مسکن استیجاری سرمایهگذاری که جذاب نیست
خشایار باقرپور کارشناس بازار مسکن
طرح مسکن استیجاری در شرایط کنونی اقتصاد کشور با چالشهای ساختاری جدی روبهروست و فاقد چشمانداز بلندمدت و برنامه اجرایی مشخص است. تورم حدود ۵۰ درصدی، نوسانات شدید بازار و نبود ثبات اقتصادی، اجرای مسکن استیجاری عمومی را عملاً غیرممکن کرده است. تجربه کشورهای اروپایی در این حوزه، که اغلب دارای تورم نزدیک به صفر و ثبات مالی هستند، نمیتواند به صورت مستقیم به شرایط ایران تعمیم داده شود. اگرچه اصل مسکن استیجاری بهعنوان ابزاری برای سیاستگذاری مسکن محل تردید نیست، اما نحوه اجرای آن و ظرفیت برنامههای کنونی محل بحث جدی است و افق مشخصی برای آن دیده نمیشود. برنامههای اعلام شده از سوی دولت اغلب جنبه شعاری دارند و هدفگذاری ساخت ۱۰ هزار واحد در مقطع فعلی، تأثیری ملموس بر بازار اجاره یا بحران مسکن نخواهد داشت.
سالانه حدود ۵۰۰ هزار ازدواج در کشور ثبت میشود و در طول پنج سال، این رقم به ۲.۵ میلیون خانوار جدید میرسد. حتی اگر مسکن استیجاری تنها برای ۴۰ درصد این جمعیت هدفگذاری شود، نیازمند ساخت یک میلیون واحد مسکونی طی پنج سال است، در حالی که برنامه فعلی دولت فاصله زیادی با این عدد دارد. مهمترین چالش طرح، تأمین منابع مالی است؛ ۳۰ همت برای مرحله نخست پیشبینی شده که تنها کفاف ساخت یا خرید حدود ۶ هزار واحد را میدهد و مابقی باید از طریق تهاتر با سازندگان تأمین شود. با این حال، تاکنون برنامه مشخصی برای ادامه و تداوم طرح اعلام نشده و نقش انبوهسازان در این پروژه محدود است، زیرا عمده واحدهای در دسترس به پروژههای بنیاد مسکن تعلق دارد و پروژههای انبوهسازی معمولاً به شکل پیشفروش یا تعاونیها اجرا میشوند و سرمایه متمرکز برای عرضه گسترده واحد آماده وجود ندارد.
از سوی دیگر، مسکن استیجاری باید به شکل مجتمعهای مسکونی متمرکز اجرا شود تا امکان مدیریت و بهرهبرداری موثر فراهم شود، اما فراتر از پروژههای بنیاد مسکن یا برخی نهادها، برنامه مشخصی برای اختصاص مجتمعهای مسکونی به این طرح وجود ندارد و آنچه در دسترس است، واحدهای پراکنده در شهرها هستند. برآوردها نشان میدهد برای حمایت واقعی از مستأجران، دولت باید حداقل یک میلیون واحد مسکن استیجاری فراهم کند که با هزینههای فعلی نیازمند بودجهای حدود ۵ هزار همت است؛ بودجهای که در دسترس نیست و حتی در صورت تأمین، میتوان با آن مسائل کلانتری مانند ناترازی برق کشور را حل کرد.
سرمایهگذاری در مسکن استیجاری در تورم بالا و با مداخلات دستوری جذاب نیست؛ کنترل نرخ اجاره غیرواقعبینانه است و ارزش اجاره دریافتی سالانه حدود یکسوم کاهش مییابد. تا زمانی که وزارت راه و شهرسازی برنامهای شفاف، واقعبینانه و با جزئیات اجرایی مشخص ارائه ندهد، تصمیمگیری درباره مسکن استیجاری امکانپذیر نیست.