تجربه جهانی در حمایت از مستأجران
تأمین مسکن اقشار کمدرآمد، فراتر از یک چالش شهری، معیار سنجش عدالت اجتماعی و کارآمدی حکومتهاست. کشورهای مختلف برای مقابله با شکاف عمیق بین قیمت مسکن و توان مالی گروههای کمدرآمد، تجربههای متنوعی ارائه کردهاند که از ساخت مسکن اجتماعی و اجارهای گرفته تا یارانههای مستقیم و مالکیت مشترک را شامل میشود. این سیاستها نشان میدهند که موفقیت در حوزه مسکن نهتنها به ساخت واحدهای جدید، بلکه به مدیریت زمین، کنترل هزینهها و ایجاد ثبات اقتصادی کلان وابسته است و بدون این عناصر، برنامهها بهسختی به اهداف خود میرسند.
تجربه جهانی حمایت از مستأجران
در بسیاری از کشورهای توسعهیافته، دولتها برای حمایت از مستاجران سقفهای مجاز افزایش اجاره را تعیین کرده و بخشی از اجارهبها را مستقیماً پرداخت میکنند. در استرالیا، دولت از طریق سازمان سنترلینک، مستأجران هدف را شناسایی و بخشی از اجاره را تأمین میکند و با طرح مالکیت مشترک امکان ورود اقشار کمدرآمد به بازار مالکیت را فراهم میکند. در چین، دولت با واگذاری زمین دولتی به سازندگان و کنترل سود آنها، مسکن اقتصادی با قیمت ۵۰ تا ۷۰ درصد بازار ایجاد کرده و از صندوقهای آیندهنگر برای تأمین مالی استفاده میکند. در انگلستان، نقش دولت از سازنده مستقیم به تسهیلگر تغییر یافته و توسعهدهندگان موظفند بخشی از واحدهای خود را به اقشار کمدرآمد اختصاص دهند. در ایالات متحده، یارانه مستأجرمحور و کوپنهای اجاره به خانوارها امکان انتخاب آزاد در بازار خصوصی را میدهد و ابزارهای منطقهبندی، سازندگان را به تأمین مسکن ارزان تشویق میکند.
در برزیل، دولت زیرساخت لازم را فراهم کرده و اقشار کمدرآمد طی سه تا پنج سال مسکن خود را تدریجی تکمیل میکنند. ترکیه با سیاست مسکن اجتماعی TOKI زمین رایگان ارائه میدهد و واحدها را با پیشپرداخت کم و اقساط بلندمدت به متقاضیان واگذار میکند. فرانسه، با تمرکز بر پراکندهسازی واحدهای اجتماعی در بافت شهری و تأمین مالی از مالیات و وامهای بلندمدت، از ایجاد محلههای حاشیهای جلوگیری میکند. تایوان پس از شکست سیاست وامدهی عمومی، به سمت ساخت مسکن اجتماعی اختصاصی برای اجاره حرکت کرده و کره جنوبی با سیستم پیشفروش و افزایش سهم مسکن استیجاری دولتی، سوداگری را مهار کرده است. هنگکنگ با مدیریت انحصاری زمین و ساخت شهرکهای عمومی موفق شده بازار مسکن را کنترل کند و مالزی و سنگاپور نیز با اختصاص سهمیه قانونی به بخش خصوصی و ایجاد مدل مالکیت عمومی، امکان دسترسی وسیع به مسکن را فراهم آوردهاند.
اصول کلیدی سیاست مسکن
بررسی این تجارب نشان میدهد که هیچ نسخه واحدی برای تأمین مسکن موفق وجود ندارد و سیاستهای مؤثر معمولاً چندوجهی هستند. مدیریت زمین بهعنوان ستون فقرات سیاستگذاری نقش محوری دارد و تأمین زمین ارزان یا رایگان، کاهش هزینه تمامشده ساخت را ممکن میکند. تنوع ابزارهای تأمین مالی نیز ضروری است و منابع پایدار برای وامهای بلندمدت با نرخ ترجیحی باید فراهم شود. صرفاً اتکا به منابع بانکی بدون پشتوانه پایدار، تورمزا خواهد بود. تقسیم کار هوشمندانه میان دولت و بخش خصوصی نیز مهم است؛ دولت نباید تنها خود سازنده باشد، بلکه باید با ابزارهای تنظیمگری، بخش خصوصی را به ساخت مسکن برای اقشار کمدرآمد هدایت کند. الگوهای واگذاری نیز باید متناسب با دهکهای درآمدی باشد؛ برای دهکهای پایین، مسکن اجارهای اجتماعی مناسبتر است تا فشار بازپرداخت وام تحمیل نشود و برای دهکهای متوسط، مالکیت اشتراکی یا پیشفروش کارساز خواهد بود. شناسایی دقیق جامعه هدف و شفافیت در تخصیص منابع نیز از فساد و انحراف جلوگیری کرده و دسترسی واقعی گروههای نیازمند را تضمین میکند.
