز شوند.
اهمیت این رویکرد زمانی پررنگتر میشود که افزایش شدید هزینههای ساختوساز را در نظر بگیریم. جهش قیمت مصالح، رشد دستمزدها و بالا رفتن هزینههای جانبی باعث شده هر توقف طولانیمدت، اثر فرسایشی مضاعفی بر سرمایههای صرفشده بگذارد. این واقعیت اقتصادی بر ضرورت تمرکز بر احیای پروژههای نیمهتمام میافزاید، زیرا رها کردن آنها نهتنها سرمایهای را منجمد میکند، بلکه هزینه تکمیل را نیز در آینده سنگینتر خواهد ساخت.
مشکلات مالی، چالشهای حقوقی و ضعف مدیریت پروژه عواملی هستند که بخشی از این وضعیت را رقم زدهاند، اما آنچه این گرهها را به بحران تبدیل کرده، نبود سازوکاری برای پایش مستمر و مداخله بهموقع است. فقدان چنین نظمی موجب شده پروژهها تا مرز توقف کامل پیش بروند و تازه در آن مرحله به مسئلهای عمومی بدل شوند. بازگشت این پروژهها به مدار پیشرفت، نیازمند طراحی سیستمی برای شناسایی، اولویتبندی و پشتیبانی از طرحهایی است که قابلیت احیا دارند؛ چه از طریق مشوقهای هدفمند، چه تسهیل مالی، و چه ورود دولت در پروژههای کلیدی.
در کنار این، واحدهای خالی نیز سهم جدی در تنگنای بازار دارند؛ خانههایی که بهواسطه نگاه صرفاً سرمایهای یا نبود سیاستهای تنظیمی مؤثر، از ورود به بازار مصرف بازماندهاند. فعالسازی این ظرفیت پنهان میتواند بخشی از فشار تقاضا را کاهش دهد و به تعادل بازار یاری رساند. در مجموع، بحران مسکن بیش از آنکه ناشی از کمبود مطلق باشد، نتیجه مدیریت ناکافی ظرفیتهای موجود است. در این میان احیای پروژههای نیمهتمام ضرورتی اقتصادی است؛ ضرورتی برای آزادسازی سرمایههای منجمد، جلوگیری از اتلاف بیشتر منابع و کاستن از فشار سنگین بر بازار مسکن.
با وجود این واقعیت روشن، سیاستگذاری مسکن در سالهای اخیر عمدتاً بر تعریف پروژههای جدید متمرکز بوده؛ مسیری که گرچه در ظاهر با هدف افزایش عرضه توجیه میشود، در عمل پرسشهایی جدی درباره کارآمدی آن برمیانگیزد. هنگامی که محدودیت منابع مالی و اجرایی به یک متغیر پایدار تبدیل شده، آغاز طرحهای تازه پیش از تعیین تکلیف پروژههای کهنه، معنایی جز ادامه حبس سرمایههای ملی ندارد. بسیاری از این پروژهها که امروز در نیمه راه متوقف شدهاند، دارای پیشرفتهای فیزیکی قابل توجهاند و تکمیل آنها میتواند با هزینه و زمان بسیار کمتر از طرحهایی انجام شود که باید از نقطه صفر آغاز شوند.
اهمیت این رویکرد زمانی پررنگتر میشود که افزایش شدید هزینههای ساختوساز را در نظر بگیریم. جهش قیمت مصالح، رشد دستمزدها و بالا رفتن هزینههای جانبی باعث شده هر توقف طولانیمدت، اثر فرسایشی مضاعفی بر سرمایههای صرفشده بگذارد. این واقعیت اقتصادی بر ضرورت تمرکز بر احیای پروژههای نیمهتمام میافزاید، زیرا رها کردن آنها نهتنها سرمایهای را منجمد میکند، بلکه هزینه تکمیل را نیز در آینده سنگینتر خواهد ساخت.
مشکلات مالی، چالشهای حقوقی و ضعف مدیریت پروژه عواملی هستند که بخشی از این وضعیت را رقم زدهاند، اما آنچه این گرهها را به بحران تبدیل کرده، نبود سازوکاری برای پایش مستمر و مداخله بهموقع است. فقدان چنین نظمی موجب شده پروژهها تا مرز توقف کامل پیش بروند و تازه در آن مرحله به مسئلهای عمومی بدل شوند. بازگشت این پروژهها به مدار پیشرفت، نیازمند طراحی سیستمی برای شناسایی، اولویتبندی و پشتیبانی از طرحهایی است که قابلیت احیا دارند؛ چه از طریق مشوقهای هدفمند، چه تسهیل مالی، و چه ورود دولت در پروژههای کلیدی.
در کنار این، واحدهای خالی نیز سهم جدی در تنگنای بازار دارند؛ خانههایی که بهواسطه نگاه صرفاً سرمایهای یا نبود سیاستهای تنظیمی مؤثر، از ورود به بازار مصرف بازماندهاند. فعالسازی این ظرفیت پنهان میتواند بخشی از فشار تقاضا را کاهش دهد و به تعادل بازار یاری رساند. در مجموع، بحران مسکن بیش از آنکه ناشی از کمبود مطلق باشد، نتیجه مدیریت ناکافی ظرفیتهای موجود است. در این میان احیای پروژههای نیمهتمام ضرورتی اقتصادی است؛ ضرورتی برای آزادسازی سرمایههای منجمد، جلوگیری از اتلاف بیشتر منابع و کاستن از فشار سنگین بر بازار مسکن.