مشاورنماها عامل هرج و مرج
تورج سرباز عضو هیأت مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران
بازار مسکن ایران حدود دو سال است که در رکود عمیقی فرو رفته و دلیل اصلی آن، شکاف فزاینده میان قدرت خرید مردم و قیمت خانه است. این شکاف به حدی رسیده که حتی خرید یک واحد مسکونی در حاشیه تهران برای بسیاری از خانوادهها به رؤیا تبدیل شده است. تورم ساختاری، انتظارات تورمی و فشارهای اقتصادی سبب شدهاند مردم بخش عمدهای از سرمایه خود را به داراییهای نقدشوندهتر مانند دلار و طلا منتقل کنند و تمایل به سرمایهگذاری در مسکن که نقدشوندگی پایینی دارد کاهش یابد. این شرایط نشان میدهد رکود مسکن تنها نتیجه کمبود منابع مالی خانوارها نیست، بلکه از ترکیب عوامل اقتصادی، سیاسی و اجتماعی نشأت میگیرد و بهنوعی آینهای از وضعیت کلی اقتصاد کشور است.
ریشههای این رکود به ضعفهای ساختاری و قانونی برمیگردد. نبود یک نظام حقوقی و نظارتی جامع و پاسخگو باعث شده بازار مسکن با عدم شفافیت و ریسک حقوقی مواجه شود. تصویب شتابزده قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که میتوانست امنیت حقوقی ایجاد کند، به دلیل ایراد تبصره ۲ ماده ۳ نتیجه عکس داده و امکان عقد قرارداد بدون نظارت کامل قانونی را فراهم کرده است. این خلأ قانونی زمینهای برای فعالیت مشاورنماهایی شده که با اطلاعات ناقص یا گمراهکننده، حقوق خریدار و فروشنده را نقض میکنند و بدون هیچ مسئولیت حقوقی و کارشناسی، معاملات را بهصورت موازی با نهادهای رسمی انجام میدهند.
ضعف نهاد ناظر نیز شرایط را وخیمتر کرده است. در حال حاضر سه نهاد یعنی مشاوران املاک، وزارت راه و شهرسازی و قوه قضاییه مسئول نظارت بر بازار مسکن هستند، اما پراکندگی وظایف و نبود استقلال کافی باعث شده شفافیت کاهش یابد و ناترازیهای بازار کنترل نشود. مشاورنماهای فاقد مجوز با اجاره دفاتر مسکونی و جذب تعداد زیادی نیروی کمتجربه، از طریق سایتهای اینترنتی و سامانههای خودنویس و کاتب معاملات را انجام میدهند و از هیچ پاسخگویی قانونی برخوردار نیستند. این رویه به تدریج انگیزه مشاوران رسمی را کاهش داده و باعث میشود آنها تصور کنند صرف هزینه برای کلاسهای آموزشی، اخذ پروانه کسب و اجاره دفتر تجاری بیفایده است.
قانون الزام که با شتاب تصویب شد، شامل ۱۵ ماده و نزدیک به ۴۰ تبصره است و مهمترین ایراد آن نادیده گرفتن نظرات و حقوق واسطههای ملکی است. تصویب عجولانه این قانون باعث کاهش شفافیت و سردرگمی در بازار شده و زمینه رکود تورمی را فراهم کرده است. انتظار میرود در سال آینده قیمت مسکن بین ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش یابد، هرچند ماههای پایانی سال معمولاً با افزایش معاملات همراه است و اقتصاد مسکن با رونق موقتی مواجه میشود. در نهایت، بدون اصلاحات ساختاری و ایجاد یک نهاد ناظر واحد و مستقل، بازار مسکن ایران همچنان در رکود، ناپایداری و عدم شفافیت باقی خواهد ماند و شکاف بین توان خرید مردم و قیمت خانه همچنان بزرگتر خواهد شد.
ریشههای این رکود به ضعفهای ساختاری و قانونی برمیگردد. نبود یک نظام حقوقی و نظارتی جامع و پاسخگو باعث شده بازار مسکن با عدم شفافیت و ریسک حقوقی مواجه شود. تصویب شتابزده قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که میتوانست امنیت حقوقی ایجاد کند، به دلیل ایراد تبصره ۲ ماده ۳ نتیجه عکس داده و امکان عقد قرارداد بدون نظارت کامل قانونی را فراهم کرده است. این خلأ قانونی زمینهای برای فعالیت مشاورنماهایی شده که با اطلاعات ناقص یا گمراهکننده، حقوق خریدار و فروشنده را نقض میکنند و بدون هیچ مسئولیت حقوقی و کارشناسی، معاملات را بهصورت موازی با نهادهای رسمی انجام میدهند.
ضعف نهاد ناظر نیز شرایط را وخیمتر کرده است. در حال حاضر سه نهاد یعنی مشاوران املاک، وزارت راه و شهرسازی و قوه قضاییه مسئول نظارت بر بازار مسکن هستند، اما پراکندگی وظایف و نبود استقلال کافی باعث شده شفافیت کاهش یابد و ناترازیهای بازار کنترل نشود. مشاورنماهای فاقد مجوز با اجاره دفاتر مسکونی و جذب تعداد زیادی نیروی کمتجربه، از طریق سایتهای اینترنتی و سامانههای خودنویس و کاتب معاملات را انجام میدهند و از هیچ پاسخگویی قانونی برخوردار نیستند. این رویه به تدریج انگیزه مشاوران رسمی را کاهش داده و باعث میشود آنها تصور کنند صرف هزینه برای کلاسهای آموزشی، اخذ پروانه کسب و اجاره دفتر تجاری بیفایده است.
قانون الزام که با شتاب تصویب شد، شامل ۱۵ ماده و نزدیک به ۴۰ تبصره است و مهمترین ایراد آن نادیده گرفتن نظرات و حقوق واسطههای ملکی است. تصویب عجولانه این قانون باعث کاهش شفافیت و سردرگمی در بازار شده و زمینه رکود تورمی را فراهم کرده است. انتظار میرود در سال آینده قیمت مسکن بین ۲۵ تا ۳۰ درصد افزایش یابد، هرچند ماههای پایانی سال معمولاً با افزایش معاملات همراه است و اقتصاد مسکن با رونق موقتی مواجه میشود. در نهایت، بدون اصلاحات ساختاری و ایجاد یک نهاد ناظر واحد و مستقل، بازار مسکن ایران همچنان در رکود، ناپایداری و عدم شفافیت باقی خواهد ماند و شکاف بین توان خرید مردم و قیمت خانه همچنان بزرگتر خواهد شد.