به‌نظر می‌رسد بازار مسکن ایران از حدود هشت سال پیش وارد مرحله‌ای شده که با الگوی تاریخی آن تفاوت بنیادین دارد. در دهه‌های 70 و 80 و حتی نیمه نخست دهه 90 خورشیدی، حرکت قیمت‌ها از نظمی کم‌وبیش قابل پیش‌بینی پیروی می‌کرد: دوره‌ای سه تا پنج‌ساله از استراحت و ثبات نسبی، و پس از آن جهشی کوتاه‌مدت در بازه‌ای میان یک تا یک‌ونیم سال که عمدتا تحت‌تأثیر انباشت تورم و افزایش نرخ ارز و طلا رخ می‌داد. اما این ریتم سنتی در سال‌های اخیر برهم خورده و مسکن به جای واکنش کند و تدریجی، به تلاطم‌های اقتصادی با سرعتی بی‌سابقه پاسخ می‌دهد؛ آن هم در وضعیتی که اغلب سال‌ها حجم معاملات در رکود بوده اما قیمت‌ها بی‌توجه به رکود یا رونق، مسیر صعودی خود را ادامه داده‌اند و همواره پس از جهش ارزی، خود را با میانگین دلاری حدود 1100 تا 1200 دلار در هر متر مربع هم‌تراز کرده‌اند. این نسبت دلاری، که سال‌ها معیار نانوشته ارزش‌گذاری مسکن در تهران بود، در میانه سال گذشته و پس از یک شوک ارزی تا حدود 800 دلار پایین آمد و نشان داد بازار ملک برای مدتی کوتاه از قطار ارز جا مانده است. با این حال تحولات اسفند و فروردین و جنگ 40 روزه‌ای که به آتش‌بس دو هفته‌ای انجامید، بار دیگر موجی از افزایش قیمت را رقم زد؛ موجی که فاصله دلاری مسکن را با نرخ ارز پر کرد و آن را به محدوده 1200 دلار رساند. به نظر می‌رسد این هم‌حرکتی سریع دیگر یک استثنا نیست، بلکه به قاعده جدید بازار بدل شده است. چهار عامل در این تغییر نقش اصلی دارند: تورم نزدیک به 70 درصد، افزایش حدود 60 درصدی دستمزد کارگران، آسیب‌های جدی به صنایع فولاد و پتروشیمی، و جهش‌های پی‌درپی نرخ ارز.
در چنین شرایطی سیاست‌های دولتی نتوانستند به مهار این مسیر کمک کنند. دولت سیزدهم در سال 1400 طرح نهضت ملی مسکن را با هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد آغاز کرد، اما خروجی آن تأثیری محسوس در کنترل قیمت‌ها نداشت. طی پنج سال گذشته تنها حدود 800 هزار واحد به مرحله ساخت رسیده و تا سال گذشته نیمی از آنها حتی از تسهیلات محروم بوده‌اند؛ یعنی متوسط سالانه بیش از 80 هزار واحد از مراحل اولیه فراتر نرفته‌اند. این در حالی بود که اجرای این طرح‌ها عملا بخش خصوصی را به حاشیه راند و با افزایش هزینه‌های سربار و محدودیت‌های متعدد، توان ساخت‌وساز را سرکوب کرد.
همزمان با اعمال محدودیت‌هایی همچون منع درج قیمت در سایت‌ها، وضع مالیات‌های جدید و اقداماتی که به اختلال در گردش طبیعی بازار انجامید، تلاش شد رشد قیمت مهار شود؛ اما این قفل‌گذاری‌ها تنها سه تا شش ماه امکان مقاومت داشت. اکنون روشن است که بازار مسکن ایران وارد دوره‌ای شده که در آن فشار تقاضا و تورم ساختاری، بر اراده سیاست‌گذار غلبه دارد و هر شوک بیرونی به سرعت به سطح قیمت‌ها منتقل می‌شود.