موفقیت سیاستهای مسکن بدون ایجاد ثبات اقتصادی و کنترل تورم عمومی ممکن نیست. کشورهای موفق نشان دادهاند که هماهنگی میان سیاست مسکن و اقتصاد کلان، همراه با همکاری دولت و بخش خصوصی و استفاده از مدلهای متنوع مالکیت و اجاره، امکان پاسخگویی به نیازهای واقعی اقشار کمدرآمد را فراهم میآورد. این تجارب میتواند درسهای راهبردی مهمی برای طراحی مدلهای بومی و پایدار مسکن در ایران، به ویژه برای شهرهای بزرگ و کلانشهرها، ارائه کند و اطمینان دهد که سیاستها نهتنها ساخت واحد، بلکه عدالت اجتماعی و رفاه خانوارها را ارتقا میدهند.
تجربه جهانی حمایت از مستأجران
در بسیاری از کشورهای توسعهیافته، دولتها برای حمایت از مستاجران سقفهای مجاز افزایش اجاره را تعیین کرده و بخشی از اجارهبها را مستقیماً پرداخت میکنند. در استرالیا، دولت از طریق سازمان سنترلینک، مستأجران هدف را شناسایی و بخشی از اجاره را تأمین میکند و با طرح مالکیت مشترک امکان ورود اقشار کمدرآمد به بازار مالکیت را فراهم میکند. در چین، دولت با واگذاری زمین دولتی به سازندگان و کنترل سود آنها، مسکن اقتصادی با قیمت ۵۰ تا ۷۰ درصد بازار ایجاد کرده و از صندوقهای آیندهنگر برای تأمین مالی استفاده میکند. در انگلستان، نقش دولت از سازنده مستقیم به تسهیلگر تغییر یافته و توسعهدهندگان موظفند بخشی از واحدهای خود را به اقشار کمدرآمد اختصاص دهند. در ایالات متحده، یارانه مستأجرمحور و کوپنهای اجاره به خانوارها امکان انتخاب آزاد در بازار خصوصی را میدهد و ابزارهای منطقهبندی، سازندگان را به تأمین مسکن ارزان تشویق میکند.
در برزیل، دولت زیرساخت لازم را فراهم کرده و اقشار کمدرآمد طی سه تا پنج سال مسکن خود را تدریجی تکمیل میکنند. ترکیه با سیاست مسکن اجتماعی TOKI زمین رایگان ارائه میدهد و واحدها را با پیشپرداخت کم و اقساط بلندمدت به متقاضیان واگذار میکند. فرانسه، با تمرکز بر پراکندهسازی واحدهای اجتماعی در بافت شهری و تأمین مالی از مالیات و وامهای بلندمدت، از ایجاد محلههای حاشیهای جلوگیری میکند. تایوان پس از شکست سیاست وامدهی عمومی، به سمت ساخت مسکن اجتماعی اختصاصی برای اجاره حرکت کرده و کره جنوبی با سیستم پیشفروش و افزایش سهم مسکن استیجاری دولتی، سوداگری را مهار کرده است. هنگکنگ با مدیریت انحصاری زمین و ساخت شهرکهای عمومی موفق شده بازار مسکن را کنترل کند و مالزی و سنگاپور نیز با اختصاص سهمیه قانونی به بخش خصوصی و ایجاد مدل مالکیت عمومی، امکان دسترسی وسیع به مسکن را فراهم آوردهاند.
اصول کلیدی سیاست مسکن
بررسی این تجارب نشان میدهد که هیچ نسخه واحدی برای تأمین مسکن موفق وجود ندارد و سیاستهای مؤثر معمولاً چندوجهی هستند. مدیریت زمین بهعنوان ستون فقرات سیاستگذاری نقش محوری دارد و تأمین زمین ارزان یا رایگان، کاهش هزینه تمامشده ساخت را ممکن میکند. تنوع ابزارهای تأمین مالی نیز ضروری است و منابع پایدار برای وامهای بلندمدت با نرخ ترجیحی باید فراهم شود. صرفاً اتکا به منابع بانکی بدون پشتوانه پایدار، تورمزا خواهد بود. تقسیم کار هوشمندانه میان دولت و بخش خصوصی نیز مهم است؛ دولت نباید تنها خود سازنده باشد، بلکه باید با ابزارهای تنظیمگری، بخش خصوصی را به ساخت مسکن برای اقشار کمدرآمد هدایت کند. الگوهای واگذاری نیز باید متناسب با دهکهای درآمدی باشد؛ برای دهکهای پایین، مسکن اجارهای اجتماعی مناسبتر است تا فشار بازپرداخت وام تحمیل نشود و برای دهکهای متوسط، مالکیت اشتراکی یا پیشفروش کارساز خواهد بود. شناسایی دقیق جامعه هدف و شفافیت در تخصیص منابع نیز از فساد و انحراف جلوگیری کرده و دسترسی واقعی گروههای نیازمند را تضمین میکند.
موفقیت سیاستهای مسکن بدون ایجاد ثبات اقتصادی و کنترل تورم عمومی ممکن نیست. کشورهای موفق نشان دادهاند که هماهنگی میان سیاست مسکن و اقتصاد کلان، همراه با همکاری دولت و بخش خصوصی و استفاده از مدلهای متنوع مالکیت و اجاره، امکان پاسخگویی به نیازهای واقعی اقشار کمدرآمد را فراهم میآورد. این تجارب میتواند درسهای راهبردی مهمی برای طراحی مدلهای بومی و پایدار مسکن در ایران، به ویژه برای شهرهای بزرگ و کلانشهرها، ارائه کند و اطمینان دهد که سیاستها نهتنها ساخت واحد، بلکه عدالت اجتماعی و رفاه خانوارها را ارتقا میدهند.