تولید مسکن در گرو عزم حاکمیت
محمد بی آزار کارشناس مسکن
هزینههای تولید مسکن در ایران طی سالهای اخیر افزایش چشمگیری داشته و تحلیلگران علت اصلی آن را بالا رفتن قیمت نهادههای تولید میدانند. این نهادهها شامل زمین، عوارض شهرداری، مصالح ساختمانی و هزینههای ساخت و ساز هستند. بررسی روند قیمت زمین نشان میدهد در دهه ۱۳۹۰ قیمت زمین به طور میانگین یک و نیم برابر قیمت مسکن رشد کرده است. سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن از حدود ۲۵ درصد در دهه ۱۳۸۰ به بیش از ۶۵ درصد در پایان دهه ۹۰ افزایش یافته و در برخی مناطق در آغاز دهه ۱۴۰۰ حتی به ۷۵ درصد رسیده است. این تغییرات باعث شد بسیاری از معادلات ساخت و ساز دستخوش تحول شده و برنامههای تولید مسکن با چالشهای جدی مواجه شوند. از آغاز دهه ۱۴۰۰ تورمهای چند درصدی موجب افزایش چشمگیر قیمت مصالح و سایر نهادههای ساختمانی شد. کارشناسان تأکید میکنند که این اقلام، حتی اگر تولید داخل باشند، تحت تاثیر تورم عمومی و نوسانات ارزی قرار دارند و در مقاطعی نرخ تورم آنها از تورم کلی کشور نیز فراتر رفته است. محدودیتهای انرژی نیز تاثیر مستقیم بر قیمت مصالح داشته است. تعطیلی برخی واحدهای صنعتی به دلیل کمبود گاز در زمستان یا محدودیت برق در تابستان باعث کاهش عرضه سیمان، فولاد و مشتقات آن شد. این اختلالات فصلی در چند سال اخیر موجب جهشهای غیرعادی قیمتها به ویژه در فصل تابستان شده؛ موضوعی که بار هزینههای ساخت و ساز را به شدت افزایش داده است. نگاهی به تاریخچه بازار مسکن ایران نشان میدهد این بخش پس از طلا بیشترین نرخ تورم را تجربه کرده است. با توجه به تأثیر نوسانات جهانی بر طلا، میتوان گفت بخش مسکن بیشترین تورم داخلی را داشته و همین امر موجب شده مسکن به کالایی سرمایهای تبدیل شود. افزایش قیمت مسکن باعث شده دسترسی اقشار آسیبپذیر به واحدهای مسکونی به شدت محدود شود. تحلیلگران اقتصادی بر این باورند که رفع این مشکل نیازمند اراده حاکمیتی و هماهنگی همهجانبه دولت و نهادهای مسئول است. بدون اقدام هماهنگ و سیاستگذاری هوشمند، تولید مسکن به کندی ادامه یافته و نیازهای اقشار کم درآمد برآورده نمیشود. راهکارهایی که برای بهبود وضعیت مسکن پیشنهاد میشود شامل اصلاح عملکرد نظام بانکی و الزام به ارائه تسهیلات ساختوساز، ترویج مشارکت عمومی و بخش خصوصی در تولید مسکن و بهینهسازی زیرساختها توسط وزارت نیرو است. همچنین اختصاص اراضی دولتی مستعد ساختوساز به تولید مسکن و مشارکت با سرمایهگذاران داخلی و خارجی میتواند روند ساخت و ساز را تسریع کند. کارشناسان تاکید دارند که خروج بخش مسکن از وضعیت قفلشدگی موجود مستلزم اهتمام حاکمیت در تمامی سطوح است. تنها با اقدام هماهنگ و سیاستگذاری جدی میتوان عرضه مسکن را افزایش داد، قیمتها را کنترل کرد و شرایط را برای اقشار آسیبپذیر بهبود بخشید.