سوداگری؛ زخم کهنه مسکن
بازار مسکن در ایران دیگر صرفاً بازاری برای تأمین یک نیاز اولیه نیست. این بازار در سالهای گذشته به یکی از اصلیترین میدانهای فشار بر معیشت خانوارها تبدیل شده است. برای بخش بزرگی از طبقه متوسط و خانوارهای کارگری، مسکن نهفقط یک کالای ضروری، بلکه مهمترین عامل فرسایش درآمد و کاهش رفاه محسوب میشود. در چنین وضعیتی، افزایش قیمت مسکن و اجارهبها تنها مسئلهای مربوط به بخش ساختمان نیست، بلکه به موضوعی گسترده در حوزه عدالت اجتماعی، توزیع درآمد و امنیت معیشتی تبدیل شده است. به همین دلیل، بحث درباره نوع و دامنه مداخله دولت در این بازار بیش از هر زمان دیگری اهمیت یافته است.
آغاز جهش قیمت مسکن
بازار مسکن ایران از دهه ۱۳۸۰ وارد مرحلهای از نوسانات شدید قیمتی شد. در این دوره، ترکیبی از عوامل اقتصادی، تغییرات سیاستی و افزایش تقاضا باعث شد قیمت مسکن با سرعتی بیشتر از درآمد خانوارها رشد کند. تثبیت نسبی نرخ ارز در برخی سالها، رشد نقدینگی و تبدیل مسکن به یکی از مهمترین گزینههای سرمایهگذاری از جمله عواملی بودند که تقاضا برای خرید ملک را افزایش دادند. نقطه عطف این روند، سال ۱۳۸۶ بود؛ سالی که قیمت مسکن نسبت به سال قبل بیش از دو برابر افزایش یافت و بازار با یکی از بزرگترین جهشهای قیمتی خود مواجه شد. در همان سال، دولت برای پاسخ به بحران دسترسی به مسکن، پروژه مسکن مهر را آغاز کرد. هدف اصلی این طرح، افزایش عرضه مسکن و فراهم کردن امکان خانهدار شدن برای خانوارهای کمدرآمد بود. با این حال، طی سالهای بعد بازار مسکن همچنان با نوسانات شدید روبهرو شد و در دهه ۹۰ نیز روند افزایش قیمتها ادامه یافت. در نتیجه، فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید خانوارها بهطور قابل توجهی افزایش پیدا کرد و بخش قابل توجهی از طبقه متوسط بهتدریج از بازار خرید مسکن خارج شد.
تبدیل مسکن به دارایی
یکی از مهمترین تحولاتی که در این سالها رخ داد، تبدیل شدن مسکن از یک کالای مصرفی به یک دارایی سرمایهای بود. در شرایطی که اقتصاد با تورم بالا و بیثباتی در سایر بازارها مواجه است، بسیاری از سرمایهگذاران مسکن را بهعنوان پناهگاه سرمایه انتخاب میکنند. این روند باعث شده بخشی از تقاضای بازار نه از سوی مصرفکنندگان واقعی، بلکه از سوی سرمایهگذاران و سوداگران شکل بگیرد. افزایش چنین تقاضایی به رشد سریعتر قیمتها دامن میزند و در نهایت فشار بیشتری بر خانوارهایی وارد میکند که تنها برای تأمین سرپناه وارد بازار میشوند. در نتیجه، طبقه متوسط و کارگران که درآمد محدودی دارند، بیش از سایر گروهها از این وضعیت آسیب میبینند.
اقدامات حمایتی دولت
در سالهای اخیر دولت تلاش کرده با مجموعهای از سیاستها فشار بازار مسکن بر مستأجران را کاهش دهد. از جمله تازهترین این اقدامات در سال جاری میتوان به افزایش 3 میلیون تومانی حق مسکن کارگران، افزایش سقف وام ودیعه مسکن در کلانشهرها و شهرستانها و تمدید خودکار قراردادهای اجاره برای مدت دو ماه به دلیل شرایط جنگی اشاره کرد.
