رابطه مستقیم ازدواج با بازار مسکن
سعید لطفی عضو هیأت مدیره اتحادیه مشاوران املاک
یکی از عوامل مؤثر بر روند نزولی تقاضای مسکن در ایران میتواند کاهش نرخ رشد جمعیت باشد. بعد خانوار در ایران در سال 1370 شمسی 5.1 نفر بوده که هماکنون به 3.1 نفر رسیده است. خاطرمان هست که در دهه 60 و 70 تعداد 3 و 4 فرزند برای یک خانواده، تعداد کمی محسوب میشد، اما در ادامه به دلیل کاهش موالید بعد خانوار کاهش محسوسی پیدا کرد؛ به طوری که در حال حاضر دولت، خانوارهای دارای 3 فرزند را بر اساس قانون جوانی جمعیت در زمره خوشجمعیتها میداند و به آنها زمین رایگان میدهد.
با این حال، طی پنج دهه گذشته همواره بازار مسکن مسیر رو به رشدی را به لحاظ قیمتی سپری کرده است. عوامل مختلفی همچون توان طرف تقاضا، تورم عمومی، تعداد ازدواجها، رشد قیمت مسکن و اجارهبها، نرخ تمام شده ساخت مسکن و میزان ساختوساز در تحولات بازار مسکن اثرگذار است. به دلیل تحولات اقتصادی که از اواخر سال 1396 تحت تأثیر اخبار خروج آمریکا از برجام در کشور ایجاد شد و به نوسانات افزایشی نرخ ارز منجر شد، بازارهای رقیب مسکن به سرعت دچار التهاب شدند که این مسأله اثر تورمی بر بازار ملک ایجاد کرد؛ به طوری که متوسط قیمت مسکن در تهران از حدود 4.8 میلیون تومان در اواسط سال 1396 به 88.5 میلیون تومان در سال 1403 رسید و آبان 1404 تقریبا به 108 میلیون تومان افزایش پیدا کرد که رشد 2150 درصد را طی حدود هشت سال نشان میدهد. به همین دلیل معاملات از میانگین 10 تا 15 هزار فقره در ماههای رونق به 2 تا 3 هزار فقره در ماه کاهش نشان میدهد. اما شاید نبود تقاضای مصرفی ناشی از کاهش ازدواجها و کند شدن روند رشد جمعیت نیز در افت فشار بازار اثرگذار باشد.
اگر منحنی ازدواج را در نظر داشته باشیم، میبینیم که از نیمه دوم دهه 90 با کاهش ازدواجها مواجه شدهایم. بنابراین شرایط بازار الان را دیگر نمیتوان با اواخر دهه 80 مقایسه کرد. شرایط بازار مسکن الان باید با قبل از سال 85 یا با شناسایی خط روند متناسب با خودش مقایسه شود.
نیاز مسکن در ایران مستلزم بررسی دقیق جنبههای اجتماعی و اقتصادی است. روند پیری جمعیت، سبک زندگی سالمندان را تغییر داده و بسیاری به خانههای کوچکتر با دسترسی آسان به خدمات پزشکی تمایل دارند. تحلیل وزارت راه و شهرسازی از سیاستهای مسکن ۱۳۴۰ تا ۱۳۹۴ نشان میدهد با وجود فراز و نشیبها، وضعیت عمومی مسکن بهبود یافته است. شاخصهایی مانند تراکم خانوار در واحدهای مسکونی این روند را تأیید میکنند. برنامههای توسعه مسکن، هرچند ناپیوسته، زمینه ارتقای کیفیت زندگی و تطابق با نیازهای جمعیت سالمند و خانوارهای مدرن را فراهم کردهاند.
با این حال، طی پنج دهه گذشته همواره بازار مسکن مسیر رو به رشدی را به لحاظ قیمتی سپری کرده است. عوامل مختلفی همچون توان طرف تقاضا، تورم عمومی، تعداد ازدواجها، رشد قیمت مسکن و اجارهبها، نرخ تمام شده ساخت مسکن و میزان ساختوساز در تحولات بازار مسکن اثرگذار است. به دلیل تحولات اقتصادی که از اواخر سال 1396 تحت تأثیر اخبار خروج آمریکا از برجام در کشور ایجاد شد و به نوسانات افزایشی نرخ ارز منجر شد، بازارهای رقیب مسکن به سرعت دچار التهاب شدند که این مسأله اثر تورمی بر بازار ملک ایجاد کرد؛ به طوری که متوسط قیمت مسکن در تهران از حدود 4.8 میلیون تومان در اواسط سال 1396 به 88.5 میلیون تومان در سال 1403 رسید و آبان 1404 تقریبا به 108 میلیون تومان افزایش پیدا کرد که رشد 2150 درصد را طی حدود هشت سال نشان میدهد. به همین دلیل معاملات از میانگین 10 تا 15 هزار فقره در ماههای رونق به 2 تا 3 هزار فقره در ماه کاهش نشان میدهد. اما شاید نبود تقاضای مصرفی ناشی از کاهش ازدواجها و کند شدن روند رشد جمعیت نیز در افت فشار بازار اثرگذار باشد.
اگر منحنی ازدواج را در نظر داشته باشیم، میبینیم که از نیمه دوم دهه 90 با کاهش ازدواجها مواجه شدهایم. بنابراین شرایط بازار الان را دیگر نمیتوان با اواخر دهه 80 مقایسه کرد. شرایط بازار مسکن الان باید با قبل از سال 85 یا با شناسایی خط روند متناسب با خودش مقایسه شود.
نیاز مسکن در ایران مستلزم بررسی دقیق جنبههای اجتماعی و اقتصادی است. روند پیری جمعیت، سبک زندگی سالمندان را تغییر داده و بسیاری به خانههای کوچکتر با دسترسی آسان به خدمات پزشکی تمایل دارند. تحلیل وزارت راه و شهرسازی از سیاستهای مسکن ۱۳۴۰ تا ۱۳۹۴ نشان میدهد با وجود فراز و نشیبها، وضعیت عمومی مسکن بهبود یافته است. شاخصهایی مانند تراکم خانوار در واحدهای مسکونی این روند را تأیید میکنند. برنامههای توسعه مسکن، هرچند ناپیوسته، زمینه ارتقای کیفیت زندگی و تطابق با نیازهای جمعیت سالمند و خانوارهای مدرن را فراهم کردهاند.