معمای بحران مسکن
مجید اعزازی کارشناس اقتصادی
در غیاب آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن، برخی برآوردها حاکی از آن است که میانگین قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران به 100 میلیون تومان رسیده است. از این رو، دسترسی به یک واحد مسکونی معمولی 50 متری در شهر تهران نیازمند 5 میلیارد تومان پول نقد است که رقم بسیار سنگینی برای شهروندان، به ویژه برای قشر کارگر به شمار می‌رود و حتی قدرت وام خرید مسکن به کمتر از 10 مترمربع رسیده است. مسکن گرانترین کالایی است که یک خانوار خریداری می‌کند. به همان میزان که ساخت مسکن پیچیده و زمانبر است، به همان میزان دسترسی به آن نیازمند برنامه‌ریزی، نظم مالی و پس‌انداز خانوار است.
البته برنامه‌ریزی، نظم و پس انداز صرفا در شرایطی منتج به نتیجه مطلوب می شود که اقتصاد، خط سیری پیش‌بینی‌پذیر و به هنجار داشته باشد. بدیهی است که در اقتصاد تورم‌زده ایران با استفاده از روش‌های معمول برنامه‌ریزی و پس انداز به راحتی نمی‌توان صاحب خانه شد یا دست‌کم در فاز «رکود ابرتورمی» نمی‌توان به چنین خواسته‌ای رسید.
بررسی‌های آماری نشان می‌دهد، از اوایل دهه 1350 تا کنون، به رغم وفور درآمدهای نفتی در مقاطعی همچون نیمه اول دهه یادشده یا نیمه دوم دهه 1380، دولت‌ها با «کسری بودجه‌های سالانه قابل توجهی مواجه بوده‌اند.
به عبارتی، همواره «خرج» دولت‌ها از «دخل» آنها بیشتر بوده و کسری بودجه به یکی از بیماری‌های مزمن اقتصاد ایران بدل شده است. کسری بودجه اما «همزاد» مخربی به نام «تورم» دارد که نظم امور اقتصادی در سطوح مختلف خانوار، بنگاه‌ها و دولت را بر هم می‌زند و با انداختن ویروس «بی‌ثباتی» به جان فرایندها و فعالیت‌های اقتصادی، مانع از پیش‌بینی‌پذیر شدن اقتصاد می‌شود. در چنین شرایطی، مسکن به عنوان کالای «غیرقابل تجارت» به پناهگاهی امن برای نقدینگی سرگردان بدل می‌شود و به همین واسطه، نظم طبیعی تقاضا در این بازار بر هم می‌خورد و به غیر از تقاضای مصرفی، انواع تقاضاهای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی را در دل خود جای می‌دهد.
از اوایل دهه 1390 به بعد، با اعمال تحریم های یکجانبه آمریکا علیه ایران، دولت‌ها برای پوشش هزینه‌های خود، بیش‌ازپیش به خلق اعتبار بدون پشتوانه دست زدند، در نتیجه اقتصاد ایران جهش‌های تورمی متعددی را تجربه کرد و به همان نسبت رکود بازار مسکن عمق بیشتری یافت و همزمان با سرایت جهش‌های تورمی به این بازار، بازار مسکن وارد فاز رکود ابرتورمی شد، به گونه‌ای که تعداد معاملات ملک به کمترین میزان خود رسید، اما قیمت مسکن همگام با روند صعودی نرخ تورم عمومی، رقم‌های نجومی را تجربه کرد.
البته برنامه‌ریزی، نظم و پس انداز صرفا در شرایطی منتج به نتیجه مطلوب می شود که اقتصاد، خط سیری پیش‌بینی‌پذیر و به هنجار داشته باشد. بدیهی است که در اقتصاد تورم‌زده ایران با استفاده از روش‌های معمول برنامه‌ریزی و پس انداز به راحتی نمی‌توان صاحب خانه شد یا دست‌کم در فاز «رکود ابرتورمی» نمی‌توان به چنین خواسته‌ای رسید.
بررسی‌های آماری نشان می‌دهد، از اوایل دهه 1350 تا کنون، به رغم وفور درآمدهای نفتی در مقاطعی همچون نیمه اول دهه یادشده یا نیمه دوم دهه 1380، دولت‌ها با «کسری بودجه‌های سالانه قابل توجهی مواجه بوده‌اند.
به عبارتی، همواره «خرج» دولت‌ها از «دخل» آنها بیشتر بوده و کسری بودجه به یکی از بیماری‌های مزمن اقتصاد ایران بدل شده است. کسری بودجه اما «همزاد» مخربی به نام «تورم» دارد که نظم امور اقتصادی در سطوح مختلف خانوار، بنگاه‌ها و دولت را بر هم می‌زند و با انداختن ویروس «بی‌ثباتی» به جان فرایندها و فعالیت‌های اقتصادی، مانع از پیش‌بینی‌پذیر شدن اقتصاد می‌شود. در چنین شرایطی، مسکن به عنوان کالای «غیرقابل تجارت» به پناهگاهی امن برای نقدینگی سرگردان بدل می‌شود و به همین واسطه، نظم طبیعی تقاضا در این بازار بر هم می‌خورد و به غیر از تقاضای مصرفی، انواع تقاضاهای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی را در دل خود جای می‌دهد.
از اوایل دهه 1390 به بعد، با اعمال تحریم های یکجانبه آمریکا علیه ایران، دولت‌ها برای پوشش هزینه‌های خود، بیش‌ازپیش به خلق اعتبار بدون پشتوانه دست زدند، در نتیجه اقتصاد ایران جهش‌های تورمی متعددی را تجربه کرد و به همان نسبت رکود بازار مسکن عمق بیشتری یافت و همزمان با سرایت جهش‌های تورمی به این بازار، بازار مسکن وارد فاز رکود ابرتورمی شد، به گونه‌ای که تعداد معاملات ملک به کمترین میزان خود رسید، اما قیمت مسکن همگام با روند صعودی نرخ تورم عمومی، رقم‌های نجومی را تجربه کرد.