با این حال، بررسی بازار واقعی مسکن نشان میدهد فاصله قابل توجهی میان این سیاستها و واقعیتهای میدانی وجود دارد و بسیاری از مستأجران همچنان با فشار مالی قابل توجهی روبهرو هستند. در چنین شرایطی، این پرسش مطرح میشود که مداخلات دولت در چه شرایطی میتواند مؤثر واقع شود؟
مهار سوداگری در بازار
مهار سوداگری در بازار مسکن، سومین محور مداخله مؤثر دولت است که با ابزارهایی چون مالیات بر خانههای خالی و عایدی سرمایه، انگیزه نگهداری مسکن غیرمولد را کاهش داده و عرضه را افزایش میدهد. تجربه نشان داده راهحل منفرد کافی نیست. بازار مسکن تحت تأثیر عوامل کلان اقتصادی است، لذا سیاستها باید هماهنگ باشند.
آغاز جهش قیمت مسکن
بازار مسکن ایران از دهه ۱۳۸۰ وارد مرحلهای از نوسانات شدید قیمتی شد. در این دوره، ترکیبی از عوامل اقتصادی، تغییرات سیاستی و افزایش تقاضا باعث شد قیمت مسکن با سرعتی بیشتر از درآمد خانوارها رشد کند. تثبیت نسبی نرخ ارز در برخی سالها، رشد نقدینگی و تبدیل مسکن به یکی از مهمترین گزینههای سرمایهگذاری از جمله عواملی بودند که تقاضا برای خرید ملک را افزایش دادند. نقطه عطف این روند، سال ۱۳۸۶ بود؛ سالی که قیمت مسکن نسبت به سال قبل بیش از دو برابر افزایش یافت و بازار با یکی از بزرگترین جهشهای قیمتی خود مواجه شد. در همان سال، دولت برای پاسخ به بحران دسترسی به مسکن، پروژه مسکن مهر را آغاز کرد. هدف اصلی این طرح، افزایش عرضه مسکن و فراهم کردن امکان خانهدار شدن برای خانوارهای کمدرآمد بود. با این حال، طی سالهای بعد بازار مسکن همچنان با نوسانات شدید روبهرو شد و در دهه ۹۰ نیز روند افزایش قیمتها ادامه یافت. در نتیجه، فاصله میان قیمت مسکن و توان خرید خانوارها بهطور قابل توجهی افزایش پیدا کرد و بخش قابل توجهی از طبقه متوسط بهتدریج از بازار خرید مسکن خارج شد.
تبدیل مسکن به دارایی
یکی از مهمترین تحولاتی که در این سالها رخ داد، تبدیل شدن مسکن از یک کالای مصرفی به یک دارایی سرمایهای بود. در شرایطی که اقتصاد با تورم بالا و بیثباتی در سایر بازارها مواجه است، بسیاری از سرمایهگذاران مسکن را بهعنوان پناهگاه سرمایه انتخاب میکنند. این روند باعث شده بخشی از تقاضای بازار نه از سوی مصرفکنندگان واقعی، بلکه از سوی سرمایهگذاران و سوداگران شکل بگیرد. افزایش چنین تقاضایی به رشد سریعتر قیمتها دامن میزند و در نهایت فشار بیشتری بر خانوارهایی وارد میکند که تنها برای تأمین سرپناه وارد بازار میشوند. در نتیجه، طبقه متوسط و کارگران که درآمد محدودی دارند، بیش از سایر گروهها از این وضعیت آسیب میبینند.
اقدامات حمایتی دولت
در سالهای اخیر دولت تلاش کرده با مجموعهای از سیاستها فشار بازار مسکن بر مستأجران را کاهش دهد. از جمله تازهترین این اقدامات در سال جاری میتوان به افزایش 3 میلیون تومانی حق مسکن کارگران، افزایش سقف وام ودیعه مسکن در کلانشهرها و شهرستانها و تمدید خودکار قراردادهای اجاره برای مدت دو ماه به دلیل شرایط جنگی اشاره کرد.
با این حال، بررسی بازار واقعی مسکن نشان میدهد فاصله قابل توجهی میان این سیاستها و واقعیتهای میدانی وجود دارد و بسیاری از مستأجران همچنان با فشار مالی قابل توجهی روبهرو هستند. در چنین شرایطی، این پرسش مطرح میشود که مداخلات دولت در چه شرایطی میتواند مؤثر واقع شود؟
مهار سوداگری در بازار
مهار سوداگری در بازار مسکن، سومین محور مداخله مؤثر دولت است که با ابزارهایی چون مالیات بر خانههای خالی و عایدی سرمایه، انگیزه نگهداری مسکن غیرمولد را کاهش داده و عرضه را افزایش میدهد. تجربه نشان داده راهحل منفرد کافی نیست. بازار مسکن تحت تأثیر عوامل کلان اقتصادی است، لذا سیاستها باید هماهنگ باشند.